尹中立：深圳樓市暴漲與股市有關(guān) 下一個(gè)是上海

關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的三大判斷

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立

對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)，我主要有三點(diǎn)看法：一是當(dāng)前深圳房?jī)r(jià)和其他一線城市分化的現(xiàn)象和股市有關(guān)；二是靠農(nóng)民工來(lái)去房地產(chǎn)庫(kù)存的思路值得商榷；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的根本目的是穩(wěn)投資。

談到房地產(chǎn)市場(chǎng)，我估計(jì)所有的人跟我一樣都很困惑。本人開(kāi)始研究房地產(chǎn)市場(chǎng)是十年前，當(dāng)時(shí)的北京房?jī)r(jià)在一萬(wàn)左右，但自己工資只有2000元左右，口袋里囊中羞澀，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的需要，產(chǎn)生了對(duì)這個(gè)問(wèn)題的觀察、分析的興趣。一開(kāi)始把注意力放在房地產(chǎn)投機(jī)行為上，認(rèn)為是浙江人、溫州人炒房團(tuán)把北京的房?jī)r(jià)炒起來(lái)了，曾經(jīng)寫(xiě)了一篇抨擊的文章，核心觀點(diǎn)是政府應(yīng)該打擊溫州炒房團(tuán)?；剡^(guò)頭來(lái)想一下，其實(shí)這種觀點(diǎn)是站不住腳的。

進(jìn)一步研究，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)和人口結(jié)構(gòu)有關(guān)系。從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，上個(gè)世紀(jì)60至70年代是中國(guó)的嬰兒潮，60后、70后這一批嬰兒潮有3億多人口，這批人到1998年前后正好30多歲，他們進(jìn)入必須成家立業(yè)買(mǎi)房的時(shí)候，因此，中國(guó)進(jìn)入住房需求的高峰。

住房制度改革在1998年開(kāi)始取得突破性進(jìn)展應(yīng)該與住房需求的壓力有關(guān)。政府關(guān)于住房問(wèn)題的關(guān)注從1981年開(kāi)始，鄧小平同志做出了明確的批示，從1981年提出住房制度改革一直到1998年，雷聲大，雨點(diǎn)小，很難推動(dòng)，因?yàn)檫@個(gè)事情是牽一發(fā)而動(dòng)全身，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)很難評(píng)估。為什么1998年不得不做這件事情？除了亞洲金融危機(jī)的壓力之外，另外一個(gè)內(nèi)生的壓力就是大量60后在那個(gè)時(shí)候需要買(mǎi)房子，以前的實(shí)物分配制度已經(jīng)難以維系，必須放開(kāi)房地產(chǎn)。

如果從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，2015年將是中國(guó)住房需求的拐點(diǎn)。這一點(diǎn)可以類(lèi)比日本的人口結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，日本的勞動(dòng)人口占總?cè)丝诘谋戎厥窃?990年達(dá)到了峰值，后來(lái)往下走，中國(guó)的峰值是2015年。從人口結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，未來(lái)房地產(chǎn)問(wèn)題一定是比較嚴(yán)重的。

研究房地產(chǎn)價(jià)格的另外一個(gè)視角是貨幣政策。當(dāng)貨幣政策擴(kuò)張則房?jī)r(jià)必漲，反之，貨幣政策收縮則房?jī)r(jià)走弱。2001年以后，人民幣出現(xiàn)升值壓力，大量國(guó)際資本流入中國(guó)，加上出現(xiàn)較大規(guī)模的外貿(mào)順差，使得外匯占款快速增加，中國(guó)出現(xiàn)流動(dòng)性過(guò)剩，2005年前后的房地產(chǎn)價(jià)格上漲與此關(guān)系密切。

如果看看2015年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，似乎和人口結(jié)構(gòu)及貨幣政策等因素關(guān)系不大。因?yàn)?015年的情況是兩極分化，而且分化很?chē)?yán)重。首先是一線城市和三四線城市有明顯的分化，這是以前房地產(chǎn)市場(chǎng)所不曾有過(guò)的。從2000年一直到2010年，每次房?jī)r(jià)周期波動(dòng)當(dāng)中，一線城市，三四線城市都是齊漲共跌，不同城市的房?jī)r(jià)變動(dòng)幅度不同但波動(dòng)的方向是一樣的。但是2015年底明顯出現(xiàn)了分化，一線城市是漲的，平均漲了20%左右，深圳漲了40%多，但是三四線城市大部分是下跌的，最多的跌了5%點(diǎn)多，這種分化以前不曾有過(guò)。

