一線城市地王頻出風險隱現(xiàn) 開發(fā)商愈加謹慎免陷高價地深坑

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

地王頻出

79907元/平!去年12月25日，深圳尖崗山出讓的A122-0345地塊樓面價成功刷新了去年10月22日北京豐臺花鄉(xiāng)地塊創(chuàng)下的7.5萬/平的樓面價，成為2015年全國的樓面價地王。

當天，2015年房價最為堅挺的深圳進行一場土地出讓拍賣，此次拍賣的是位于寶安區(qū)尖崗山片區(qū)的居住用地共有兩宗，分別是A122-0352宗地和A122-0345宗地。最終兩塊地都由泰禾集團全資子公司福建中維拿下，總價分別為29.6億元和27.4億元，溢價率分別高達97%和178%!

而就在去年的12月22日，深圳土地房地產(chǎn)交易中心拍出2015年第二塊居住用地，信達坤潤聯(lián)合體以30.3億拿下。該地塊位于坪山新區(qū)，土地面積3.69萬平，建筑面積達16.61萬平，起拍價9.48億。剔除配建的4.5萬平保障房后，實際樓面價為2.5萬/平，溢價率約220%。

與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會，“碧桂園+東原+平安”三家聯(lián)合體以23.1億元競得奉賢區(qū)南橋新城16單元32-04區(qū)域地塊，成交樓板價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

在北京，根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，在2015年，住宅類土地出現(xiàn)了樓面價超過3萬的地塊高達22宗。占到了2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價超過3萬以上的只有9宗，占比為17%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，目前北京樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。北京已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響。隨著北京地價的攀升，未來新上市的商品房定價會出現(xiàn)高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的區(qū)域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

不光是在一線城市，在南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史記錄。例如，2015年12月21，福州市第十四次土拍會上，經(jīng)過82輪拼搶，魯能集團以總價32.3億元競得北三環(huán)外的五四北區(qū)域原天宇開關廠地塊，樓面價14926元/㎡，溢價率達134%，五四北區(qū)域“地王”誕生!

僧多地少

一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場，另一方面卻是全國土地出讓金下降大幅下降的局面。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1-10月份收窄0.7個百分點;土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴大0.8個百分點。

為什么在土地出讓金大幅下降的同時，一二線核心城市的地價卻節(jié)節(jié)上揚?這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾、最多不超過20個，占全國城市的比例相當之小。

而且，這些一二線大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，可供出讓的土地已經(jīng)越來越少，例如目前深圳新建商品住房用地主要來源于城市更新。一組來自深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，未來5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可供，房地產(chǎn)住宅項目90%來自舊改。因此，居住用地的極少推出更是讓不少開發(fā)商不惜重金購置，與其他房企爭相比拼，高價奪地。

針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企已全面回歸一二線城市。例如，過去在主要在三四線城市布局的恒大自2013年后已調(diào)整戰(zhàn)略，主攻一二線城市。之前一直在三四線城市進行郊區(qū)大盤開發(fā)的碧桂園，也在2015年后加速在上海、北京等一線城市布局。

也就是說，對開發(fā)商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經(jīng)越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。張大偉預計，房企拼搶一線城市土地，已經(jīng)普遍的出現(xiàn)了地價超過房價的現(xiàn)象，預計2016年，一線城市土地競爭將依然白熱化。

風險隱現(xiàn)開發(fā)商更加謹慎

不過，在瘋狂的土地市場背后，未來一線城市的樓市也蘊含著一定的風險，不少開發(fā)商都對此表示將更為謹慎。

2013年和2014年上半年，來自福建的上市房企泰禾集團曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發(fā)廣泛關注。泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經(jīng)日報》等媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，未來泰禾仍堅定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部都位于北京、上海和深圳。一線城市的經(jīng)濟承載力仍很強。

不過，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那么激進了，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現(xiàn)在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊。”黃其森說，2015年泰禾拿的6塊土地，有4個是開發(fā)高端的“院子”系列，2個是做商業(yè)城市綜合體。“我們一定要做泰禾有比較優(yōu)勢的地方。一方面我們還是看好房地產(chǎn)業(yè)的前景，另一方面我們對項目的選擇也很慎重，今后我們要選對城市、選對項目，還要有專業(yè)的運作團隊。”

在近日廣州舉行的中國房地產(chǎn)全行業(yè)領袖新年峰會上，廣東星河灣集團董事長黃文仔認為，在北京部分地區(qū),周邊房價不過3萬元/平方米,地價卻高過4萬元/平方米,廣州、上海也出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的情況。

廣東省地產(chǎn)商會主席、富力地產(chǎn)董事長李思廉說,2016年富力仍將以謹慎為主,加之土地儲備不少,最近幾次一線城市出讓的土地價格也普遍較高,富力會先持觀望態(tài)度。

融創(chuàng)中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產(chǎn)前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因為北京、上海”沒法弄，一算就賠錢”。他說，過去他覺得北京上海什么地都能拿，現(xiàn)在覺得要避免掉進高價地的“坑”里面。

張大偉認為，在2015年以前，盡管也出現(xiàn)很多地王，但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價，因此風險相對要小很多。但2015年以來，由于三四線實在太差，大量資金都進入到一二線。這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年后出現(xiàn)一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年后才會開始入市，到時候房價要達到現(xiàn)在的一倍以上才能回本，但這樣的價格是很多區(qū)域所接受不了的。“因此這些問題將會在2016年下半年后爆發(fā)出來。”

在此情況下，不少開放的布局也更加謹慎。例如融創(chuàng)將二線城市作為戰(zhàn)略布局的重點。2015年，除了繼續(xù)聚焦北京、天津、上海、重慶、杭州之外，融創(chuàng)又進入了成都、南京、武漢、西安、濟南等8個核心二線城市。

與融創(chuàng)相似，正榮集團也將目光聚焦到二線城市，“我們希望參與長三角各個城市的土地拍賣，伺機進入合肥、廈門等城市，目前我們希望到2016年底拿地200億元。比如在12月我們就在福州獲取了土地，而在11月我們在蘇州拍下土地，未來二線城市還是有很多可以發(fā)展的空間。”正榮集團總裁助理兼投資發(fā)展部總經(jīng)理肖春和說。

而強強聯(lián)合、合作開發(fā)也是不少房企應對一線城市風險的一個重要方式。1月6日下午，泰禾集團和信達地產(chǎn)同時發(fā)布公告，宣布雙方將合作開發(fā)上海新江灣城地塊。去年11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現(xiàn)場競標，12家房企、數(shù)輪爭奪，最終由信達以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬/㎡，若扣除20%保障房面積后，實際樓板價超過6.1萬/㎡，刷新了上海住宅樓板價新紀錄!值得一提的是，當時泰禾曾與信達就該地塊廝殺到最后一刻。

信達地產(chǎn)公告表示，采用合作開發(fā)的方式，有利于信達地產(chǎn)深入加強與行業(yè)內(nèi)品牌企業(yè)的合作交流，分散投資風險，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，更好地開發(fā)運作項目，打造優(yōu)秀產(chǎn)品。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。