衢州市住建局關(guān)于征求《衢州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）》意見的函

我局牽頭起草了《衢州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，現(xiàn)征求各單位意見。請于2018年9月30日前提出書面意見（加蓋單位公章）通過釘釘反饋市住建局市房屋征收管理辦公室。

也歡迎其他單位或個人提出寶貴意見。

聯(lián)系人：方亮，聯(lián)系電話：8758759。

附件：衢州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)指導(dǎo)意見（征求意見稿）

衢州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2018年9月20日

衢州市國有土地上房屋征收評估技術(shù)指導(dǎo)意見

（征求意見稿）

第一章  總則

第一條　為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保護征收當(dāng)事人的合法權(quán)益, 保障建設(shè)項目的順利進行,根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第590號）、《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》（省人大常委會公告第14號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條　市區(qū)國有土地上房屋征收評估活動以及對相關(guān)評估結(jié)果進行復(fù)核評估和鑒定，按照本指導(dǎo)意見實施。

第三條　被征收房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。

第四條   被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條　被征收房屋價值評估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。

第六條  房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第七條  被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價值時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第八條　委托房屋征收評估的，委托人應(yīng)當(dāng)提供被征收房屋性質(zhì)、用途和面積等憑證材料。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、區(qū)級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

第九條  評估方法的選擇應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十三條，以及《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定相應(yīng)方法和要求的執(zhí)行。

第十條　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)按下列程序進行征收評估：

（一）根據(jù)委托要求，明確評估時點、評估范圍和評估對象的基本情況；

（二）收集評估所需的資料，包括委托方提供的評估對象權(quán)屬、面積、用途、房屋結(jié)構(gòu)、建筑年限等資料；

（三）擬定評估方案，包括擬采用的評估方法、技術(shù)路線，擬定整體評估和分戶評估的步驟和進度安排。

（四）委托方應(yīng)當(dāng)協(xié)助房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)進行實地踏勘。被征收房屋實地踏勘應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十二條規(guī)定執(zhí)行。

（五）選定評估方法，測算確定評估結(jié)果。采用市場法評估的，確定評估比準價格。

（六）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的分戶初步評估結(jié)果，由房屋征收部門向被征收人公示。分戶的初步評估結(jié)果和公示應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第十六條規(guī)定執(zhí)行。

（七）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供被征收房屋整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收評估報告應(yīng)當(dāng)注明“如果對此評估結(jié)果有異議的，可自收到該評估報告之日起10日內(nèi)向本評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題”，告知聯(lián)系人、聯(lián)系地址和聯(lián)系方式。被征收人或房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）第二十一條規(guī)定執(zhí)行。

（八）評估機構(gòu)在評估工作結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將下列資料與整體評估報告和分戶評估報告共同整理存檔：評估委托合同；房屋征收決定；評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；評估對象的實地查勘記錄、照片等資料；確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其它涉及評估項目的必要資料。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留十年。

第二章  住宅房屋評估技術(shù)路線

第十一條  住宅被征收房屋一般采用市場法評估，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的比較法原理和技術(shù)進行評估。

第十二條　采用市場法評估住宅被征收房屋的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)比準價格，結(jié)合該房屋的具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、裝修、朝向等因素評估確定。

（一）評估步驟：

1.按照住宅被征收房屋的具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、房屋類型等主要因素劃分房屋類別；

2.確定可比實例；

3.運用市場法確定比準價格；

4.確定層次、朝向及其他修正系數(shù)；

5.運用本辦法計算公式確定房屋的評估價格。

（二）房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選取可比實例應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.可比實例應(yīng)從交易實例中選取且不得少于三個；

2.可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的；

3.可比實例房地產(chǎn)應(yīng)與估價估價對象房地產(chǎn)相似；

4.可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點，與價值時點相差相差不宜超過一年，且不得超過兩年；

5.可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或可修正為正常價格；

6.在同等條件下，應(yīng)將位置與估價對象較近、成交日期與價值時點較近的交易實例選為可比實例。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選取可比實例及其有關(guān)信息應(yīng)真實、可靠，不得虛構(gòu)。應(yīng)對可比實例的外部狀況進行實地查勘，并應(yīng)在整體評估報告中說明可比實例的名稱、位置及附位置圖的外觀照片。

（三）交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整：

在建立價格可比的基礎(chǔ)上，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整（包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整）的，應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章的有關(guān)規(guī)定?？筛鶕?jù)具體情況，基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較，對可比實例成交價格進行處理。

進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)符合下列規(guī)定：

1.分別對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度不宜超過20%，共同對可比實例成交價格的修正和調(diào)整幅度不宜超過30%；

2.經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。

（四）對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例房地產(chǎn)與評估對象房地產(chǎn)的相似程度、可比實例資料的可靠程度等狀況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出比準價格（比較價值）。計算公式為：

比準價格=可比實例成交價格×（1+交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)×實物狀況調(diào)整系數(shù)×權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)）

