2019樓市政策：穩(wěn)基調(diào) 有松動

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布2019年1-2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-2月，全國商品房銷售面積14102萬平方米，同比下降3.6%；商品房銷售額12803億元，增長2.8%，雙雙創(chuàng)下2015年6月以來的新低。

　　對此，有聲音認(rèn)為，樓市“拐點”已來，今年恐難迎“火熱盛夏”；也有聲音認(rèn)為，最嚴(yán)厲調(diào)控已讓樓市降溫至“冰點”，寒冬過后，小陽春跡象明顯。

　　一線城市乍暖還寒三四線城市仍覺“寒意”

　　2017年3月17日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京住房公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。這份包含“認(rèn)房又認(rèn)貸”“上調(diào)首付比例”等規(guī)定的通知，在被稱之為北京“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”。

　　兩年過去了，又是3月，北京關(guān)于樓市“小陽春”的消息在中介的微信中飛轉(zhuǎn)，北京樓市真的回暖了嗎？

　　記者走訪了部分中介、消費者、銀行了解情況。“今年春節(jié)過后，我們這一片區(qū)的二手房咨詢和帶看量明顯比春節(jié)前活躍，成交量也有所增加。”北京昌平區(qū)北七家附近一家中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴中國經(jīng)濟時報記者，剛進入3月，他所負(fù)責(zé)的小區(qū)一周內(nèi)就成交了10套。

　　“雖然可能有巧合的因素，但對比年前問詢者居多，成交者寥寥的境況，可以看出市場有回暖的跡象。不過從價格來看，變動還不十分明顯，有多次調(diào)降的，也有高于掛牌價成交的。”說話間，這位經(jīng)紀(jì)人的電話響了，是一位客戶打來的，詢問房情。

　　采訪中，記者碰到一位正準(zhǔn)備換房的李女士到中介門店“掛牌”，她說，“現(xiàn)在的兩居一家三代住不下了，趁著有點行情，趕緊置換一下。”另外，李女士已經(jīng)簽約了附近小區(qū)的一套三居的新房，剛辦完貸款。因為是二套房，貸款利率上浮20%，她申請貸款的銀行并沒有新的利率優(yōu)惠。

　　這一點記者也從走訪的銀行個人信貸部門中得到印證。“我們行首套房、二套房貸利率仍然按國家政策走，二套房利率上浮20%也未有松動。不過，銀行審核批貸流程明顯加快！”建國門附近建行個人貸款業(yè)務(wù)部一位工作人員對本報記者如是說。

　　本報記者近日走訪北京部分國有銀行個人貸款業(yè)務(wù)部門后發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)首套房個人房貸利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，二套房利率普遍執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。不過，有部分外資銀行首套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮5%，二套房利率最低為基準(zhǔn)利率上浮10%。個別城商行的二套房貸款利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮15%。

　　根據(jù)鏈家貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年2月，北京二手房均價比2017年3月的高點下跌11.3%，市場均價回調(diào)，市場活躍度也低于調(diào)控前。

　　一線城市樓市乍暖還寒，三四線城市似乎“寒意”逼人。據(jù)易居研究院發(fā)布報告顯示，2019年1-2月，其所監(jiān)測的40城新建商品住宅累計成交面積同比下降13%。其中，18個三四線城市累計同比下降21%。

　　政策基調(diào)以穩(wěn)為主或適度結(jié)構(gòu)性松動

　　松緊并存，可以說是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控的一大特點。今年樓市調(diào)控會有怎樣的變與不變？

　　今年的政府工作報告對房地產(chǎn)的著墨可以說是歷年最少的一次，據(jù)統(tǒng)計，直接涉“房”的部分不過50余字，而談及部分也沒有“房住不炒”“租售并舉”“長效機制”的表述，更沒有提及房價。樓市政策會松還是更緊？想要在此中找尋答案的人們心中仍有諸多問號。

　　3月14日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場進入了新的發(fā)展階段。按照中央關(guān)于房地產(chǎn)“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，同時，加快長效機制的建設(shè)，廣大消費者和投資者更加清醒地、更加理性地對待購房行為。

　　住建部部長王蒙徽在今年全國兩會“部長通道”上明確表示，今年要穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的工作方案，堅持“房住不炒”定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止大起大落。

　　央行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清也明確表示，下一階段房地產(chǎn)金融政策總的方針不會有改變。

　　從相關(guān)部門及全國兩會所傳遞出的信息看，今年樓市政策仍將以“穩(wěn)”為主，堅持“房住不炒”的定位，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在內(nèi)外部需求因素影響下，調(diào)控政策或有適度結(jié)構(gòu)性松動。

　　3月過半，成都、海南已率先“松動”。

　　3月15日，成都住房公積金新政正式實施，公積金貸款對象擴大，不再需要成都戶籍；公積金貸款累計次數(shù)不得超過兩次。

　　3月17日，海南省住房公積金管理局發(fā)布公告稱，根據(jù)相關(guān)要求，結(jié)合海南省實際，重啟受理個人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款業(yè)務(wù)。

　　誠如今年政府工作報告中涉及2019年政府工作任務(wù)時提到，“更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”

　　在中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞看來，今年不同城市面臨的主要問題和矛盾不同，根據(jù)政府工作報告中提到的“落實城市主體責(zé)任”，預(yù)計各地會結(jié)合實際情況在中央調(diào)控主基調(diào)的基礎(chǔ)上作出相應(yīng)的微調(diào)。

　　中泰證券首席經(jīng)濟學(xué)家李迅雷預(yù)計，今年房地產(chǎn)政策不會更緊，可能還會略有放松。

　　3月21日凌晨2點，美聯(lián)儲公布了3月FOMC議息會議決議，不加息，聯(lián)邦基金利率目標(biāo)維持在2.25%—2.5%不變。根據(jù)李迅雷的分析，這有利于人民幣的匯率穩(wěn)定，對貨幣政策的進一步放寬也提高了有利的外部環(huán)境。

　　但據(jù)國家發(fā)改委近日發(fā)布的《2019年投資形勢展望報告》預(yù)判，2019年基建投資有望保持中速增長；而制造業(yè)、房地產(chǎn)項目投資有望保持平穩(wěn)增長，但面臨著一定下行壓力。

　　綜合接受本報記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士的觀點，2019年樓市動向可以用六個字概括“穩(wěn)基調(diào)、有松動”！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。