上海一手房代理行業(yè) 將陷入“四國(guó)大戰(zhàn)”決戰(zhàn)季

今年上海樓市的“量?jī)r(jià)”高歌猛進(jìn)，令人目眩神迷。可以說(shuō)是樓市購(gòu)銷(xiāo)兩旺，房?jī)r(jià)飛漲，成交數(shù)量猛增。今年上海新建商品房（一手房）成交數(shù)量突破1300萬(wàn)平方米已沒(méi)有任何懸念，如果按今年上海一手房的成交均價(jià)每平方米32000元左右計(jì)算，上海一手房成交總金額在4160億元左右。上海陸家嘴濱江豪宅——湯臣一品，甚至在近期創(chuàng)造出上海新房最高成交單價(jià)的紀(jì)錄：27萬(wàn)元/平方米。

無(wú)論是上海一手房平均成交價(jià)32000元/平方米，還是最高單價(jià)27萬(wàn)元/平方米，外行是看熱鬧，內(nèi)行是看門(mén)道。這種“門(mén)道”實(shí)質(zhì)，就是上海樓市今年一手房4160億元左右的交易量，是誰(shuí)來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)交易運(yùn)營(yíng)的。簡(jiǎn)而言之，上海房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)交易量份額是如何瓜分的？今后上海的房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)將會(huì)出現(xiàn)何種市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局呢？

以我多年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析判斷，上海一手房的市場(chǎng)銷(xiāo)售，絕大多數(shù)是通過(guò)代理銷(xiāo)售形式來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易的。這種代理銷(xiāo)售的市場(chǎng)份額比例，將占據(jù)成交總金額的70%左右。如果將各種房地產(chǎn)銷(xiāo)售“電商”形式統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，這個(gè)比例還會(huì)提高，且難以正確統(tǒng)計(jì)。我這里統(tǒng)計(jì)分析的數(shù)據(jù)，還是以一手房銷(xiāo)售代理，以及中介聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售一手房的代理銷(xiāo)售形式的市場(chǎng)份額。

如果以今年上海一手房總成交金額4160億元左右計(jì)算，房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售總金額的市場(chǎng)份額應(yīng)該在2900億元左右。這種一手房銷(xiāo)售總金額的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還不包括：商業(yè)、辦公樓，以及其他“類(lèi)住宅”的銷(xiāo)售金額。而上海房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司的銷(xiāo)售金額統(tǒng)計(jì)數(shù)量，一般是包括商業(yè)、辦公樓和其他“類(lèi)住宅”銷(xiāo)售的成交金額。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)所占據(jù)的市場(chǎng)交易金額的份額，肯定是會(huì)超過(guò)2900億元的。

眾所周知，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的發(fā)展，是從6000多家代理銷(xiāo)售企業(yè)的行業(yè)“春秋戰(zhàn)國(guó)”時(shí)期，進(jìn)化演變到幾十家代理銷(xiāo)售企業(yè)的“王者割據(jù)”稱(chēng)雄市場(chǎng)時(shí)代。而如今上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)基本上進(jìn)入行業(yè)壟斷新時(shí)期，由易居中國(guó)、同策、中原形成上海樓市代理銷(xiāo)售“三足鼎立”的壟斷格局。

從去年德佑的崛起，到今年“門(mén)外野蠻漢”鏈家亂陣上海房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)，一舉合并德佑。鏈家儼然成為上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的“新軍閥”，從而使上海房地產(chǎn)代理行業(yè)形成了“四國(guó)大戰(zhàn)”的競(jìng)爭(zhēng)格局，且這種競(jìng)爭(zhēng)格局將呈現(xiàn)市場(chǎng)決戰(zhàn)的生死絕殺。

易居中國(guó)一直以上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“龍頭老大”自居，代理銷(xiāo)售形式以獨(dú)家代理和聯(lián)合代理銷(xiāo)售為主。

同策公司近幾年也一直在上海“一手房”代理行業(yè)與易居中國(guó)爭(zhēng)奪市場(chǎng)銷(xiāo)售份額，亦是上海一家極具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的老牌房地產(chǎn)代理公司，代理銷(xiāo)售形式亦是以獨(dú)家代理和聯(lián)合代理銷(xiāo)售為主。

中原公司以前一直是上海“二手房”中介代理銷(xiāo)售的“龍頭老大”，且利用其中介門(mén)店和客戶(hù)資源進(jìn)行“一手房”的銷(xiāo)售。其銷(xiāo)售形式是獨(dú)家代理、聯(lián)合銷(xiāo)售和中介分銷(xiāo)形式進(jìn)行“一手房”銷(xiāo)售，是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)極具實(shí)力的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)者。

