保利地產(chǎn)發(fā)行首單房企租賃REITs 租賃證券化進(jìn)爆發(fā)期

在獲批近5個(gè)月后，3月13日，由保利地產(chǎn)和中聯(lián)基金共同實(shí)施的國(guó)內(nèi)首單房企租賃住房REITs（第一期）成功發(fā)行，規(guī)模為17.17億元。不只保利地產(chǎn)，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也已獲得租賃證券化的入場(chǎng)券。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已超500億。與此同時(shí)，租賃并購(gòu)基金也已出現(xiàn)。3月12日，中國(guó)建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起首期20億元公寓資產(chǎn)并購(gòu)基金，促進(jìn)租賃市場(chǎng)快速整合發(fā)展。在今年的全國(guó)兩會(huì)上，住房租賃機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、證券化得到了前所未有的關(guān)注。市場(chǎng)與政策的力量相疊加，將極大地改變我國(guó)租賃市場(chǎng)生態(tài)。租賃證券化產(chǎn)品超500億3月13日，

保利地產(chǎn)-中聯(lián)前海開(kāi)源租賃住房一號(hào)第一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，系國(guó)內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs，儲(chǔ)架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模17.17億元。其以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行利率5.5%，創(chuàng)近期發(fā)行同類(lèi)產(chǎn)品最低。從發(fā)行結(jié)構(gòu)看，保利此單REITs分兩部分：規(guī)模為15.453億元的優(yōu)先級(jí)和規(guī)模為1.717億元的次級(jí)，公開(kāi)交易比例高達(dá)90%，相對(duì)于新派REITs50%的公開(kāi)交易比例，已經(jīng)非常接近公募REITs。保利REITs產(chǎn)品采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，雖然仍為私募發(fā)行，但儲(chǔ)架發(fā)行的意義在于對(duì)未來(lái)公募發(fā)行的可能性做準(zhǔn)備，保利通過(guò)儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制間接實(shí)現(xiàn)了公募REITs的擴(kuò)募功能。在保利地產(chǎn)之后，房企租賃證券化如火如荼。今年2月是租賃住房證券化的

爆發(fā)月”。2月2日，

中聯(lián)前海開(kāi)源-碧桂園租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，成為目前最大一單租賃REITs。當(dāng)月，招商蛇口首單儲(chǔ)架式長(zhǎng)租公寓CMBS獲深交所審議通過(guò)，發(fā)行規(guī)模60億元；高達(dá)200億元的招商蛇口長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)也獲批注冊(cè)，這是銀行間市場(chǎng)首單長(zhǎng)租公寓ABN。龍湖發(fā)行50億元住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券；旭輝領(lǐng)寓長(zhǎng)租公寓儲(chǔ)架式權(quán)益類(lèi)REITs也在當(dāng)月獲得通過(guò)，規(guī)模為30億；越秀地產(chǎn)50億租賃住房類(lèi)REITs也獲深圳證券交易所審議通過(guò)。廣東省公寓協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員會(huì)主任委員劉策認(rèn)為，當(dāng)前房企發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品一石二鳥(niǎo)：其一，為探索REITs積累經(jīng)驗(yàn)；其二，目前開(kāi)發(fā)端融資收緊，租賃就成為了新型融資渠道。國(guó)泰君安也指出，在目前銀行表外轉(zhuǎn)表內(nèi)，嚴(yán)控信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，外加上海等城市嚴(yán)查并購(gòu)貸款的情形下，開(kāi)發(fā)商的融資渠道受限、融資收緊。但長(zhǎng)租公寓卻是國(guó)家現(xiàn)階段重點(diǎn)鼓勵(lì)和扶持的行業(yè)，加上重資產(chǎn)持有模式拉長(zhǎng)投資回收期，資產(chǎn)證券化是釋放行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法。租賃并購(gòu)整合來(lái)臨無(wú)論房企的目的為何，租賃機(jī)構(gòu)化、專(zhuān)業(yè)化、證券化都是趨勢(shì)。今年兩會(huì)期間，政府工作報(bào)告、多位代表委員都提到了發(fā)展租賃市場(chǎng)。根據(jù)保利發(fā)布的行業(yè)白皮書(shū)，地方政府正大力推動(dòng)租賃發(fā)展，包括加大租賃用地供給，如上海已成交租賃用地29宗，建面達(dá)180.9萬(wàn)平方米，樓面均價(jià)不到7000元/平方米；鼓勵(lì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，廣州正加快實(shí)施細(xì)則的研究，天津、鄭州等允許

租房落戶”；發(fā)揮國(guó)企的領(lǐng)軍引導(dǎo)作用，其中武漢成立國(guó)有租賃企業(yè)最多，已達(dá)6家，租賃用地均為國(guó)企競(jìng)得；多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類(lèi)REITs成功發(fā)行。而隨著租賃并購(gòu)基金的出現(xiàn)，這種趨勢(shì)將進(jìn)一步加快。3月12日，建設(shè)銀行與國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓品牌新派公寓發(fā)起成立基于資產(chǎn)證券化的不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)基金，初期規(guī)模20億人民幣，后期將根據(jù)收購(gòu)需要擴(kuò)大規(guī)模。收購(gòu)標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開(kāi)發(fā)商合作定制長(zhǎng)租公寓的物業(yè)。目前該基金仍在審核備案中。建行作為該基金的發(fā)起人及優(yōu)先級(jí)投資人，參與重大項(xiàng)目決策并提供金融創(chuàng)新支持?；鹳Y產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)。管理人團(tuán)隊(duì)由賽富投資基金新派公寓及其他權(quán)益投資人組成。建行此次行動(dòng)意味著銀行介入住房租賃資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)了

破冰”。

與新派公寓合作，在于其商業(yè)模式有足夠的說(shuō)服力。”深圳建行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，新派公寓打通了基金收購(gòu)資產(chǎn)到掛牌REITs的渠道，為建行成立基金支持收購(gòu)資產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。新派公寓CEO王戈宏透露，新派公寓已在北京、深圳、成都、南京布局，通過(guò)該基金的助力，未來(lái)會(huì)把REITs模式快速?gòu)?fù)制到上海、杭州、武漢、重慶、廈門(mén)等10座城市。平安集團(tuán)旗下平安不動(dòng)產(chǎn)，也在去年底開(kāi)始涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，并與合作伙伴共同設(shè)立基金，投資了上海森蘭項(xiàng)目，擬將其改造為中高端長(zhǎng)租公寓，計(jì)劃進(jìn)行長(zhǎng)期專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)。未來(lái)三年，雙方還將在一線及多個(gè)強(qiáng)二線城市投資長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元。長(zhǎng)租公寓業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著建行、平安這些大資金的入場(chǎng)，當(dāng)前魚(yú)龍混雜的租賃市場(chǎng)將得到極大的整合，未來(lái)將出現(xiàn)真正的長(zhǎng)租公寓獨(dú)角獸公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。