瀏陽“土改”故事

60歲的湖南省瀏陽市大瑤鎮(zhèn)村民劉亞光，在宅基地實現(xiàn)跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)后領到不動產(chǎn)權證，“懸了十年的心總算落地了”。

因病致貧的田溪村村民羅鏘，依托宅基地制度改革，將自家小院改造成民宿，一年便摘掉了“貧困帽”。“很有信心，咱村的鄉(xiāng)村旅游勢頭很好”。

西湖潭村村民龍建軍，將土地作價入股家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，每年有保底分紅，不承擔風險，“真覺得自己趕上了好時候”。

這些，是關于瀏陽“土改”的故事。

一條河，一首歌，一座城。這座歌聲中長大的城市，用堅實的步伐，在農(nóng)村土地制度改革中鐫刻下了深深的“瀏陽印記”。

土地“活”了，村莊美了

劉亞光原先住在大瑤鎮(zhèn)老桂新村，因村子位于地質(zhì)災害易發(fā)區(qū)，10年前，通過易地搬遷，他在10公里外的南山村芙蓉小區(qū)建起一棟兩層小洋樓。但限于有關規(guī)定，劉亞光一直沒能獲得宅基地證：“心一直懸著，哪天村里把地收回去怎么辦？”

在芙蓉小區(qū)，像劉亞光這樣的“外來戶”共有22戶，產(chǎn)權證這個“紅本本”是他們多年來共同的期盼。

宅基地制度改革啟動以來，在堅持“一戶一宅”的前提下，瀏陽市打破宅基地村域流轉(zhuǎn)限制，探索跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)，即在當?shù)剞r(nóng)村居民點置業(yè)定居的“外來戶”，經(jīng)國土資源部門確認已退出原宅基地的，通過繳納有償使用費可取得新定居點的宅基地使用權。

劉亞光算了一筆賬：“我家現(xiàn)有宅基地144平方米，按宅基地面積一半乘以有償使用基準價計算，每年花1080元便可獲得使用權，辦理不動產(chǎn)權證書，享受和當?shù)卮迕褚粯拥墓才涮追?。?/p>

宅基地制度改革之于劉亞光，多少有點“解決歷史遺留問題”的味道，其諸般好處，在南山村新河小區(qū)和居民張賢告身上得到了更全面地展現(xiàn)。

一棟棟新樓房錯落有致，一條條柏油路縱橫交錯，廣場、涼亭點綴其間，走進新河小區(qū)，讓人有種置身別墅群的錯覺。

“這里原來叫翻身屋場，有7棟農(nóng)房，僅3棟住人，其余都荒廢著。通過‘宅改’，大伙兒以有償或無償?shù)姆绞阶栽竿顺??！蹦仙酱妩h支部書記陳賢禮告訴記者，“如今這里規(guī)劃了28棟住房，除2戶由原住居民置換獲得，其余26戶均由已退出原宅基地的異地搬遷戶擇位競價獲得，村莊環(huán)境顯著改善，土地利用率也大幅提高?！?/p>

張賢告是首批選擇有償退出的“吃螃蟹者”之一。對照《瀏陽市農(nóng)村宅基地退出暫行規(guī)定》，在與集體經(jīng)濟組織協(xié)商后，他選擇置換找補差價的方式有償退出，意思就是先有償退出宅基地用于建設集中居民點，然后重新選擇一塊土地回遷。

“家里原來的房子建了有20年，按宅基地退出補償標準，總共獲得24.6萬元補償款。這個價格是由評估中介對房屋估值，再與集體經(jīng)濟組織協(xié)商后確定的，還在村里公示了?！笨粗鴦偮涑傻膬蓪有路?，張賢告滿心歡喜，“房子是按美麗鄉(xiāng)村標準統(tǒng)一設計的，跟別墅一樣，看著就舒服?！?/p>

無償退出的宅基地則屬于“一戶多宅”情況，此次改革最基本的原則是“一戶一宅”，就是說一戶農(nóng)村居民在全市只能擁有一處宅基地，多余的宅基地必須無償退出。

“我們還允許進城農(nóng)民在宅基地退出后仍保留原農(nóng)村集體成員身份，在需要返鄉(xiāng)置業(yè)時仍可通過公開競價取得宅基地使用權，為退出農(nóng)民保留‘回鄉(xiāng)’通道，解決后顧之憂?！睘g陽市國土資源局用地和地產(chǎn)科科長黃珍介紹說。目前，瀏陽市共有189戶農(nóng)戶自愿退出宅基地，1000余戶達成退出意向。