鏈家盡管在上海房地產(chǎn)代理行業(yè)是“門(mén)外野蠻漢”，但就全國(guó)范圍而言，亦是一家成立14年的“老牌”房地產(chǎn)代理公司。2014年11月，鏈家在線更名“鏈家網(wǎng)”，鏈家拉開(kāi)變革大幕。2015年6月31日，鏈家地產(chǎn)更名“鏈家”，撕掉“地產(chǎn)”標(biāo)簽，正式宣告轉(zhuǎn)型互聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，這期間先后并購(gòu)了上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿(mǎn)堂紅、高策機(jī)構(gòu)等公司，成為房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售線上+線下的最具市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)力的公司。據(jù)悉，2015年鏈家全國(guó)房地產(chǎn)交易總金額將達(dá)5000億元，到2017年預(yù)計(jì)將達(dá)到1萬(wàn)億銷(xiāo)售金額規(guī)模。目前，鏈家的全國(guó)戰(zhàn)略目標(biāo)是：全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)十萬(wàn)億級(jí)房產(chǎn)O2O平臺(tái)。2015年鏈家不僅擴(kuò)張到全國(guó)24個(gè)主要城市，并擁有近5000家中介門(mén)店和超過(guò)7萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人。

以我的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)而論，如果鏈家實(shí)現(xiàn)了這種市場(chǎng)占有率，絕對(duì)是全國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)的“行業(yè)老大”。但這種市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪，不僅需要?jiǎng)?chuàng)新變局，更會(huì)飛濺出些許血腥味。尤其是鏈家闖進(jìn)上海之后，上海的房地產(chǎn)代理行業(yè)格局必遭撕裂，且無(wú)情絕殺。

顯然，鏈家殺進(jìn)上海灘，目標(biāo)是掀翻“三足鼎立”的房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場(chǎng)份額格局。并以“創(chuàng)新者”的姿態(tài)，顛覆改變上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，決戰(zhàn)瓜分上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易份額。

從今年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量份額瓜分的現(xiàn)狀分析判斷，易居中國(guó)、鏈家、同策、中原的“一手房”市場(chǎng)交易份額總量，將占據(jù)上海樓市“一手房”市場(chǎng)交易總額的“半壁江山”之多。易居中國(guó)依然雄踞“龍頭老大”地位，易居中國(guó)上海公司今年預(yù)計(jì)能完成600億的銷(xiāo)售金額。鏈家盡管雄心勃勃瞄準(zhǔn)易居中國(guó)定下600億的銷(xiāo)售金額目標(biāo)，但是否能將易居中國(guó)殺下“龍頭老大”地位，尚存懸念。

而同策公司和中原公司，依然是各自在今年400億至500億銷(xiāo)售金額的市場(chǎng)份額瓜分中掙扎，但他們今年仍然是上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的領(lǐng)跑企業(yè)。

但是2016年上海房地產(chǎn)代理行業(yè)又將如何變局呢？面對(duì)鏈家的行業(yè)“顛覆”，以及其他“攪局者”諸如平安好房等的闖入，上海房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)勢(shì)必面臨著重新洗牌和重新瓜分市場(chǎng)份額的絕殺。

正是樹(shù)欲靜而風(fēng)不止，首先作出反應(yīng)的是中原公司。我讀到這樣一則消息：《中原“生死局”施永青掛帥對(duì)戰(zhàn)鏈家5000代理行之役》。其主要內(nèi)容為：面對(duì)著鏈家的瘋狂擴(kuò)張，中原地產(chǎn)已經(jīng)打算集中火力進(jìn)行對(duì)抗。退居幕后4年的中原創(chuàng)辦人施永青將再次走到臺(tái)前，擔(dān)任中原集團(tuán)主席兼總裁，重新執(zhí)掌中原地產(chǎn)。

而易居中國(guó)周忻主席最新發(fā)布：打造易居的“八爪魚(yú)”戰(zhàn)略。顯然，易居中國(guó)將來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略是全方位布局，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。同時(shí)，也是為了鞏固其在房地產(chǎn)代理行業(yè)中的地位。

今后上海房地產(chǎn)代理行業(yè)的創(chuàng)新和變局，將影響著“四國(guó)大戰(zhàn)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局的變化，這將是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

就上海樓市的格局而言，以我的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)判斷，鏈家來(lái)勢(shì)兇猛，且創(chuàng)新變革不斷，其野心目標(biāo)是爭(zhēng)奪上海代理行業(yè)“龍頭老大”的寶座，并提出2016年上海“一手房”銷(xiāo)售代理金額700億的目標(biāo)。顯然，鏈家是易居中國(guó)最大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，易居中國(guó)2016年能否再創(chuàng)新變革，將上海的“一手房”代理銷(xiāo)售金額目標(biāo)定格于700億，保住上海代理行業(yè)“龍頭老大”地位，我們將拭目以待。

相對(duì)而言，最傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理公司同策則比較平靜而有城府。也許，以“不變應(yīng)萬(wàn)變”也是一種策略。但同策明年是否能保持住今年的市場(chǎng)份額，其實(shí)是一種極其重要和敏感的“生死考題”。

我認(rèn)為，在今后幾年里，上海傳統(tǒng)的房地產(chǎn)代理行業(yè)銷(xiāo)售模式，不僅會(huì)受到巨大的創(chuàng)新沖擊，甚至有被顛覆的可能。相對(duì)而言，“四國(guó)大戰(zhàn)”中，同策和中原還是缺乏創(chuàng)新和變革的“企圖心”。因此，上海房地產(chǎn)代理行業(yè)“四國(guó)大戰(zhàn)”孰生孰衰，將是一種劃時(shí)代的行業(yè)變局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。