廣州城市開發(fā)價(jià)值進(jìn)退維谷：追趕深圳還是降為1.5線城市

2015年的樓市，春暖花開中帶著一絲絲寒意。“日光盤”、“地王”頻頻見諸報(bào)端。從房?jī)r(jià)來看，四大一線城市領(lǐng)漲全國，深圳市場(chǎng)一騎絕塵。房?jī)r(jià)短期上漲，市場(chǎng)需要一段時(shí)間消化。一線城市樓市明年還會(huì)再漲嗎？開發(fā)商的利潤(rùn)空間，是否會(huì)因價(jià)格上調(diào)而增厚？

就在北京、上海、深圳樓市炙手可熱之際，作為全國最早實(shí)現(xiàn)住房商品化的城市之一，廣州樓市今年卻顯得有點(diǎn)落寞。

合富輝煌最新發(fā)布的2016年樓市發(fā)展預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，今年前11個(gè)月，北京、上海、深圳新建商品房的價(jià)格漲幅分別為9.6%、19%、38%，只有廣州錄得3%的跌幅。

盡管廣州一度被稱之為一線城市的價(jià)值洼地，存在“補(bǔ)漲”概念，但近年來房?jī)r(jià)與北上深的差距反而進(jìn)一步被拉大。在即將到來的2016年，廣州樓市到底是迎頭趕上，還是將“降級(jí)”為1.5線城市？

高庫存抑制獲利能力

“今年以來，廣州的房?jī)r(jià)漲幅不僅明顯遜色于北京、上海兩個(gè)超級(jí)大城市，甚至被緊鄰的深圳遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越，現(xiàn)在廣州的CBD珠江新城的新盤售價(jià)甚至還比不上深圳的關(guān)外新盤”，廣州某開發(fā)商營(yíng)銷總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者感概。

根據(jù)記者從各地房管局整理的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2009年，深圳與廣州的新建商品住宅銷售均價(jià)分別為15111元/平方米與9346元/平方米，兩者的比值為1.61：1。合富輝煌的數(shù)據(jù)則顯示，截至今年前11個(gè)月，深圳與廣州的新建商品住宅銷售均價(jià)分別為32415元/平方米與17172元/平方米，兩者的比值已經(jīng)擴(kuò)大至1.88：1。

體現(xiàn)在供求關(guān)系上，截至12月初，廣州的庫存去化周期為16.5個(gè)月，不僅遠(yuǎn)高于北京、上海、深圳同期10.4個(gè)月、8.9個(gè)月、8個(gè)月的去化周期，甚至還高于天津、南京、成都等二線城市。

與深圳土地存量已接近枯竭相比，廣州土地供應(yīng)充足。合富輝煌的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年前11個(gè)月，廣州市土地成交突破1000萬平方米，其中居住用地成交520萬平方米。與之相對(duì)，盡管深圳今年計(jì)劃供應(yīng)建設(shè)用地達(dá)到1600萬平方米，但住宅用地供應(yīng)僅為85萬平方米，這也意味著未來廣州的商品住宅新增供應(yīng)壓力將明顯大于深圳。

“從四大一線城市來看，廣州樓市的結(jié)構(gòu)性庫存最為嚴(yán)重”，合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江向記者表示，根據(jù)其統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，如果把今年的可售存量與明年的新增供應(yīng)相疊加，2016年廣州全市商品房可售貨量達(dá)到19萬套，按照廣州下半年約8000套/月的去化速度計(jì)算，需要23個(gè)月以上才能完全去化，這也是廣州房?jī)r(jià)今年不溫不火的最重要原因。

人口流入在放慢

庫存壓力只是表象，在廣州房?jī)r(jià)疲弱的背后，反映的是廣州經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型并不理想，人口吸納能力正在減弱。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向記者表示，他曾經(jīng)對(duì)一線城市人口凈流入情況進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，在2000~2010年間，廣州年均的人口凈流入為23.5萬人，但到了2011~2013年間，年均人口凈流入數(shù)量大幅下降至7.5萬人，如果剔除正常的人口交替，人口凈流入幾乎停滯，這也是廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)疲弱的重要原因之一。

曾經(jīng)任職于廣州市國土房管局的黎文江告訴記者，以傳統(tǒng)商業(yè)起家的廣州本身就不具備政策與金融資源優(yōu)勢(shì)。深圳近年來新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，吸引了大量年輕人口，而以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主的廣州受到宏觀經(jīng)濟(jì)下滑的影響，新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，產(chǎn)業(yè)資本積聚能力不強(qiáng)，導(dǎo)致廣州對(duì)外來年輕人吸引力遜于深圳。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳適齡購房人群（25~44歲）占比達(dá)到50.8%，遠(yuǎn)高于北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%。黎文江表示，由于年輕人投資的需求更大，加上背靠證券市場(chǎng)，金融資本較為活躍，因此深圳一直是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。與之相對(duì)，廣州樓市基本以自住型需求為主，在廣佛同城化之后，部分需求還流向了價(jià)格更低的佛山市，進(jìn)一步加大了廣州樓市的供求壓力。

根據(jù)歐陽捷的預(yù)測(cè)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來看，北京與上海未來將成為兩大超級(jí)一線城市，深圳也能坐穩(wěn)一線城市的座位，廣州如果無法在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)上實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，很可能會(huì)掉隊(duì)到1.5線城市，與杭州、成都等市場(chǎng)并列。

“雖然廣州樓市明年很難實(shí)現(xiàn)大的轉(zhuǎn)折，但政府推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的決心非常明顯”，黎文江認(rèn)為，根據(jù)廣州市此前公布的第十三個(gè)五年規(guī)劃，提出建設(shè)國際航運(yùn)樞紐、國際航空樞紐、國際科技創(chuàng)新樞紐三大戰(zhàn)略樞紐，重點(diǎn)打造琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)、國際金融城、珠江新城融合發(fā)展的黃金三角區(qū)。如果計(jì)劃順利實(shí)施，廣州樓市未來依然具備較大的潛力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。