北京純商品住宅市場分化加劇 單價3萬內(nèi)項目熱銷

年關(guān)將至，又到了發(fā)榜的時候了。在地產(chǎn)江湖中，各種榜單滿天飛，提列的關(guān)鍵詞不同，榜單結(jié)果不同。但真正榜單排名還是要靠網(wǎng)簽數(shù)據(jù)說話。為了給讀者在魚龍混雜的排行榜中擇出真正項目座次，北京晨報聯(lián)合亞豪機構(gòu)，經(jīng)過近1個月的時間依據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，推出北京純商品住宅真實成交排行榜。作為今年《地產(chǎn)瑯琊榜》的重要組成之一，此份榜單以其客觀性、權(quán)威性立足地產(chǎn)江湖。今后，本報還會根據(jù)企業(yè)與項目銷售情況的變化，定期更新榜單，及時關(guān)注行業(yè)變化，給買房人提供購房指導(dǎo)。

單價3萬內(nèi)項目熱銷

在北京晨報與亞豪機構(gòu)綜合北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)推出的北京純商品住宅成交排行榜中，今年前11個月，北京城建·北京密碼、華業(yè)東方玫瑰、保利春天里以1194套、1134套、1113套的成交套數(shù)名列三甲。第4至10名，則由中糧萬科長陽半島、IDCITY艾迪城、金第萬科·金域東郡在內(nèi)的7個項目囊括，成交套數(shù)集中在830套至1000套之間。

北京晨報記者注意到，此份排行榜上的10個熱銷項目的成交均價都不足3萬元/平方米，其中紫貴御園的成交均價最低，僅為11705萬元/平方米；京投銀泰·公園悅府的成交均價最高，為29993萬元/平方米。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅透露說：“自2014年自住型商品房產(chǎn)品開始入市之后，與普通商品住宅形成了30%以上的價差，吸引了大量中低端客源，對普通商品住宅市場產(chǎn)生了很大的沖擊。2015年自住房的供應(yīng)量比較大，對2015年商品住宅市場繼續(xù)形成重大影響，中低端商品住宅項目不得不加快出貨速度，以較低價格爭搶市場有限客源。”

據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前11個月，北京純商品住宅（不含保障房、自住房）成交量為66749套，與去年同期相比上漲22.6%。“今年北京純商品住宅市場走出去年的低谷，得益于多項利好政策出臺的疊加效應(yīng)。”第一太平戴維斯市場研究部高級經(jīng)理董月說，今年央行多次降息降準(zhǔn)，大大降低了購房成本，再加上“認房不認貸”、“全面放開二孩”等新政的出臺，促使部分購房人結(jié)束觀望而積極入市，從而推動北京純商品住宅成交量的提升。

熱銷項目全部位于五環(huán)外

在此份排行榜中，10個熱銷項目全部位于五環(huán)以外，北京城建·北京密碼、紫貴御園、保利春天里三個項目位于六環(huán)以外；華業(yè)東方玫瑰、中糧萬科長陽半島、IDCITY艾迪城、首開·熙悅山、金第萬科·金域東郡、京投銀泰·公園悅府、東亞印象臺湖七個項目位于五環(huán)與六環(huán)之間。

據(jù)不具名業(yè)內(nèi)人士介紹，“新盤供應(yīng)主要集中在五環(huán)以外。這與北京土地的供應(yīng)變化情況有關(guān)，近兩年來北京四環(huán)以內(nèi)可開發(fā)土地越來越稀缺，新增出讓的土地大多集中在五環(huán)以外，導(dǎo)致新盤供應(yīng)的分布越來越遠，從四環(huán)延伸到了五環(huán)外。與城里一套豪宅總價上千萬元相比，目前北京五環(huán)外的純商品住宅成交均價在3萬元/平方米以下，是剛需和首次改善客群所能夠接受的價位。”

中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理靳瑞欣說，“今年前11個月，北京經(jīng)營性土地成交共計74宗，其中有25宗地塊樓面價超過3萬元/平方米，與去年全年相比，樓面價超過3萬元/平方米的地塊數(shù)量增長150%。北京地價的不斷攀升，必然會推高房價的上漲。未來北京五環(huán)周邊的商品住宅單價將會突破6萬元。北京純商品住宅被‘豪宅化’的趨勢明顯凸顯出來。”

“隨著北京豪宅項目的增多，豪宅項目與中低端項目的價格差距在拉大。”靳瑞欣表示，一邊是萬柳書院、龍湖西宸原著、使館壹號院等多個豪宅項目扎堆入市，成交均價在10萬元/平方米到17萬元/平方米左右；另一邊是北京城建·北京密碼、華業(yè)東方玫瑰、紫貴御園等熱銷的中低端項目，成交均價僅在1萬元/平方米至3萬元/平方米左右，京純商品住宅市場分化進一步加劇。

六成熱銷盤鄰近地鐵

北京晨報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在上述北京純商品住宅成交排行榜中，包括中糧萬科長陽半島、京投銀泰·公園悅府、保利春天里等六個項目鄰近地鐵，“地鐵盤”占比達到60%。

“對于剛需、首改客群而言，他們在房價能夠承受得起的基礎(chǔ)上，考慮配套條件首先看重的是小區(qū)周邊交通情況，特別是小區(qū)鄰近地鐵，對于保證人們上下班的通勤時間起著關(guān)鍵作用。所以此類客群在同一個區(qū)域會優(yōu)先選擇購買‘地鐵盤’。且臨近地鐵的房子未來具有一定的升值空間。這是‘地鐵盤’熱銷的主要原因。”郭毅說。

靳瑞欣表示，“大興線、房山線、昌平線的開通，縮短了沿線各站與核心城區(qū)的距離，帶動了沿線地區(qū)商業(yè)氛圍的提升，催生了大興天宮院、房山長陽等熱門板塊。這些板塊的興起，吸引了新的購房需求增加，促使當(dāng)?shù)夭糠中路宽椖砍霈F(xiàn)熱銷。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。