上海樓市還會(huì)漲嗎

在上海的商品住宅庫存僅夠消化幾個(gè)月的大背景下，上海房?jī)r(jià)下半年大幅上漲，土地市場(chǎng)也連出“地王”。

然而，房?jī)r(jià)的上漲，市場(chǎng)需要一段時(shí)間消化。上海樓市明年還會(huì)再漲嗎？開發(fā)商的利潤(rùn)空間，是否會(huì)因價(jià)格上調(diào)而增厚？

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，地王頻出導(dǎo)致高端產(chǎn)品增多，擠占了普通商品房供應(yīng)，故會(huì)加劇普通商品房供不應(yīng)求的局面。

年內(nèi)降息降準(zhǔn)、二套房首付比例下調(diào)、公積金新政等也給房?jī)r(jià)上漲提供了支撐。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這將進(jìn)一步促進(jìn)高端住宅去化。

此外，土地市場(chǎng)持續(xù)火熱也是推升房?jī)r(jià)的重要原因。截至12月14日，上海共成交住宅類用地52幅，其中地王8幅，占比15.4%。11月更是成了名副其實(shí)的“地王月”，11月25日信達(dá)地產(chǎn)以72.99億元的價(jià)格拍得上海楊浦區(qū)新江灣城地塊。金輝28.15億元競(jìng)得閔行新城純宅地。新華聯(lián)14.65億元競(jìng)得青浦趙巷鎮(zhèn)純宅地。

高端住宅的銷售增長(zhǎng)同時(shí)帶動(dòng)房企業(yè)績(jī)不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，截至11月，排名30強(qiáng)企業(yè)里前20家的銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)突破280億元，有的更是以30%的速度在增長(zhǎng)，多家房企因?yàn)殇N售情況良好而提前完成今年指標(biāo)。

伴隨著房企業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，企業(yè)間也出現(xiàn)了分化態(tài)勢(shì)。以綠地為例，目前共計(jì)完成了約2100億元的銷售額，但如果要完成年初定下的2800億元目標(biāo)，由于去年底沖業(yè)績(jī)的緣故，使其透支了今年的部分銷售額。這就導(dǎo)致了綠地今年若要完成既定目標(biāo)，勢(shì)必要在12月完成近4倍的交易量。

在房?jī)r(jià)不斷攀升和持續(xù)走高的地價(jià)下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，2016年房企的業(yè)績(jī)整體會(huì)進(jìn)一步走高，普遍增速會(huì)在10%以上，有的甚至超過30%。有些企業(yè)可能會(huì)有后續(xù)乏力的局面出現(xiàn)，以仁恒為例，其今年銷售額高速增長(zhǎng)達(dá)到史無前例的260億元，增長(zhǎng)速度接近100%。但這一增速在明年恐難以為繼，其銷售項(xiàng)目主要是前些年拿的地在今年集中釋放，而這些項(xiàng)目多數(shù)已經(jīng)處在尾盤階段，而今年仁恒在土地市場(chǎng)并沒有什么大的動(dòng)作，那么后續(xù)表現(xiàn)可想而知。

金茂的節(jié)奏則把握的恰到好處，其在上海的項(xiàng)目大寧金茂府今年銷售額近55億元，成交面積7.5萬平方米，占總開工面積的三分之一，單價(jià)也從4月份的68000元/平方米上漲到如今的90000元/平方米，金茂府已經(jīng)從開盤時(shí)的貼地飛行到如今收支平衡。

業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，明年上海整體房?jī)r(jià)上漲15%~20%，豪宅可能漲幅則會(huì)更高。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，按照現(xiàn)在的去化節(jié)奏，金茂府還能銷售兩年，如果按照15%計(jì)算的話，金茂府的毛利率將可以達(dá)到30%，去除掉稅費(fèi)將能獲得15%的凈利潤(rùn)。

值得注意的是，整個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率在逐年下降，目前，整個(gè)行業(yè)平均利潤(rùn)率在8%~10%。這主要是源于地王頻出，地塊的溢價(jià)越來越高所導(dǎo)致的。

一般而言，房企從拿地到封頂至少一年左右時(shí)間，數(shù)據(jù)顯示，上海過去兩年，房?jī)r(jià)上漲超過40%，2013年地王有24塊，其中只有一塊沒有解套，其他上漲40%，當(dāng)時(shí)拿的樓板價(jià)，面粉貴于面包，基本達(dá)到收支平衡狀態(tài)，當(dāng)然還有些項(xiàng)目有6%~8%的利潤(rùn)。由此判斷，今年的拿地企業(yè)在房?jī)r(jià)每年15%~20%遞增的情況下，能夠在后年解套。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。