放盤大增交易下滑，二手房交易進(jìn)入低迷期

?“如果你沒有在3、4月份賣掉房子，那就等待下一個(gè)周期吧?！碑?dāng)二手房市場重新陷入低成交狀態(tài)，類似的段子悄然在社交平臺(tái)上流轉(zhuǎn)。

?對(duì)于二手房主來說，最大的渴望無異于將手上的“不動(dòng)產(chǎn)”變?yōu)椤皠?dòng)產(chǎn)”。自從這一輪調(diào)控升級(jí)以來，二手房的掛牌放賣周期變得越來越長，若非大幅度讓利降價(jià)，基本很難覓得成交。

?二手房高昂的交易成本，將越來越多購房者引向一手房市場。

?由于房地產(chǎn)市場具有極強(qiáng)的地域性，全國樓市情況很難一概而論，但二手房市場低迷的局面，卻在大部分城市同步上演。

?5月成交不再樂觀

?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2019年5月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15008元/平方米，環(huán)比上漲0.14%，連續(xù)3月持續(xù)上漲。但一線城市掛牌均價(jià)卻繼續(xù)跌至54620元/平方米，環(huán)比跌幅0.69%。

?以北京為例，貝殼研究院統(tǒng)計(jì)表明，業(yè)主下調(diào)報(bào)價(jià)占主流。5月業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比僅14%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。

?掛牌價(jià)格下探，成交數(shù)據(jù)也并不好看。

?互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺(tái)V房數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手房網(wǎng)簽13764套，相比4月14438套繼續(xù)下降。其余城市同樣如此。

?據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上海5月二手住宅成交量在2.3萬套左右，環(huán)比下降10%以上；樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅過戶量“兩連漲”后開始下跌——5月深圳全市二手住宅過戶7363套，環(huán)比下跌2.7%，成交均價(jià)54612元/平方米，環(huán)比上漲0.2%。

?廣州二手房成交下滑更為明顯。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，1~5月廣州二手成交總量18740宗，較去年同期34182宗下降45%；5月下滑最厲害，成交量4025宗，較去年同期8846宗下滑54%。

?據(jù)悉，隨著新房市場供應(yīng)增加、產(chǎn)品更加多元化，以及對(duì)于預(yù)售價(jià)格的管理，新供應(yīng)商品住宅性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出。加上二手房費(fèi)率較高，使得部分購房者由二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場。

?據(jù)悉，3、4月二手住宅成交量的爆發(fā)，一方面有常規(guī)年后成交旺季的因素，另一方面可歸功于市場的平穩(wěn)，使入市需求有充分時(shí)間和空間挑選物業(yè)促進(jìn)交易走向活躍。

?但是，2、3、4月市場的回升，不僅消化了前期積累的需求，也透支了部分后市需求，使后期置業(yè)者入市動(dòng)力需求減弱；同時(shí)，前期高性價(jià)比房源被消化后，業(yè)主(賣方)經(jīng)過前期較為活躍的行情后，心態(tài)普遍增強(qiáng)、議價(jià)的難度增加，而置業(yè)者又看到市場降溫，認(rèn)為房價(jià)應(yīng)適當(dāng)下跌，才能推動(dòng)他們?nèi)胧?，買賣雙方的博弈在增加。

?深圳鏈家研究院認(rèn)為，進(jìn)入5月份以來剛需新盤項(xiàng)目入市增加，相比二手房價(jià)格優(yōu)勢(shì)較為明顯，對(duì)于不少置業(yè)者來說似乎有一種“驚喜”，他們寧愿增加通勤時(shí)間（距離）而放棄性價(jià)比遜色的二手房。

?值得關(guān)注的是，在三四月份的成交中，剛需仍舊是二手房市場的主力。比如北京，前5月新房成交中90平方米以下占比達(dá)68%，總價(jià)在350萬及以下占比達(dá)62%，首置剛需受到分流。

?上海市場背后的邏輯同樣如此?！澳壳岸址砍山环植家酝猸h(huán)外為主，占比接近50%。而5、6月份外環(huán)外有30余個(gè)新房項(xiàng)目開盤，現(xiàn)有新房可售房源接近6萬套，大量新房供應(yīng)也會(huì)分流掉部分二手房需求?！必悮ぱ芯吭荷虾７衷涸洪L陳澤帥解釋稱。

?58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，從市場降溫本身就可以看出用戶信心層面出現(xiàn)的變化，也證明了2019年市場不會(huì)出現(xiàn)單邊市場熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)應(yīng)該是主流趨勢(shì)。

?多城庫存飆漲

?去年以來積累的買家在今年初集中入市后，購房者群體心態(tài)再度陷入了一輪觀望。

?“三四月份時(shí)看房子的人比較多，內(nèi)心略微焦急，怕房價(jià)再度上漲；但到了5月份，這種焦慮感慢慢消除了，因?yàn)橹翱吹拇蟛糠址孔佣紱]有成交?！庇?jì)劃購房的李女士告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

?買家“再看看”的心態(tài)，使得二手房不再搶手；另一方面，供應(yīng)量卻在源源不斷地增加。

?諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北京1月二手房存量為46709套，4月則驟增3倍至125454套；上海1月二手房庫存量為84955套，4月則為222099套；深圳1月二手房庫存量為53913套，4月則為122685套。這樣的數(shù)據(jù)在重點(diǎn)二線城市有同樣的表現(xiàn)，武漢1月二手房存量為64222套，4月則為207616套；成都1月二手房存量41168套，4月為159770套。

?多個(gè)城市的數(shù)據(jù)，透露出相似的信號(hào)，即二手業(yè)主放盤量在今年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。聚焦至樓盤同樣如此。深圳龍華片區(qū)的鏈家門店工作人員透露，去年該區(qū)域一個(gè)明星樓盤的二手放盤量不到100套，但到了今年3月份，該數(shù)據(jù)變?yōu)榱巳陌偬祝史妒降卦鲩L。

?對(duì)于多個(gè)城市的放盤量上漲，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于前兩年實(shí)施了限售政策，許多房源今年起逐步達(dá)到解禁狀態(tài)，加上房價(jià)已經(jīng)大幅上漲，業(yè)主集中放盤止盈。

?市場上，二手房交易走勢(shì)與一手房保持同步，即在三四月份錄得小高潮后，5月開始逐步降溫。

?廣州一位二手房代理表示：“三四月份門店成交量比去年全年還多。”不過，這一現(xiàn)狀沒有延續(xù)到5月份。市場上，愿意降價(jià)的賣家，多數(shù)在三四月份完成出貨，但價(jià)格咬得比較死的賣家，則失去了短期最佳交易機(jī)會(huì)。

?據(jù)58同城、安居客《5月國民安居指數(shù)報(bào)告》數(shù)據(jù)，用戶和經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)在5月首次雙降，5月份購房者信心指數(shù)為103.7，環(huán)比下降5.1%；經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)為112.5，環(huán)比下降1.6%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。