舊樓改造商機幾何？回籠資金抓緊舊樓改造商機

幾度延遲開業(yè)的虹橋天地終于在本周末開幕，未來，同屬于中國新天地旗下的重慶天地及佛山嶺南天地都會有不同程度的升級改造。

《第一財經日報》記者12月13日采訪獲悉，這背后其實是瑞安系麾下的中國新天地啟動了全國連鎖“天地”系列商業(yè)綜合體項目的打造，此前，瑞安系數(shù)度賣樓回籠資金，其中一個主要目的就是將資金投入到商業(yè)綜合體開發(fā)中去。而未來一線城市的舊樓改造將成為中國新天地擴張購物中心等商業(yè)體的主要模式。

80億元打造虹橋天地

中國新天地是瑞安房地產的全資附屬公司，于2013年3月1日成立，專門負責瑞安系麾下的商業(yè)綜合體運作。其麾下較為知名的項目當數(shù)上海新天地，從1999年初開工建設，近10億的整體投資，以商業(yè)打造提升區(qū)域價值，上海新天地的年平均投資收益率為8%~10%。

“隨著‘虹橋熱’和上海中心西移的發(fā)展勢頭，中國新天地在2010年確定了虹橋天地項目，虹橋天地總建筑面積約38萬平方米，總投資額80億元。該項目內包括了購物中心、酒店、寫字樓和娛樂設施，其中，購物中心是主體。我們專門做了一個演藝中心，可以舉辦2000人的小型演唱會，演藝中心是個獨棟的樓，是我們商場的門戶。”中國新天地企業(yè)傳訊及推廣總監(jiān)劉夢潔告訴《第一財經日報》記者。

由于實體商業(yè)被電商沖擊嚴重，因此體驗式業(yè)態(tài)越來越多被用以拉動人氣，近期美羅城就聯(lián)手著名導演賴聲川在商場內打造劇場來吸引客流。

“我們和美羅城的上劇場不同，他們是一個純粹的劇場，我們的演藝中心是比較綜合的，還可以做很多創(chuàng)客大會等，加上我們位于機場附近，還有酒店項目，我們希望可以吸引到上海市區(qū)和長三角的游客過來，就當作是一個度假的地方。”劉夢潔表示。

不過，虹橋天地幾度延后了開業(yè)時間。

對此，劉夢潔透露，項目開業(yè)需要符合很多條件，比如可達性、周邊環(huán)境配套等，整體虹橋商務區(qū)都是一個大工地，前期和后期拿地有時間差，還有其他開發(fā)商在觀望，大家都希望做差異化戰(zhàn)略，這就導致整個虹橋樞紐的商業(yè)項目開業(yè)都有所延后。“對于我們和進駐商戶而言，可達性和環(huán)境安全等問題會影響到體驗，如果沒有準備好，那還不如不開，目前而言，辦公樓出租了90%，約300家品牌商戶已入駐。虹橋天地的寫字樓和購物中心都是只租不售。”

回籠資金抓緊舊樓改造商機

值得注意的是，瑞安系近來先后出售了企業(yè)天地系列物業(yè)，這一回籠資金策略的背后也與其未來商業(yè)體項目發(fā)展有關。

“企業(yè)天地3號樓以57億元出售，瑞安獲得了大量回款，加之之前企業(yè)天地一期被香港領匯以70億元收購，瑞安在此項目上得到127億現(xiàn)金流，有效降低了瑞安企業(yè)負債率，這符合港資公司對于項目開發(fā)的基本思路。輕資產化，進可攻退可守；同時讓瑞安也借此回到其最擅長的開發(fā)模式中——利用規(guī)劃、改造土地資源獲得溢價的模式中去，利用企業(yè)的資源打造能力獲得新的開發(fā)機會。”睿意德中國商業(yè)地產研究中心總經理崔崇彥認為。

中國新天地方面坦言，出售企業(yè)天地1號及2號，讓瑞安房地產的凈資產負債率降低了15.6%，強化了公司資產負債表，對于資產周轉率而言是利好。

“我們的戰(zhàn)略調整就是根據(jù)各項目發(fā)展進度和市場情況，釋放和變現(xiàn)公司商業(yè)物業(yè)資產價值?，F(xiàn)金回報釋放及變現(xiàn)公司商業(yè)地產組合的市場價值，用于新項目投資，提升了資產周轉率。未來我們將繼續(xù)貫徹執(zhí)行該策略，持續(xù)提升財務實力，以把握未來業(yè)務增長機會。”劉夢潔透露。

那么回籠資金后的新項目投資是什么呢？

中國新天地的計劃是，未來更多在一線城市尋找綜合商業(yè)體開發(fā)商機，尤其是舊項目改造的商機，劉夢潔稱：“前些年是舊城改造的商機，現(xiàn)在進入到舊樓改造的時代，未來上海等一線城市還是有很大潛力的舊樓改造和資產盤活。盡管空地已經很少，但是有很多舊項目需要盤活，這些舊商業(yè)項目的地理位置大多不錯，但是經營不行。另外，還有一些已經擁有成熟社區(qū)的項目也可以進一步進行商業(yè)的擴充。”

“瑞虹新城最早是住宅社區(qū)，對于這個項目，我們在未來數(shù)年內會增加娛樂文化、休閑和10萬平方米的購物中心等，我們注意到，上海虹口和楊浦的人口密度高，但商業(yè)供應量很小，如果有舊項目存在則完全可以改造、擴建購物中心等。”劉夢潔透露，未來重慶、武漢與佛山的“天地”系列項目都擬進行資產改造，比如武漢天地明年會開設一個10萬平方米的購物中心，以提升人流，而上海新天地也會有提升改造。

但有業(yè)內人士認為，購物中心之類的商業(yè)體回本期很長，甚至要“養(yǎng)”10年之久，瑞安系何必要走一條艱難的路？

“我們強調商業(yè)項目，是因為長期經營，商業(yè)地產長期的收益率很高，比如上海新天地每年的租金收益都比當年的投入多，商業(yè)經營的是客戶黏性，人們愿意支付附加值溢價，我們的長期計劃就是向第三方融資，并在中國進行商業(yè)地產投資，保持資產管理話語權，以資產管理實現(xiàn)回報和收益最大化。我們不做短線投資，而是按‘十年’規(guī)劃項目。”劉夢潔表示。

業(yè)界認為，購物中心的運作不是土地獲取能力，而是企業(yè)對于商業(yè)資產運營能力的考驗，預計未來2~3年，中國市場會有一個商業(yè)地產項目的洗牌過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。