另外特點(diǎn)是，一線城市本身也在分化。深圳從來(lái)沒(méi)有當(dāng)過(guò)老大，以前房?jī)r(jià)在上漲的過(guò)程當(dāng)中，龍頭要么是北京，要么是上海，從來(lái)沒(méi)有廣州或者是深圳。但是2015年底深圳的房?jī)r(jià)漲幅遙遙領(lǐng)先，深圳漲了45%，北京新房是9%，二手房漲了10%，上海只漲了12%，廣州漲了8%，7%?？梢钥吹?，一個(gè)是45%，另外三個(gè)城市是10%左右，差距非常大。對(duì)于深圳房?jī)r(jià)上漲這種突出的表現(xiàn)，很顯然和人口結(jié)構(gòu)的關(guān)系不是太大。

怎樣解釋深圳和一線城市這種分化的現(xiàn)象？有很多人解釋?zhuān)热缯f(shuō)3·30政策的刺激，2015年3月30日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)刺激政策，問(wèn)題是以前也有類(lèi)似的政策，一旦刺激，要么同漲，要么都不漲，為什么這一次一線城市漲起來(lái)了，而其他三四線城市并沒(méi)有被刺激起來(lái)？這是第一個(gè)疑問(wèn)。

還有人解釋深圳房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的原因是因?yàn)樯钲诘耐恋叵∪?，有一千多萬(wàn)常住人口，但是深圳每年新增加的住房供應(yīng)大概是在500萬(wàn)平米左右，像北京、上海都是超過(guò)2000萬(wàn)平米。很顯然，人口非常多，但是住房供應(yīng)是短缺的。問(wèn)題是深圳住房的供應(yīng)一直是這樣，2015年它的人口也沒(méi)有發(fā)生特別的變化，為什么2015年會(huì)表現(xiàn)非常突出？很顯然，這種人口和土地矛盾的問(wèn)題也不是深圳2015年房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)的原因。

還有一種解釋?zhuān)驗(yàn)?015年搞“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”，深圳在科技創(chuàng)新方面，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面領(lǐng)先。問(wèn)題是深圳一直領(lǐng)先，2015年也沒(méi)有發(fā)生特別大的變化，深圳的GDP和全國(guó)一樣，2015年還不如前幾年。如果從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的角度來(lái)看，很顯然，解釋深圳的房?jī)r(jià)以及一線城市房?jī)r(jià)和三四線城市房?jī)r(jià)的背離也是解釋不通的。

從我的觀察看，深圳的房?jī)r(jià)從2014年12月份開(kāi)始上漲，漲得最快的時(shí)間是2015年5月份和6月份，7月份之后，深圳的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲速度基本上不漲了。深圳的房?jī)r(jià)上漲狀況與今年的股票市場(chǎng)基本雷同。深圳和一線城市今年房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的走勢(shì)主要是因?yàn)楣善笔袌?chǎng)引起的。

深圳股票市場(chǎng)的特別之處在于它有中小板和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)，中小板現(xiàn)在有接近800家上市公司，創(chuàng)業(yè)板有接近500家，這兩個(gè)加起來(lái)是1200多家上市公司。上市公司有一個(gè)特點(diǎn)，他在哪個(gè)交易所掛牌上市，就會(huì)在這個(gè)城市開(kāi)戶，設(shè)立辦事處，一定會(huì)投資股票，所有自然人股東，法人股東，賬戶的管理都放在這個(gè)城市。深圳集中了大量中小板和創(chuàng)業(yè)板發(fā)起人、創(chuàng)始人的賬戶。

股價(jià)上升的過(guò)程當(dāng)中，這些人的財(cái)富迅速增加，中小板和創(chuàng)業(yè)板從2014年年底開(kāi)始，盡管經(jīng)過(guò)今年的股災(zāi)，截至到目前為止，創(chuàng)業(yè)板指數(shù)平均價(jià)格依然是上升了90%，中小板上升了50%多，這些新增加的財(cái)富都集中在什么地方？主要集中在深圳市，跟北京有關(guān)系，但關(guān)系并不是非常密切，北京中關(guān)村也有很多公司在中小板和創(chuàng)業(yè)板上市，但其數(shù)量和規(guī)模無(wú)法與深圳相比。

