蘇州房?jī)r(jià)11月環(huán)比上漲2.81% 漲幅超越一線(xiàn)城市

今年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的區(qū)域分化：北上廣深一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面向好；部分具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€(xiàn)城市樓市逐漸回暖；同時(shí)也仍有大量的三四線(xiàn)城市受制于巨大的庫(kù)存壓力，而陷于樓市發(fā)展的低谷。

在這一場(chǎng)分化中，蘇州樓市表現(xiàn)十分搶眼。中國(guó)指數(shù)研究院出爐的百城價(jià)格指數(shù)顯示，蘇州房?jī)r(jià)在11月環(huán)比上漲2.81%，漲幅不僅在全省居第一位，而且超越北上廣深一線(xiàn)城市，占據(jù)了首位。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，11月，蘇州市區(qū)（除吳江區(qū)）的成交均價(jià)達(dá)到14587元/平方米，環(huán)比上漲10.37%。

對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著企業(yè)的蜂擁進(jìn)入，一線(xiàn)城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)正在萎縮，競(jìng)爭(zhēng)難度也在加大，在具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€(xiàn)城市中尋找藍(lán)海成了很多企業(yè)的共識(shí)。

2016年，蘇州市場(chǎng)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的淘金之地嗎？

品牌房企“逐鹿”蘇州

11月24日，蘇州土拍市場(chǎng)迎來(lái)了今年最后一次集中供應(yīng)。當(dāng)日蘇州城區(qū)共有22幅地塊進(jìn)行競(jìng)拍，中海、首開(kāi)、藍(lán)光等20余家品牌開(kāi)發(fā)商參與了競(jìng)爭(zhēng)，其場(chǎng)面不亞于一線(xiàn)城市的土地拍賣(mài)。最終，歷時(shí)6個(gè)小時(shí)，18幅地塊成功出讓?zhuān)灿?jì)攬金94億。其中，蘇州首開(kāi)以15864元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下了蘇州吳中區(qū)的新地王記錄。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于政府對(duì)于土地出讓把控嚴(yán)格，人口凈增長(zhǎng)迅速，近年來(lái)蘇州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了供不應(yīng)求的狀況。

蘇州住建局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年7月起蘇州每月成交商品住宅套數(shù)連續(xù)五個(gè)月超過(guò)萬(wàn)套；今年上半年，蘇州樓市成交4萬(wàn)套住宅，同比增長(zhǎng)36%。同時(shí)，搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至12月15日，蘇州可售住宅房源共計(jì)34464套，按照目前的去化速度，4個(gè)月左右全部庫(kù)存就將消化完畢。

一端是城市供求的緊張，另一端是水漲船高的市場(chǎng)預(yù)期，房企夾在中間，他們的焦慮正在被放大，從而進(jìn)一步推升了蘇州的房?jī)r(jià)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者多方了解到，不少品牌房企早已瞄準(zhǔn)蘇州，希望在此深耕。來(lái)自福建的正榮集團(tuán)，此前競(jìng)得了蘇州高新區(qū)的一幅地塊。該公司一位負(fù)責(zé)人告訴記者，蘇州將會(huì)是正榮繼南京之后在長(zhǎng)三角腹地“精耕細(xì)作”的城市。

除正榮以外，朗詩(shī)、招商、新城等公司均加大了蘇州市場(chǎng)的開(kāi)拓力度。記者查閱財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2015年上半年，新城地產(chǎn)在蘇州的竣工項(xiàng)目共計(jì)8個(gè)，僅次于大本營(yíng)常州和上海；蘇州項(xiàng)目在建面積達(dá)到144萬(wàn)平方米，待建面積96萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超其他城市。

“蘇州背靠上海，承接了上海溢出的產(chǎn)業(yè)分工及流動(dòng)人口，同時(shí)它又輻射著蘇南腹地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展既迅速又穩(wěn)定，因而孕育了良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”歐陽(yáng)捷表示，蘇州是新城的長(zhǎng)期陣地，在戰(zhàn)略地位上僅次于上海。新城會(huì)繼續(xù)加大在新城的投入，“只要有機(jī)會(huì)就會(huì)繼續(xù)拿地”。

改善型仍是主力

扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，富庶的消費(fèi)者，穩(wěn)定的人口增量，相對(duì)處于洼地的房?jī)r(jià)，這些都使得蘇州樓市后市可期，但機(jī)會(huì)不是俯拾皆是，產(chǎn)品和板塊的分化依然明顯。

蘇州中原地產(chǎn)研究員程杰表示，今年蘇州樓市欣欣向榮，得益于國(guó)家政策的調(diào)整力度，過(guò)去積壓的購(gòu)房需求得到了集中釋放，其中改善型需求成為主力。

在過(guò)去一年里不斷釋放的中高端改善需求給蘇州豪宅市場(chǎng)也帶來(lái)了春天。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)位于蘇州高新區(qū)的獅山御園在過(guò)去兩個(gè)多月中賣(mài)出了400多套高端住宅，成交金額達(dá)22億元，平均每天成交3142萬(wàn)元。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理林波認(rèn)為，2016年改善型需求仍然是蘇州樓市的機(jī)會(huì)點(diǎn)。“最近蘇州的地價(jià)上漲幅度較快，部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了地價(jià)高于房?jī)r(jià)的狀況，這意味著未來(lái)蘇州市場(chǎng)還將迎來(lái)一波中高端產(chǎn)品的集中供應(yīng)。像綠城、金茂、融創(chuàng)這類(lèi)善于操作高價(jià)地塊的企業(yè)將掌握優(yōu)勢(shì)。”

程杰指出，目前100-140平方米的三房戶(hù)型，同時(shí)在設(shè)計(jì)上兼具創(chuàng)新性的住宅產(chǎn)品，最契合市場(chǎng)需求。從區(qū)域來(lái)看，蘇州工業(yè)園區(qū)、太湖新區(qū)以及姑蘇區(qū)、高新區(qū)的核心地段開(kāi)發(fā)潛力巨大。

歐陽(yáng)捷表示，對(duì)于實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，未來(lái)蘇州是能出業(yè)績(jī)的城市。林波預(yù)計(jì)，經(jīng)過(guò)今年一年的持續(xù)放量，蘇州樓市后續(xù)需求可能會(huì)斷檔，房?jī)r(jià)漲幅收窄，但不排除蘇州成為一些房企未來(lái)的重點(diǎn)盈利市場(chǎng)的可能性。

“長(zhǎng)期來(lái)看，蘇州市場(chǎng)的潛力值得房企深度挖掘。”程杰說(shuō)，“雖然蘇州的土地已經(jīng)告別了低價(jià)時(shí)代，進(jìn)入蘇州的最佳時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了。未來(lái)新進(jìn)或‘補(bǔ)倉(cāng)’的企業(yè)在拿地時(shí)應(yīng)當(dāng)保持理性，但面對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊還是該抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)出手。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。