瑞安57億再售內(nèi)地物業(yè) 李錦記攜萬(wàn)科低價(jià)接盤(pán)

12月10日晚間，瑞安房地產(chǎn)(0272.HK，下稱(chēng)“瑞安”)發(fā)布公告，以57億元出售企業(yè)天地3號(hào)樓物業(yè)。買(mǎi)方為BaylineGlobalLimited，這個(gè)公司為合資公司，其中李錦記健康產(chǎn)品集團(tuán)占股90%，萬(wàn)科置業(yè)香港占股10%。

瑞安方面指出，支付債務(wù)及扣除交易成本與開(kāi)支后，集團(tuán)完成上述項(xiàng)目出售錄得所得款項(xiàng)凈額約16.79億元；完成貸款轉(zhuǎn)讓后所得款項(xiàng)為26.53億元，從而將使集團(tuán)的凈資產(chǎn)負(fù)債比率降低12%。

資料顯示，企業(yè)天地3號(hào)樓可售總建筑面積為87295平方米，其中辦公樓的可售面積為56518平方米，零售部分的可售面積為30777平方米，上述物業(yè)在今年上半年完工，并計(jì)劃2015年底開(kāi)始營(yíng)業(yè)。目前該物業(yè)的辦公樓預(yù)租率為88%，零售物業(yè)的預(yù)租率為41%。

瑞安主席羅康瑞對(duì)外表示，這個(gè)買(mǎi)賣(mài)符合年初瑞安制定的戰(zhàn)略，而未來(lái)瑞安還將繼續(xù)執(zhí)行這個(gè)策略，持續(xù)提升其財(cái)務(wù)能力。

企業(yè)天地位于上海市中心，緊鄰淮海路商業(yè)街，其中有2棟小高層辦公樓宇沿太平湖而筑。這樣的規(guī)格，在寸土寸金的上海，租金自然高昂。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2014年第四季度上海新天地區(qū)域平均日租金約為10元/平方米，其中“企業(yè)天地”項(xiàng)目超過(guò)12元/平方米。從外表上看，這個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目也顯得比其他寫(xiě)字樓高檔不少。《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者注意到，入駐“企業(yè)天地一期”的商鋪以名車(chē)、名表品牌和咖啡廳為主，禮來(lái)制藥、索尼、迪士尼等也均是企業(yè)天地客戶(hù)。

今年8月，香港領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司以66億元人民幣的價(jià)格收購(gòu)了瑞安房地產(chǎn)位于上海新天地的“企業(yè)天地1號(hào)及2號(hào)”。領(lǐng)展首席資產(chǎn)管理執(zhí)行官霍業(yè)生此前接受記者采訪時(shí)表示，目前領(lǐng)展每個(gè)月可以從企業(yè)天地1、2號(hào)樓收入租金在2400萬(wàn)~2500萬(wàn)。未來(lái)我們還是長(zhǎng)期持有的，我們主要看這個(gè)項(xiàng)目的長(zhǎng)期增值。如果按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，領(lǐng)展收購(gòu)的上述寫(xiě)字樓收益率在4.3%~4.5%左右。而目前整個(gè)國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓的回報(bào)率基本不超過(guò)4%，考慮到未來(lái)企業(yè)天地的增值效果，可以說(shuō)領(lǐng)展的收購(gòu)非常的劃算。

瑞安目前的整體自持項(xiàng)目回報(bào)率不足3%，以這么便宜的價(jià)格出手企業(yè)天地3號(hào)或許實(shí)屬無(wú)奈。“瑞安肯定非常缺錢(qián)，不然不會(huì)把那么好的項(xiàng)目?jī)|這個(gè)賣(mài)給了領(lǐng)展，而且這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)還有增值空間。”一位地產(chǎn)基金高層告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

在瑞安的11月業(yè)績(jī)中，其合約銷(xiāo)售額共計(jì)145.8億，除去此前賣(mài)樓的收入，瑞安在今年前11月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?9.8億。這個(gè)銷(xiāo)售額顯然過(guò)低，而面對(duì)其太平橋舊改項(xiàng)目持續(xù)拖延開(kāi)發(fā)影響現(xiàn)金流，瑞安低價(jià)賣(mài)樓也是無(wú)奈。而羅康瑞自己也對(duì)外表達(dá)了其還將銷(xiāo)售目前商辦物業(yè)的想法。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者同時(shí)注意到，除了瑞安，今年上海的寫(xiě)字樓大宗交易非常頻繁。據(jù)海鏈家市場(chǎng)中心研究部數(shù)據(jù)顯示，2015年前十月全市辦公樓整購(gòu)交易共涉項(xiàng)目15個(gè)、樓宇24棟，累計(jì)成交面積64.68萬(wàn)平，金額295.08億元。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2015年前三季度上海大宗寫(xiě)字樓交易占據(jù)中國(guó)市場(chǎng)的44%，位居第一。在商辦市場(chǎng)整體低迷的情況之下，資本已經(jīng)開(kāi)始了寫(xiě)字樓抄底。

多位參與購(gòu)買(mǎi)的資本人士對(duì)記者表示，認(rèn)為未來(lái)上海寫(xiě)字樓資產(chǎn)價(jià)值還會(huì)提高，而自持還能獲取租金，這個(gè)還會(huì)是一個(gè)穩(wěn)定的投資?？梢灶A(yù)見(jiàn)，上海未來(lái)的大宗交易可能還會(huì)保持一個(gè)活躍期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。