防城港市：2018年上半年房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行分析

2018年以來(lái)，隨著防城港市城市品牌形象的大幅提升，外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力明顯增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)持續(xù)向好發(fā)展。全市商品房銷(xiāo)售增速迅猛，房?jī)r(jià)再現(xiàn)抬頭跡象，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈下降態(tài)勢(shì)。

一、行業(yè)運(yùn)行情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下降。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資34.64億元，同比下降9.9%，增速較上年同期（0.1%）回落10.0個(gè)百分點(diǎn)，降幅比一季度（-12.0%）收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái)，隨著碧桂園、恒大悅瓏灣等品牌項(xiàng)目的開(kāi)工，直接推動(dòng)防城港市商品房銷(xiāo)售走高。但是由于開(kāi)工時(shí)間較短，未能到達(dá)項(xiàng)目的投資高峰，故上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍低于上年同期水平。

從區(qū)域來(lái)看，房地產(chǎn)投資主要集中在港口區(qū)。上半年，港口區(qū)累計(jì)完成投資22.37億，同比下降0.8%；防城區(qū)累計(jì)完成投資5.10億，下降45.6%；上思縣累計(jì)完成投資2.74億，增長(zhǎng)29.7%；東興市累計(jì)完成投資4.43億，下降0.3%。

從用途來(lái)看，房地產(chǎn)投資主要投向住宅用房。上半年，全市商品住宅完成投資25.58億元，同比下降9.0%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資4.01億元，下降33.9%。辦公樓完成投資2.72億元，下降9.9%。其他投資完成2.33億元，增長(zhǎng)82.4%。在商品住宅中，重點(diǎn)投資傾向于90-144平方米商品住宅。上半年，全市90平方米以下商品住宅完成投資8.36億元，下降13.9%；90-144平方米商品住宅完成投資14.40億元，增長(zhǎng)9.9%。144平方米以上商品住宅完成投資2.82億元，下降46.7%。

（二）商品房銷(xiāo)售繼續(xù)保持旺盛。今年以來(lái)，隨著國(guó)務(wù)院同意設(shè)立防城港邊境旅游試驗(yàn)區(qū)的利好消息及海南限購(gòu)調(diào)控加碼，嚴(yán)格抑制外省購(gòu)房，助推購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)向北部灣，為防城港市商品房銷(xiāo)售的增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。上半年，商品房銷(xiāo)售面積205.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)120.8%，增速較上年同期（19.6%）提高101.2個(gè)百分點(diǎn)，比一季度（95.6%）提高了25.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積185.11萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)118.4%；辦公樓銷(xiāo)售面積11.34萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)170.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積7.08萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)69.8%，其他房屋銷(xiāo)售面積2.32萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)120.8%。

分類(lèi)型看，期房累計(jì)銷(xiāo)售面積174.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)114.6%；現(xiàn)房累計(jì)銷(xiāo)售面積31.49萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)163.0%。眾多的購(gòu)房群體更傾向于期房，主要是能對(duì)房型、樓層、周邊環(huán)境等有更大的選擇空間。

（三）新開(kāi)工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。上半年，全市新開(kāi)工面積為66.66萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.1%，增幅比一季度（-71.8%）提高76.9個(gè)百分點(diǎn)。主要原因是今年以來(lái)，隨著碧桂園、恒大悅瓏灣等品牌項(xiàng)目的開(kāi)工，全市新開(kāi)工面積由負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。

（四）待售面積持續(xù)下降。上半年，防城港市去庫(kù)存工作取得了一定成效，商品房待售面積48.51萬(wàn)平方米，同比下降31.7%，降幅比一季度（-21.1%）擴(kuò)大10.6個(gè)百分點(diǎn)。其中待售1-3年商品房18.26萬(wàn)平方米，同比下降52.9%；待售3年以上商品房8.23萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)270.4%，待售年限較長(zhǎng)的商品房依舊在積壓。

二、值得關(guān)注的問(wèn)題

（一）全市城區(qū)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到兩位數(shù)。上半年以來(lái)，防城港市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向好發(fā)展，房?jī)r(jià)也隨之水漲船高。6月份，全市城區(qū)范圍內(nèi)（港口區(qū)、防城區(qū)）商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比增長(zhǎng)18.9%（數(shù)據(jù)來(lái)自市房產(chǎn)局），房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲需引起重視。

（二）各縣（市、區(qū)）之間投資不平衡。分區(qū)縣看，港口區(qū)完成22.37億元，占全市房地產(chǎn)投資比重64.6%；防城區(qū)完成5.10億元，占比14.7%；上思縣完成2.74億元，占比7.9%；東興市完成4.43億元，占比12.8%。各縣（市、區(qū)）之間投資失衡明顯。

（三）市政設(shè)施配套不完善。目前防城港市大部分樓盤(pán)的配套設(shè)施，不管是市政負(fù)責(zé)“外部配套”還是開(kāi)發(fā)商自建的“內(nèi)部配套”都比較滯后，主要原因一是市政基礎(chǔ)設(shè)施的投入力度不夠；二是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)無(wú)法形成利潤(rùn)，投入難以收回，因此只能在配套設(shè)施上“做減法”，導(dǎo)致了部分樓盤(pán)已實(shí)際交付使用，但還存在周?chē)缆凡煌?、路燈不亮等情況。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記辦理耗時(shí)偏長(zhǎng)。據(jù)了解，不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)的法定辦理時(shí)間為30個(gè)工作日，迫于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力，房開(kāi)企業(yè)因融資困難，迫切需要政府各部門(mén)辦事效率有大幅度的提升（如企業(yè)為盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，在辦理抵押登記時(shí)，期望最好能當(dāng)場(chǎng)辦結(jié)），按法定時(shí)限辦理業(yè)務(wù)已無(wú)法滿(mǎn)足房開(kāi)企業(yè)的需求。

三、幾點(diǎn)建議

（一）簡(jiǎn)化審批，加強(qiáng)監(jiān)管力度。推進(jìn)簡(jiǎn)政放權(quán)，簡(jiǎn)化審批流程，提升辦事效率；加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收的監(jiān)管力度，杜絕未通過(guò)驗(yàn)收而先行交付使用的情況出現(xiàn),真正做到審批更簡(jiǎn)，監(jiān)管更強(qiáng)。

（二）引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展后勁。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的形勢(shì)，房開(kāi)企業(yè)要積極適應(yīng)市場(chǎng)需求，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)和提高企業(yè)資質(zhì)來(lái)適應(yīng)市民多元化、個(gè)性化需求。同時(shí)，引導(dǎo)房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、戶(hù)型合理、設(shè)計(jì)新穎、設(shè)施齊全的宜居住宅，通過(guò)不斷增強(qiáng)企業(yè)自身競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)健發(fā)展。

（三）嚴(yán)密把控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位。出臺(tái)相應(yīng)有效的房?jī)r(jià)把控政策，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。

（四）完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施。綜合發(fā)展區(qū)縣經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)區(qū)縣間均衡發(fā)展，進(jìn)一步完善路網(wǎng)、教育、醫(yī)療、購(gòu)物等基礎(chǔ)配套設(shè)施，改善居民居住環(huán)境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。