上海，因?yàn)槭侵靼迨袌?chǎng)，沒(méi)有創(chuàng)新類(lèi)企業(yè)股價(jià)的上升，對(duì)上海的影響相對(duì)來(lái)說(shuō)要小一些，如果這個(gè)邏輯成立的話，上海的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)板馬上要開(kāi)，同樣會(huì)吸引民營(yíng)控股的科技新興企業(yè)到上海去上市，如果還有牛市，牛市還會(huì)持續(xù)的話，賬面的財(cái)富對(duì)上海形成的影響未來(lái)和深圳就可以等價(jià)，未來(lái)有在上海買(mǎi)房子的朋友，一定要留心這件事情。

現(xiàn)在提出來(lái)房地產(chǎn)要去庫(kù)存，去庫(kù)存的思路可行性值得探討。給農(nóng)民的補(bǔ)貼，讓他去城鎮(zhèn)買(mǎi)房，每年國(guó)家土地局有一個(gè)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告，2014年的農(nóng)民工監(jiān)測(cè)報(bào)告，能夠在城鎮(zhèn)買(mǎi)房的農(nóng)民工，2.69億農(nóng)民工當(dāng)中只占0.7%，1%都不到，很簡(jiǎn)單，每個(gè)月的工資是2600塊錢(qián)，一年的收入不到3萬(wàn)，剔除差旅費(fèi)，還有吃喝的費(fèi)用，不說(shuō)養(yǎng)家糊口了，所剩無(wú)幾。想想城市的高級(jí)白領(lǐng)都沒(méi)有支付能力，你希望這些勞苦大眾能夠幫你去庫(kù)存，這是不現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題。

有可能會(huì)出現(xiàn)的現(xiàn)象，大城市周邊的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這一輪去庫(kù)存過(guò)程當(dāng)中會(huì)首先受益，受益的原因是什么？一個(gè)是稅費(fèi)的減免，還有補(bǔ)貼的政策，更重要的是公積金的異地使用，比如說(shuō)北京的白領(lǐng)階層，他有公積金，但是在北京買(mǎi)房，他根本沒(méi)有支付能力，但是北京的公積金可以到河北所有城市去買(mǎi)房，這樣的話，讓這一部分年輕人拿著北京的公積金去河北買(mǎi)房，這個(gè)支付能力是可以匹配的。現(xiàn)在這個(gè)事情干了一個(gè)多月時(shí)間，不到兩個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有一萬(wàn)個(gè)案例發(fā)生了，因?yàn)槿ツ甑讎?guó)務(wù)院召集我們?nèi)ビ懻摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，北京住房公積金給我們提供的最新材料，不到兩個(gè)月的時(shí)間，有九千多個(gè)北京的白領(lǐng)階層拿著北京的公積金到北京周邊，到河北去買(mǎi)房。

現(xiàn)在70%的房地產(chǎn)庫(kù)存是在三四線城市，不在大城市周邊的三四線城市，那個(gè)房子以后是個(gè)大麻煩，很難消化，除非政府做另外一個(gè)安排，把你每年的保障性住房，棚戶區(qū)改造，新增700萬(wàn)套的保障性住房，以貨幣化的方式去采購(gòu)，不去新建。我在2015年年初的時(shí)候作為內(nèi)參提供了這個(gè)建議，不要再建那700萬(wàn)套的房子了，如果把建保障性住房的資金拿去買(mǎi)已經(jīng)建好的這些房子，讓他們降低一點(diǎn)價(jià)格，政府采購(gòu)的過(guò)程當(dāng)中跟他談判，不是市場(chǎng)的價(jià)格。然后把這些房子再分配給需要保障的低收入群體。

但問(wèn)題是，對(duì)房地產(chǎn)之所以提出去庫(kù)存的思路，是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)的投資，假如這700萬(wàn)套不建了，房地產(chǎn)投資就變成負(fù)增長(zhǎng)，這是不愿意接受的。如果純粹是為了去庫(kù)存，這個(gè)目標(biāo)很單一的話，很簡(jiǎn)單，我們2015年一年要賣(mài)出去的房子是13億平米，置換成套數(shù)的話，1000多萬(wàn)套，只要政府的保障性住房停建，用兩年的時(shí)間，三年的時(shí)間去庫(kù)存，相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較容易實(shí)現(xiàn)的，但是投資怎么辦呢？這是一個(gè)難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。