明年樓市調(diào)控：滿足剛需 支持改善需求

2017年即將過去，2018年樓市的調(diào)控政策成為大眾關(guān)注話題。12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。同時，去庫存任務(wù)再深入，步入縣域去庫存的新階段。

調(diào)控力度不放松：保持政策的連續(xù)性

2017年，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至目前，全國已有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策。

通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施，今年全國樓市降溫并持續(xù)保持平穩(wěn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份開始，上海、北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；到了11月份，11個熱點城市新房價格跌回一年前，熱點城市的成交降溫更是明顯。

貫徹中央經(jīng)濟工作會議的最新部署。談及明年的樓市調(diào)控，王蒙徽強調(diào)，堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“樓市平衡發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)不會變。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波對中新網(wǎng)記者表示，只有落實“因城施策”的差別化調(diào)控才能實現(xiàn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，而具體舉措則會隨著市場走向進行適度調(diào)整。

全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議就提出，加大房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范整頓力度，加強市場監(jiān)測分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責(zé)任。

差別化調(diào)控政策：支持改善需求遏制炒房

強調(diào)“堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不放松”時，王蒙徽表示，明年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)計，滿足首套剛需導(dǎo)向不變，支持改善性需求方面政策或略有放寬，不排除對首套房和二套房的認定、普通住房和非普通住房的劃分等方面進行政策微調(diào)的可能。

嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標(biāo)配手段。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年超過50多個城市加入了限購限貸陣營，部分城市政策甚至經(jīng)歷了多輪升級。

以北京為例，當(dāng)前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“認房又認貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款最長期限25年。同時，首套房主流商貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房則為1.2倍，限購限貸政策可謂全國最嚴。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認為，高庫存、供應(yīng)過剩的二三四線城市政策或進行微調(diào)。“如，取消非戶籍首套剛需的社保與納稅年限規(guī)定，允許非本地戶籍人口購買第二套改善性住房；下調(diào)首套房和二套房的首付比例；下調(diào)住房信貸利率；加大剛需、改善性住房需求的稅費減免力度。”

大力發(fā)展長期租賃：加快推進立法保各方利益

針對中央經(jīng)濟工作會議提出的“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。”全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，推進國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

其實，2017年下半年，住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點，全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應(yīng)，多地上線官辦住房租賃服務(wù)平臺。

“保護租賃利益相關(guān)方權(quán)益不僅是租購?fù)瑱?quán)，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對記者表示，發(fā)展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業(yè)務(wù)，如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障。

“同時，制度上要對租期等進行規(guī)定，建議是3年為一個租期，除非承租人提出解約，出租人不能提前結(jié)束租約。”倪鵬飛補充說，當(dāng)前國內(nèi)對承租人利益保護的法律法規(guī)還不夠明確，導(dǎo)致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，需要進行約束。

去庫存工作下沉：首提縣城樓市去庫存

與此同時，去庫存依然是2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工作之一。王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

“縣城去庫存概念是一個重要內(nèi)容。”嚴躍進將樓市去庫存分為三個階段：2015年前基本是一二線重點城市郊區(qū)市場去庫存；2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇12月14日在發(fā)布會上表示，三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數(shù)基礎(chǔ)上增長的，也是一個不錯的數(shù)字。

考慮到縣城經(jīng)濟在全國城市經(jīng)濟中的比重仍較大，嚴躍進稱，縣城去庫存對全國房地產(chǎn)市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風(fēng)險。

謝逸楓亦強調(diào)了針對性去庫存政策的重要性，并直言商業(yè)地產(chǎn)去庫存比住宅去庫存更為緊迫。“商業(yè)地產(chǎn)的庫存積壓風(fēng)險比住宅庫存更高，2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關(guān)鍵更是商業(yè)地產(chǎn)的去庫存。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。