昆明樓市24條出臺提升購房信心 為開發(fā)商減負(fù)

2015年，樓市進(jìn)入調(diào)整期，開發(fā)商資金緊缺、去庫存壓力大等問題日益凸顯。當(dāng)前，進(jìn)入了今年的最后一個月，昆明樓市卻迎來了利好消息。12月2日，昆明市《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》正式出臺，24條規(guī)定在金融、公積金、土地、規(guī)劃等方面給出了政策支持，將為提升購房者市場信心、緩解開發(fā)商資金壓力起到積極的促進(jìn)作用。

對購房者

給予金融政策支持提高公積金貸款額度至40萬

在《意見》出臺的政策中，前兩條是針對購房者的政策支持，明確了購房人償清購房貸款，再次申請貸款購房的，按首套房貸款政策執(zhí)行；貸款首付比例和利率方面，金融機(jī)構(gòu)將按照政策規(guī)定的低限執(zhí)行。此外，在公積金方面，單職工的貸款額度調(diào)整為40萬元，雙職工為80萬元。

“對于購房者來說，公積金貸款比原來提高了5萬，這對重構(gòu)購房信心有一定的積極作用。”克而瑞昆明機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、房價點(diǎn)評網(wǎng)昆明首席分析師芶敏菲認(rèn)為，金融、公積金政策的支持是相對比較有限的，由于購房者預(yù)期比較強(qiáng)烈，對契稅減免等實(shí)惠政策更為關(guān)注，其作用也會更大一些。

在采訪市民的過程中，李女士表示，今年本來是打算買房的，但是一直拿不定主意。現(xiàn)在看到公積金貸款的提高，對自己買房的壓力有所減少，還是會認(rèn)真考慮的。最大的期盼，還是希望房價可以再降一些，否則每個月的還款壓力還是比較大的。

對開發(fā)商

放寬預(yù)售證條件允許調(diào)整項(xiàng)目用途、套型

記者注意到，《意見》中明確，加大城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，鼓勵“以購代建”。對面積大、地塊較多的項(xiàng)目，在供地時可以按照整體規(guī)劃、分期實(shí)施的原則進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。同時，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已取得土地使用權(quán)證的地塊，因企業(yè)資金不足不能按時開發(fā)建設(shè)，支持企業(yè)引入合作伙伴共同開發(fā)建設(shè)。分期建設(shè)已開工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對尚未動工建設(shè)的地塊，允許調(diào)整為國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目，在一定條件下，也可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請調(diào)整商住比例。

在預(yù)售證方面，條件也進(jìn)一步放寬，七層（含七層）以下的商品房預(yù)售項(xiàng)目，工程形象進(jìn)度為“已完成地面一層結(jié)構(gòu)工程”；七層以上的商品房預(yù)售項(xiàng)目，工程形象進(jìn)度為“已完成地面三層以上結(jié)構(gòu)工程”。

目前，消化庫存仍然是樓市的一個主調(diào)。在芶敏菲看來，有些產(chǎn)品已經(jīng)過剩，現(xiàn)在允許開發(fā)商調(diào)整商住比例、套型，可以解決市場供求結(jié)構(gòu)的問題。目前，昆明的住宅庫存消化周期在15個月左右，壓力相對比較大，但是還是在一個可控范圍內(nèi)。

除了可以分期繳納土地出讓金外，涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的電力、自來水、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用按照工程進(jìn)度比例繳納，報裝時繳納10%，主體工程封頂斷水繳納50%，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后交房前繳納40%。由此可見，政府給出的相關(guān)政策正在進(jìn)一步緩解開發(fā)商的資金壓力。

“總體來看，昆24條政策的出臺，更多的是給開發(fā)商減負(fù)，提供更多靈活的市場空間。”芶敏菲表示，這是一個長期性的政策，仍需要一定時間的發(fā)酵。按照往年的情況來看，年底備案比較集中，12月的銷量會有一定的上升，翹尾效果可能達(dá)不到預(yù)期。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)

10月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均漲幅回落

三四線城市房價微降

事件：本月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布10月70大中城市房價數(shù)據(jù)，顯示10月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.3個百分點(diǎn)。房價漲幅的持續(xù)收窄是否意味著市場需求的日漸疲弱？未來房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)又是什么？

克而瑞房價點(diǎn)評：從國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)來看，目前我國房價呈現(xiàn)一、二線城市環(huán)比仍在上漲，但漲幅回落；三、四線城市房價由持平轉(zhuǎn)降的趨勢。出現(xiàn)這一趨勢背后有兩個原因。第一，從市場角度來看，不論是土地市場的熱度，還是庫存壓力，一、二線和三、四線城市呈現(xiàn)絕對的兩極分化。一線和部分熱門二線城市地王紀(jì)錄頻頻被刷新，土地成交樓板價屢創(chuàng)新高，看漲成為共識。第二，從產(chǎn)品角度來看，隨著二季度改善型需求的集中釋放，最近幾個月中高端項(xiàng)目成交占比已不斷走低，剛需成交重新成為主力軍。

未來一線城市房價上漲動力仍充足，去化壓力大的二線和三、四線城市則堪憂：在房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)下滑，新開工降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，商品房銷售面積和金額同比增速也雙雙放緩的大環(huán)境下，未來各城市間需求，供求關(guān)系，以及房價將分化加劇。

其次，隨著戶籍改革的不斷推進(jìn)，走進(jìn)城市的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民將越來越多，一線城市必然是多數(shù)人的首選，未來房屋的需求量顯而易見，供不應(yīng)求的狀態(tài)將持續(xù)。最后，雖然一線城市房價頗高，但同時，一線城市無論是整體經(jīng)濟(jì)水平，還是人均可支配收入也居全國之首。而深陷去化壓力的二線和三四線城市則需謹(jǐn)慎。在強(qiáng)大的去化壓力下，房企降價促銷，以求快速回籠資金的可能性極大；最后，這類城市多數(shù)家庭擁有兩套以上的房屋，加上部分城市人口外流，未來即使有利好政策出臺，也很難拉高需求。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。