化解地產(chǎn)庫存或鼓勵購租并舉 住房租賃專業(yè)化存瓶頸

很多人都有租房的經(jīng)歷，或是經(jīng)朋友親戚介紹，或是交點中介費去找中介機構(gòu)，同時面對房東漲價或收回房屋不再出租等問題，往往沒有太多辦法。今后，租房者的選擇可能會更多。

中央經(jīng)濟工作會議21日閉幕，會議提出，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。

近期，中央多次提及房地產(chǎn)庫存問題，其重要性可見一斑。隨著相關政策的逐步落實，或?qū)⒂性絹碓蕉嗟霓r(nóng)民工融入城市生活，享受公租房或?qū)⒉辉偈軕艏臓拷O，更多的房源或?qū)⒆呦蚴袌?，更多城市或?qū)⑷∠拶徴撸?ldquo;購租并舉”等制度讓“居者有其屋”的夢想并不遙遠。

今年1月，住房城鄉(xiāng)建設部就出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導意見》（下稱《意見》），提出用3年時間，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。

當然，專業(yè)住房租賃市場發(fā)展仍存在著不少瓶頸。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》分析，全國租賃需求比較旺盛的區(qū)域都位于一二線大城市，這些城市不存在庫存過多的現(xiàn)象，房價高企，庫存商品房用來出租的收益回報率非常低，因此開發(fā)商更愿意將房子直接出售，而非用于租賃。

廣州一家專業(yè)化住房租賃企業(yè)人士告訴本報，目前在一線城市和二線核心城市，房子賣得都還不錯，因此對租賃市場這一塊，開發(fā)商觀望考察居多，很少有真正做這一塊。“而且開發(fā)商也很難做租賃市場，因為它們的資金壓力也大，迅速賣出回籠資金是最主要的選擇。”

該人士說，專業(yè)化租賃企業(yè)大多也不會去購買開發(fā)商的庫存商品房，因為購買的成本太高。“專業(yè)化租賃企業(yè)一般多傾向于輕資產(chǎn)運作模式，把規(guī)模做大了再說，都是走長租存量房做短期出租的模式，大多是通過長租舊物業(yè)再改造后出租。”

張大偉說，專業(yè)化住房租賃企業(yè)經(jīng)營，主要是依賴改變房屋居室設計，成為群租房、類群租房等。例如，自去年起，蘑菇公寓、優(yōu)客逸家、YOU+公寓、青客公寓、魔方公寓等一系列公寓如雨后春筍般成長。此外，諸如順為資本、賽富亞洲、愛普瑞金融集團等各路資本洶涌而入。

很多分布式公寓都采取“n+1模式”（一個三居室房子分租給四個人，其中客廳隔出一間），但是政府方面此前鑒定為群租房。由于集中式公寓很多是工業(yè)用地，也需要批文才能改變物業(yè)性質(zhì)。比如上海蘑菇公寓就曾因在拿房階段沒有清晰定位，遭到“群租房”認定而被迫將其改造過的房屋拆除。

因此，鼓勵發(fā)展住房租賃模式具有十分重要的意義。據(jù)《經(jīng)濟日報》報道，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強在接受采訪時表示，住房租賃機構(gòu)經(jīng)營模式現(xiàn)在也有，應該扶持還是應該取締，業(yè)內(nèi)一直有爭議。現(xiàn)在來看，住房租賃機構(gòu)模式獲得扶持，是因為只要對住房租賃機構(gòu)模式引導好，在規(guī)范住房租賃行為、滿足承租人需求、穩(wěn)定租賃市場方面都將有積極意義。

他認為，住房租賃機構(gòu)模式將松散的租賃房源整合起來，進行更為集約化的管理，將有利于使租賃關系更加穩(wěn)定，使出租人和承租人的權益更有保障。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。