第十三條  住宅被征收房屋與可比實例分別進行區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積、成新、層次、朝向等因素比較，按市場法原理和技術(shù)調(diào)整比準價格得出各住宅被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的評估價格。計算公式為：

住宅被征收房屋的評估價格=住宅被征收房屋價值=[比準價格×（1+朝向修正系數(shù)+層次修正系數(shù)+其它修正系數(shù)）-比準房屋造價×成新率+被征收房屋造價×成新率]×房屋建筑面積

房屋朝向、層次、成新調(diào)整系數(shù)可根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況確定，房屋造價參照政府公布的有關(guān)標(biāo)準執(zhí)行。

其它修正因素調(diào)整。其它修正因素是指房屋功能、布局、采光、通風(fēng)、維護保養(yǎng)等其它影響評估價格的個別因素。修正范圍根據(jù)具體情況在±10%范圍內(nèi)綜合確定。

第十四條  住宅房屋超容積率的補償。住宅房屋的標(biāo)準容積率為1，容積率大于等于1的不予補償，容積率小于1的給予補償。計算公式為：住宅房屋超容積率的補償=（土地使用面積-房屋建筑面積）×基準地價×70%。

第十五條  住宅被征收房屋屬于非成套住宅，或因其他原因選用成本法評估的，應(yīng)結(jié)合土地市場價格和建筑成本綜合確定。

第三章  非住宅房屋評估技術(shù)路線

第十六條  非住宅房屋是指除住宅以外的非居住用房屋，包括辦公用房、商業(yè)用房、廠房和倉庫等經(jīng)營性和非經(jīng)營性用房。

第十七條  能搜集充分成交案例并有符合規(guī)定要求可比實例的非住宅房屋，應(yīng)采用市場法評估價值的。具體評估辦法同本規(guī)范的住宅房屋評估技術(shù)路線。

第十八條  非住宅房屋評估不能適用市場法的，可采用收益法進行評估。房屋收益應(yīng)主要按照房屋的客觀租金收益確定。難以確定房屋租金收益的，采用成本法等其它方法進行評估。

非住宅房屋采用收益法、成本法評估房屋價值的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）第4章規(guī)定的收益法、成本法原理和技術(shù)進行評估。

第十九條  采用成本法進行評估的，應(yīng)當(dāng)采取房、地分別評估的方式確定評估價格。房屋占用范圍內(nèi)的土地應(yīng)采用市場法、成本法或基準地價修正法等方法求取。建筑物重置價格的費用的構(gòu)成應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291-2015）的第4章成本法的有關(guān)規(guī)定。建筑、安裝工程費應(yīng)采用工料測量法或分部分項法求取。房屋折舊以直線折舊法計算。不適用的，可以采用成新折扣法計算。房屋建筑設(shè)備應(yīng)單獨計算折舊。

第四章  附則

第二十條  產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋價格評估與被征收房屋價格評估同一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估，評估采用相同的方法、標(biāo)準，參照本指導(dǎo)意見的相關(guān)規(guī)定評估。

第二十一條  被征收房屋裝飾裝修價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)通過評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估室內(nèi)裝飾裝修、附屬物價值，機器設(shè)備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等費用，應(yīng)按照市區(qū)房屋征收附屬物（構(gòu)筑物）、臨時建筑補償標(biāo)準及裝修補償參考價格進行評估。

第二十二條  被征收房屋的機器設(shè)備一般分為可恢復(fù)和不可恢復(fù)二類。

可恢復(fù)使用機器設(shè)備是指經(jīng)清理拆卸、包裝運輸、安裝調(diào)試后可恢復(fù)并繼續(xù)使用的機器設(shè)備，其搬遷與安裝費用一般由運雜費、拆卸費和安裝調(diào)試費等構(gòu)成，計算公式為：

可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷與安裝費用 = 運雜費+拆卸費+安裝調(diào)試費。

不可恢復(fù)使用機器設(shè)備是指無法拆卸、搬移，或者拆卸、搬移易造成損壞、無法恢復(fù)使用，或者搬遷和安裝費用大于機器設(shè)備殘余價值的機器設(shè)備。不可恢復(fù)使用機器設(shè)備的費用為重置價結(jié)合成新，計算公式為：

不可恢復(fù)使用機器設(shè)備搬遷與安裝費用 = 重置價×成新率。

依照建筑物尺寸定制的機器設(shè)備，由委托人認定其不可恢復(fù)使用后，評估機構(gòu)按照不可恢復(fù)使用機器設(shè)備進行評估。

第二十三條  物資的搬遷費用根據(jù)運雜費計算。運雜費一般通過計車次、計件、計批次、計重量或計體積等計量單位，核算搬遷數(shù)量，并根據(jù)市場行情確定單位運雜費價格，求算物資搬遷費用。計算公式為：

物資搬遷費用=搬遷數(shù)量×單位運雜費價格

物資主要包括生產(chǎn)原材料、半成品、成品、存貨、外購商品、辦公家具及低值易耗品等。

第二十四條  自本指導(dǎo)意見施行之日起作出房屋征收決定的國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估可適用本指導(dǎo)意見。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。