宅基地制度改革換來了村容村貌巨變，南山村先后榮獲國家級“生態(tài)村”、湖南省“新農(nóng)村建設示范村”等稱號。

土地“活”了，村莊美了，改革讓瀏陽的鄉(xiāng)村也有了城市范兒。

土地“活”了，農(nóng)民富了

270度超大觀景陽臺、歐式水晶吊燈、WIFI全覆蓋……田溪村村民羅鏘帶著記者在他的“鄉(xiāng)情民宿”轉(zhuǎn)了一圈：“每年夏天是旅游旺季，持續(xù)兩三個月，家里4間客房都不夠用?！?/p>

說話時，羅鏘眼里閃著光，村里工廠打工、經(jīng)營民宿、種植水果，讓他在一年內(nèi)迅速脫貧。

田溪村是湖南省級貧困村，精準扶貧工作開展以來，當?shù)爻浞掷锚毺氐淖匀伙L景資源，通過眾籌共建，走出了一條鄉(xiāng)村旅游特色發(fā)展之路。

在開發(fā)鄉(xiāng)村民宿項目上，田溪村探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，盤活各家各戶閑置農(nóng)房，引進農(nóng)城微旅公司負責宣傳推廣，本地西溪旅游公司負責旅游軟硬件建設，農(nóng)戶提供住宿并按標準管理客房，村管員作為三方聯(lián)系人負責現(xiàn)場事務公共管理。通過這種“公司+農(nóng)戶”的模式，目前已有43家農(nóng)戶簽約合作，收益分配中農(nóng)戶占65%。

如果說“三權分置”只是小試牛刀，宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴大和集體經(jīng)營性建設用地入市則讓更多農(nóng)民走上了致富的康莊大道。

見到何明水時，他正和小伙伴們將農(nóng)用機器搬進倉庫，正是機器“幫忙”，合作社去年多掙了十幾萬元。

“這臺烘干機是我用房子抵押貸款20萬元買回來的，之前我同樣的房子只能貸10萬元，買不起烘干機?！焙蚊魉叵肫鹜盏那樾危熬驮谀且荒?0月，社里15萬斤谷子來不及烘干，一大半發(fā)了霉，損失近十萬元?！?/p>

改革試點啟動前，因宅基地僅限于村民小組內(nèi)部流轉(zhuǎn)，銀行處置相對麻煩，農(nóng)房抵押貸款額度自然較低。“現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)范圍擴大，抵押處置渠道更多，農(nóng)房就更值錢了，多的能貸到100萬元呢?！蓖ㄟ^農(nóng)房抵押貸款經(jīng)營起瓷磚店的李志美，對未來的生活充滿信心。

目前，瀏陽市共辦理農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)371宗，戶均貸款額度由原來的5萬元提升到20萬元以上，全市累計發(fā)放農(nóng)民住宅抵押貸款33.38億元，惠及農(nóng)民1.68萬戶。

2017年1月6日，大瑤鎮(zhèn)南陽村原扁塘完全小學地塊經(jīng)網(wǎng)上掛牌公開出讓，大瑤金色搖籃幼兒園以90萬元最高報價競得，這是湖南省首宗入市的集體經(jīng)營性建設用地。地塊成本28萬元，收益62萬元，其中國家按總價款的20%分享18萬元，集體和農(nóng)民按8∶2的比例分配剩余的44萬元收益。

“這塊地閑置了很久，現(xiàn)在通過入市，我們既獲得了收益分配，又方便了孩子就近入學?！贝迕駛儗Φ貕K入市十分贊同。

圍繞集體經(jīng)營性建設用地入市改革，瀏陽市重點抓好價格評估、公開交易、收益分配三個環(huán)節(jié)，開發(fā)集體經(jīng)營性建設用地網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)，建立城鄉(xiāng)一體基準地價系統(tǒng)，實現(xiàn)集體土地和國有土地“統(tǒng)一交易平臺、統(tǒng)一地價體系、統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一登記管理、統(tǒng)一服務監(jiān)管”，初步形成了城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

