保利地產(chǎn)發(fā)行首單房企租賃REITs 租賃證券化進爆發(fā)期

在獲批近5個月后，3月13日，由保利地產(chǎn)和中聯(lián)基金共同實施的國內(nèi)首單房企租賃住房REITs（第一期）成功發(fā)行，規(guī)模為17.17億元。不只保利地產(chǎn)，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產(chǎn)等房企也已獲得租賃證券化的入場券。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產(chǎn)品規(guī)模已超500億。與此同時，租賃并購基金也已出現(xiàn)。3月12日，中國建設(shè)銀行與新派公寓發(fā)起首期20億元公寓資產(chǎn)并購基金，促進租賃市場快速整合發(fā)展。在今年的全國兩會上，住房租賃機構(gòu)化、專業(yè)化、證券化得到了前所未有的關(guān)注。市場與政策的力量相疊加，將極大地改變我國租賃市場生態(tài)。租賃證券化產(chǎn)品超500億3月13日，

保利地產(chǎn)-中聯(lián)前海開源租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項計劃”成功發(fā)行，系國內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房REITs，儲架總規(guī)模50億元，首期發(fā)行規(guī)模17.17億元。其以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，發(fā)行利率5.5%，創(chuàng)近期發(fā)行同類產(chǎn)品最低。從發(fā)行結(jié)構(gòu)看，保利此單REITs分兩部分：規(guī)模為15.453億元的優(yōu)先級和規(guī)模為1.717億元的次級，公開交易比例高達90%，相對于新派REITs50%的公開交易比例，已經(jīng)非常接近公募REITs。保利REITs產(chǎn)品采取儲架、分期發(fā)行機制，雖然仍為私募發(fā)行，但儲架發(fā)行的意義在于對未來公募發(fā)行的可能性做準(zhǔn)備，保利通過儲架發(fā)行機制間接實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能。在保利地產(chǎn)之后，房企租賃證券化如火如荼。今年2月是租賃住房證券化的

爆發(fā)月”。2月2日，

中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”獲批，產(chǎn)品規(guī)模100億元，成為目前最大一單租賃REITs。當(dāng)月，招商蛇口首單儲架式長租公寓CMBS獲深交所審議通過，發(fā)行規(guī)模60億元；高達200億元的招商蛇口長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)也獲批注冊，這是銀行間市場首單長租公寓ABN。龍湖發(fā)行50億元住房租賃專項公司債券；旭輝領(lǐng)寓長租公寓儲架式權(quán)益類REITs也在當(dāng)月獲得通過，規(guī)模為30億；越秀地產(chǎn)50億租賃住房類REITs也獲深圳證券交易所審議通過。廣東省公寓協(xié)會專家委員會主任委員劉策認(rèn)為，當(dāng)前房企發(fā)行租賃證券化產(chǎn)品一石二鳥：其一，為探索REITs積累經(jīng)驗；其二，目前開發(fā)端融資收緊，租賃就成為了新型融資渠道。國泰君安也指出，在目前銀行表外轉(zhuǎn)表內(nèi)，嚴(yán)控信托等非標(biāo)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域時，外加上海等城市嚴(yán)查并購貸款的情形下，開發(fā)商的融資渠道受限、融資收緊。但長租公寓卻是國家現(xiàn)階段重點鼓勵和扶持的行業(yè)，加上重資產(chǎn)持有模式拉長投資回收期，資產(chǎn)證券化是釋放行業(yè)資金沉淀最有效的解決方法。租賃并購整合來臨無論房企的目的為何，租賃機構(gòu)化、專業(yè)化、證券化都是趨勢。今年兩會期間，政府工作報告、多位代表委員都提到了發(fā)展租賃市場。根據(jù)保利發(fā)布的行業(yè)白皮書，地方政府正大力推動租賃發(fā)展，包括加大租賃用地供給，如上海已成交租賃用地29宗，建面達180.9萬平方米，樓面均價不到7000元/平方米；鼓勵租購?fù)瑱?quán)，廣州正加快實施細(xì)則的研究，天津、鄭州等允許

租房落戶”；發(fā)揮國企的領(lǐng)軍引導(dǎo)作用，其中武漢成立國有租賃企業(yè)最多，已達6家，租賃用地均為國企競得；多樣化手段打通資金通道，已逾8單租賃住房類REITs成功發(fā)行。而隨著租賃并購基金的出現(xiàn)，這種趨勢將進一步加快。3月12日，建設(shè)銀行與國內(nèi)長租公寓品牌新派公寓發(fā)起成立基于資產(chǎn)證券化的不動產(chǎn)并購基金，初期規(guī)模20億人民幣，后期將根據(jù)收購需要擴大規(guī)模。收購標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)。目前該基金仍在審核備案中。建行作為該基金的發(fā)起人及優(yōu)先級投資人，參與重大項目決策并提供金融創(chuàng)新支持?；鹳Y產(chǎn)統(tǒng)一由新派公寓進行產(chǎn)品設(shè)計及運營。管理人團隊由賽富投資基金新派公寓及其他權(quán)益投資人組成。建行此次行動意味著銀行介入住房租賃資產(chǎn)證券化實現(xiàn)了

破冰”。

與新派公寓合作，在于其商業(yè)模式有足夠的說服力。”深圳建行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，新派公寓打通了基金收購資產(chǎn)到掛牌REITs的渠道，為建行成立基金支持收購資產(chǎn)奠定了基礎(chǔ)。新派公寓CEO王戈宏透露，新派公寓已在北京、深圳、成都、南京布局，通過該基金的助力，未來會把REITs模式快速復(fù)制到上海、杭州、武漢、重慶、廈門等10座城市。平安集團旗下平安不動產(chǎn)，也在去年底開始涉足長租公寓市場，并與合作伙伴共同設(shè)立基金，投資了上海森蘭項目，擬將其改造為中高端長租公寓，計劃進行長期專業(yè)化、機構(gòu)化運營。未來三年，雙方還將在一線及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元。長租公寓業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著建行、平安這些大資金的入場，當(dāng)前魚龍混雜的租賃市場將得到極大的整合，未來將出現(xiàn)真正的長租公寓獨角獸公司。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。