李宇嘉:2016年深圳房價不會暴漲 未來仍處上漲通道

2015年中國樓市，最大的看點之一就是深圳房價“飆高音”。從新房均價水平看，深圳房價在一年之內(nèi)經(jīng)歷了“三連跳”，即從年除的2萬多元調(diào)漲到年中的3萬多元，再到年末的4萬多元。從房屋價格指數(shù)看，根據(jù)官方的數(shù)據(jù)，深圳新房價格在2015年上漲超過45%，部分區(qū)域的房價甚至翻了一倍，而北上廣三個一線城市房價平均漲幅還未到10%。截止到11月，深圳房價已連續(xù)12個月領(lǐng)漲全國。

某研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2014年深圳的房價收入比已超過20倍，位居各大城市的第一位，意味著對深圳常住居民家庭來說，要積累超過20年的收入才能買得起一套房；2014年，深圳人社局發(fā)布的本地工資平均數(shù)僅為4360元/月，意味著目前的房價將絕大部分“剛需”甩出幾條街去了。即便是對于深圳市政府扶持力度很大的人才或企業(yè)來說，因買不起房或高房價和高房租而逃離深圳的現(xiàn)象也屢見報端。因此，從住房支付能力來講，深圳的高房價是不可持續(xù)的。

對于即將來臨的2016年，筆者認(rèn)為，深圳2015年房價暴漲后，2016年存在沖高回落和向下調(diào)整的訴求。事實上，從7月份開始，深圳房價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)的跡象，特別是更能代表市場走勢的二手住房量價連續(xù)4個月（7月-10月）回調(diào)，10月份二手住房成交量不足高峰期7月份的一半。典型中介二手給出的住房報價指數(shù)也連續(xù)4個月（7月-10月）回調(diào)，據(jù)筆者的調(diào)查，單套二手住房報價在10月份有10-20萬的向下議價空間。新房也出現(xiàn)了調(diào)整，成交量連續(xù)3個月回調(diào)。

但是，進(jìn)入11月份以后，樓市淡季不淡，并重歸上升通道，新房和二手房成交面積環(huán)比逆勢增長7.7%和16.2%。特別是，新房價格出現(xiàn)了有歷史記錄以來的最大調(diào)漲，均價從二季度以來的3萬多調(diào)漲到4萬多。盡管3-4個大體量、高價盤入市擾動，造成房價跳漲，但從11-12月份深圳樓市微觀信息判斷，樓市有繼續(xù)上攻的可能，比如11月創(chuàng)造單體最大項目（1637套）被萬人瘋搶和6小時“日光”的紀(jì)錄，足見市場熱情之高漲。

筆者認(rèn)為，貨幣寬松、購房成本（利率、稅費）降至歷史最低，加上居民大類資產(chǎn)配置面臨嚴(yán)重的資產(chǎn)配置荒，這是將深圳樓市量價向上托的幾股力量。近年來，儲蓄型、增值型萬能險、資管計劃、銀行理財、私募基金等資本中介，已成為居民投資新通道。深圳的資本市場體系在國內(nèi)最完善，比如集中了全國2/3的私募，上市中小企業(yè)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)也最多，誕生了一大批高凈值人群。同時，由于深圳樓市體量較?。磕晷路夸N售規(guī)模僅為北上廣平均值的1/3-1/2），高凈值人群購房明顯抬升房價，并改變了市場預(yù)期。此外“3.30”新政刺激改善需求，加上首套房增值的積淀，“換房需求”空前高漲。由此，深圳房價在整體需求攀升的推動下不斷上揚。

2014年6月（國務(wù)院43號文）份之前，居民投資集中在剛性兌付、近乎高利貸的“非標(biāo)”資產(chǎn)；2014年7月-2015年6月，上證指數(shù)從2000點上漲到5200點，短短一年之內(nèi)狂漲了160%，推手就是杠桿資金，即居民把錢借給別人炒股，本質(zhì)上是大類資產(chǎn)配置遷移。今年6月份“股災(zāi)”爆發(fā)，股市經(jīng)歷劇烈的指數(shù)下滑和“去杠桿”，資金大規(guī)模出逃。于是，我們看到，6月以后，債券市場和房地產(chǎn)市場明顯回升，一線城市地價房價暴漲，并蔓延至南京、杭州等重點二線城市。同時，向廣大居民發(fā)行高收益萬能險的險資，開始大規(guī)模在二級市場舉牌地產(chǎn)上市公司；銀行間債券市場、私募股權(quán)、險資等融資渠道向地產(chǎn)完全打開，開發(fā)商瘋搶一線城市土地。

因此，即便2016年，股市不再可能出現(xiàn)類似于2014-2015年的財富效應(yīng)，即便高凈值人群購房不會像2015年那樣高漲，即便房價已連上數(shù)個臺階，剛需已被房價甩出，即便改善型需求前期釋放較多，新增總需求被嚴(yán)重制約，房價存在回調(diào)的訴求，但2016年深圳房價回調(diào)幅度不會很大，短期微調(diào)或平穩(wěn)的可能性很大，未來或重新進(jìn)入上漲通道。近期坪山誕生區(qū)域地王、寶安刷新全市樓面均價，除了開發(fā)商對于深圳樓市未來看好，更折射了“資產(chǎn)配置荒下”資金確實沒有更好的選擇。

11月份，深圳房價之所以一下子跳漲到4萬多，三個樓盤的拉動功不可沒，即龍華的玖龍喜、蛇口招商海上世界雙璽、南山的華潤城。這三個大體量樓盤的均價在5-9萬元，市場反映也比較認(rèn)可。仔細(xì)觀察，這三個樓盤代表了深圳未來房價上漲或?qū)⒊尸F(xiàn)三種模式。一是地王推動下的房價上漲（玖龍喜）。在深圳，未來或許不存在增加土地出讓可以降低房價的可能，“逢推地、必地王”或許才是常態(tài)。地王不僅推動周邊新房價格，而且通過預(yù)期效應(yīng)，帶動二手住房價格上漲；二是反映創(chuàng)新城市風(fēng)險溢價的房價上漲（蛇口雙璽項目）。11月，深圳房價跳漲，前海和蛇口區(qū)域新房價格暴漲是動力之一。

深圳設(shè)想到2020年，前海、蛇口每平方公里的GDP將超過100億元，單位產(chǎn)值是上海自貿(mào)區(qū)的5倍以上。前海蛇口將成為亞洲單位產(chǎn)值僅次于香港中環(huán)，新加坡和東京銀座的區(qū)域。目前前海入駐的企業(yè)數(shù)量超過了曼哈頓。深圳國內(nèi)創(chuàng)新中心的崛起，必然伴隨著高房價的背景，居高不下的房價實際上是資金聚集的產(chǎn)物，是投資溢價的體現(xiàn)；三是舊改帶動的高房價（華潤城）。舊改意味著區(qū)域功能完善（而不是鋪攤子）和空間釋放，房價上漲在清理之重。如果看看包括恒大、碧桂園、中海等消息靈通的各大開發(fā)商紛紛進(jìn)駐深圳，并在深圳囤積的舊改項目來看，就知道未來深圳房價會如何走向了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。