目前，瀏陽市成功促成10宗農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地使用權入市交易，面積527.58畝，成交總價款5893萬元，農(nóng)民獲得收益5250萬元。

土地“活”了，農(nóng)民富了，改革讓瀏陽獲得了更廣闊的發(fā)展藍海。

土地“活”了，民心安了

“剛開始搞這個項目，我們都不相信，哪里會有這好事？”永安鎮(zhèn)西湖潭村村民龍建軍說，“前不久，第一年分紅打到了村集體賬上，工地也在加班加點建設，看到了他們的誠意，我們就放心了?！?/p>

龍建軍口中的項目，便是永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項目改變過去將農(nóng)民土地一次性征收的方式，通過“土地入市、農(nóng)民入股”，5個村民小組以354.38畝集體建設用地使用權作價入股開發(fā)公司，占全部股權的10%。項目建成后，每畝土地每年可獲利8000元，共計283.5萬元，年投資回報率達8%，其中三成用于集體經(jīng)濟和公共事業(yè)，七成由農(nóng)民自主支配，而且分紅每五年一漲。

“土地作價入股，屬于優(yōu)先股，每年可獲得固定分紅，即使公司經(jīng)營不善，農(nóng)民也不用承擔風險?！蔽骱洞逦瘯魅闻肆⒔榻B說，“公司和鎮(zhèn)上設有總額1000萬元的共管賬戶，每年還會從利潤中提留5%，保障村民分紅，所以大伙都很支持?！?/p>

村民龍星耀告訴記者：“我們這里的集體土地大多是林地，我家1.5畝林地以前租出去，租金每年每畝只有45塊錢，現(xiàn)在作價入股家具產(chǎn)業(yè)園，收益增加了100多倍?！?/p>

這樣一個讓農(nóng)民獲得感和幸福感倍增項目的實施，瀏陽市首創(chuàng)的“建設權證”發(fā)揮了關鍵作用。

瀏陽市全面打通宅基地制度改革和集體經(jīng)營性建設用地入市改革統(tǒng)籌推進的政策障礙，騰退宅基地復墾復綠經(jīng)驗收后可折算成建設用地指標，即“建設權證”，由政府平臺公司實行“臺賬式管理、計劃性管控、統(tǒng)籌性使用”。

永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)項目通過平臺公司，將沙市、鎮(zhèn)頭等鄉(xiāng)鎮(zhèn)退出的宅基地、廢棄的工礦用地等復墾復綠后折算為建設用地指標，異地調(diào)整解決項目用地指標，實現(xiàn)了宅改與入市的有機結(jié)合。

如此換來了多贏的局面：沙市、鎮(zhèn)頭等獲得集體建設用地復墾項目收益980多萬元；永安鎮(zhèn)通過土地入市獲得更豐厚也更穩(wěn)定的投資回報，100余家企業(yè)自愿拆除“小散亂”廠房，消除了安全環(huán)保隱患；迅速落地的永安家具制造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)一期將建成20萬平米現(xiàn)代化廠房，提供就業(yè)崗位2000多個，未來的二期、三期工程，將打造一座面向中南地區(qū)輻射全國的家具新城。

農(nóng)村土地“活”了，其經(jīng)濟價值進一步凸顯。著眼于改革完善土地征收制度，瀏陽探索制定了《土地征收試點目錄》，嚴格界定公共利益項目用地類型，強化前期聽證程序、前置社會穩(wěn)定風險評估和推行民主協(xié)商機制等征地程序。同時，為被征地農(nóng)民提供免費就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務，將符合條件的被征地農(nóng)民納入養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系，為被征地農(nóng)民提供多種安置途徑。

“現(xiàn)在門面房出租有租金，還可以享受城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老、醫(yī)療保險，過得不比城里人差。”關口街道長興安置區(qū)居民古佑思對現(xiàn)在的生活十分滿意。

土涵萬物，地養(yǎng)千祥，有限的土地可以孕育無限的希望。在這片敢闖敢拼的紅土地上，在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的指引下，更多關于“土改”的精彩故事將在這里上演。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。