機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)：明年香港住宅跌價(jià)5%~10%

近期，美聯(lián)儲(chǔ)主席耶倫頻頻暗示，加息條件已經(jīng)成熟，12月2日，耶倫在華盛頓發(fā)表演講時(shí)表示，美國經(jīng)濟(jì)已為加息做好準(zhǔn)備，并警告推遲加息可能損害經(jīng)濟(jì)。這讓美聯(lián)儲(chǔ)加息的預(yù)期，又增強(qiáng)了幾分。

利率波動(dòng)帶來的住房按揭成本的變動(dòng)，將對(duì)亞太區(qū)樓市成交產(chǎn)生影響。于中國香港而言，這種影響正在發(fā)生?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者日前在中國香港走訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商正在加速推盤，一些樓盤還推出了優(yōu)惠。來自英國房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊的最新研究報(bào)告稱，中國香港持續(xù)有新建住宅落成，加上美國或?qū)⒓酉?，預(yù)計(jì)將減緩住宅樓價(jià)增長。

有市場(chǎng)研究人士告訴本報(bào)記者，目前中國香港樓市成交以中低端剛需型一手住宅為主，由本土購房需求支撐，而內(nèi)地買家仍然是消化豪宅的重要力量，今年前10個(gè)月成交的十大豪宅交易中有4宗涉及內(nèi)地買家。

本地買家青睞中低價(jià)一手房

“很多開發(fā)商都在抓緊推盤。”近日，在中國香港某住宅項(xiàng)目的樣板間里，在一家老牌地產(chǎn)公司銷售部供職的上海人John(化名)穿著筆挺的西服，正和他的同事一道介紹樣板間的裝修，他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說，該項(xiàng)目今年的銷售比較平穩(wěn)，如同他印象中今年的中國香港樓市。然而，時(shí)近年底，中國香港本土的購房者有些觀望，John說，因此不少開發(fā)商開始抓緊推盤，有些還拿出了房屋總價(jià)的4%~5%的返點(diǎn)優(yōu)惠，來吸引購房者。

John的感受，在機(jī)構(gòu)的報(bào)告里找到了印證。萊坊日前發(fā)布的一份中國香港樓市報(bào)告指出，開發(fā)商推出售價(jià)有吸引力且諸多優(yōu)惠的新盤，令不少買家轉(zhuǎn)投一手市場(chǎng)，因此，一手成交所占整體成交宗數(shù)的比例顯著上升，由2010年的10%增加到今年前九個(gè)月的27%。萊坊高級(jí)董事和估價(jià)及咨詢部主管林浩文還對(duì)記者預(yù)計(jì)，這樣的趨勢(shì)明年還將持續(xù)。

值得注意的是，近期中國香港本土買家目光主要集中在中低價(jià)住宅。萊坊董事及大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅上周在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，近期中國香港一手房成交比較活躍，70平米以內(nèi)、針對(duì)當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)的購房者的住宅頗受關(guān)注。他說，受到美國加息的驅(qū)動(dòng)，開發(fā)商也開始借助促銷來套現(xiàn)。

根據(jù)萊坊的觀察，中國香港持續(xù)實(shí)施樓市降溫政策，再加上美國或?qū)⒓酉?，未來住宅供?yīng)充足，因此潛在買家采取觀望態(tài)度，導(dǎo)致最近數(shù)月住宅銷售疲弱，預(yù)計(jì)今年總住宅銷售量將達(dá)到5.5萬宗，同比2014年將下跌14%。

明年豪宅將跌5%？

早在2011年前后，內(nèi)地富豪中國香港買豪宅的新聞?lì)l頻見諸報(bào)端，達(dá)到了內(nèi)地富豪投資中國香港豪宅的高潮。當(dāng)年6月，仲量聯(lián)行香港的負(fù)責(zé)人曾對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露，在中國香港購買總價(jià)1000萬港元房屋的內(nèi)地買家，占整個(gè)購房人群的20%，購買2000萬港元房屋的內(nèi)地買家占30%，購買5000萬港元房屋的內(nèi)地買家占40%，超過1億港元頂級(jí)豪宅的內(nèi)地買家占70%。2012年10月27日，中國香港特區(qū)政府為打擊內(nèi)地及海外買家炒賣香港樓房，宣布推出買家印花稅，凡是非香港永久居民在香港買房就必須繳納樓價(jià)的15%作為買家印花稅。隨后，中國香港樓市、特別是豪宅市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)平穩(wěn)期。

然而，近期的現(xiàn)實(shí)仍然是，與很多中國香港當(dāng)?shù)刭彿空卟煌?，即使買家印花稅政策繼續(xù)施行，不少內(nèi)地買家還是對(duì)超級(jí)豪宅青睞有加。萊坊透露，今年前10個(gè)月成交的中國香港十大豪宅交易中，有4宗涉及內(nèi)地買家。

“雖然美聯(lián)儲(chǔ)10月議息紀(jì)錄顯示今年年底或2016年年初或?qū)⒓酉?，增加中國香港住宅樓價(jià)的下行壓力，但預(yù)計(jì)加息幅度溫和。”針對(duì)明年的中國香港樓市，林浩文對(duì)記者預(yù)計(jì)，明年豪宅價(jià)格將下跌5%，而一般住宅價(jià)格或?qū)⑾碌?%~10%。他還提到，未來中國香港政府應(yīng)通過增加地積比率、放寬高度限制等措施鼓勵(lì)開發(fā)商加快開發(fā)以增加住宅供應(yīng)。

關(guān)于中國香港物業(yè)的投資前景，城市土地學(xué)會(huì)(ULI)與普華永道(PwC)本月初發(fā)布的《2016年亞太區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)新興趨勢(shì)報(bào)告》指出，亞洲房地產(chǎn)的表現(xiàn)反映充裕資金流入核心投資項(xiàng)目,部份資金會(huì)轉(zhuǎn)移至防守性較高的市場(chǎng),在亞太區(qū)眾多城市中，香港房地產(chǎn)投資及發(fā)展前景一般。上述調(diào)查結(jié)果顯示,香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資前景排名第十五,發(fā)展前景則排名第十四,在報(bào)告所覆蓋的22個(gè)城市當(dāng)中排列中游位置。上海機(jī)身前十，北京、深圳和廣州則分別位列第十四、十八及第二十。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。