地方樓市調(diào)控嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)字當(dāng)頭

新一年各地針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策基調(diào)怎么定？中國證券報(bào)記者梳理地方“兩會(huì)”政府工作報(bào)告發(fā)現(xiàn)，各地2019年將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)成為重點(diǎn)表述，并加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的培育力度，出臺(tái)具體措施繼續(xù)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士表示，從地方“兩會(huì)”的政策基調(diào)看，堅(jiān)持“房住不炒”的定位清晰，防范風(fēng)險(xiǎn)屢被提及。因城施策方面，個(gè)別庫存充足、房價(jià)穩(wěn)定、調(diào)控壓力較小的城市或出現(xiàn)政策微調(diào)。加快培育住房租賃市場(chǎng)，成為部分地方樓市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵。

堅(jiān)持“房住不炒”

總體看，多數(shù)省份依舊強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。樓市整體調(diào)控力度將依然維持從嚴(yán)態(tài)勢(shì)。地方“兩會(huì)”再次強(qiáng)調(diào)相同的表述，顯示了遏制房價(jià)上漲的決心。

確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展措施方面，部分地區(qū)在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫存保持在合理區(qū)間。其中，北京市政府工作報(bào)告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開工建設(shè)和入市步伐。從2019年1月北京土地出讓市場(chǎng)情況看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出讓；另有14宗住宅用地將于近日出讓。

張大偉表示，2019年，北京將有5萬-6萬套限競(jìng)房入市。依照目前共有產(chǎn)權(quán)土地出讓情況看，預(yù)計(jì)入市體量將超過4萬套。市場(chǎng)庫存較為充足，有利于房價(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。

一直強(qiáng)調(diào)減輕房地產(chǎn)依賴的海南省交出了一份滿意答卷。海南省住建部門負(fù)責(zé)人透露，2018年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)1715億元，比上年減少16.5%；房地產(chǎn)銷售面積1400萬平方米，較上年減少近1000萬平方米。“目前房屋均價(jià)為14500元/平方米，從2018年2月開始基本維持在15000元/平方米水平，遏制了房價(jià)進(jìn)一步上漲的局面。”

2019年，海南省強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，同時(shí)強(qiáng)調(diào)要出臺(tái)引導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的配套政策，保障企業(yè)合法權(quán)益。消息人士表示，海南省將研究出臺(tái)全域限購后引導(dǎo)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的配套政策。

針對(duì)市場(chǎng)不同情況，因城施策、分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)調(diào)控成為地方調(diào)控住房市場(chǎng)的“藥方”。

福建省提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)精準(zhǔn)調(diào)控。福州、廈門要編制“一城一策”實(shí)施方案。浙江省的杭州、寧波兩市將研究制訂“一城一策”方案，其他城市將做好方案制訂工作。

貝殼研究院院長楊現(xiàn)嶺表示，2019年，各地樓市調(diào)控大方向是落實(shí)“一城一策”。“有的地方房價(jià)上漲壓力大，庫存不足，政策將堅(jiān)決落實(shí)‘房住不炒’目標(biāo)。有的地方經(jīng)濟(jì)下行壓力大，庫存充足，在樓市穩(wěn)定的前提下可能適度放松。”

防范樓市風(fēng)險(xiǎn)

同時(shí)，地方“兩會(huì)”著重強(qiáng)調(diào)防范樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

河南省提出，將高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。陜西省提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

觀察人士表示，房企負(fù)債水平、現(xiàn)金流狀況以及炒作資金進(jìn)入樓市等都是房地產(chǎn)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月以來，房企公布的融資事件超過70宗，合計(jì)金額超過1600億元，刷新2018年1月來的融資月度新高。張大偉表示，2018年，房地產(chǎn)企業(yè)銷售刷新歷史紀(jì)錄，但企業(yè)銷售業(yè)績漲幅放緩。隨著資金壓力加大，融資需求上漲。在規(guī)?；?jìng)爭格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更加迫切。“在這種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應(yīng)對(duì)未來的還債高峰期。”

現(xiàn)金流方面，中金公司研究報(bào)告指出，2019年房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊，但無系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)該報(bào)告，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外公司債、ABS等債券到期量2019年將同比增長逾50%，約9000億元。開發(fā)商現(xiàn)金流壓力加大，預(yù)計(jì)行業(yè)整體在手資金將由2019年初約2.7萬億元降至年底約2.1萬億元，凈負(fù)債率將有所提高，現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)整體可控。

近日，中國銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人撰文強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。恒大研究院首席研究員夏磊表示，當(dāng)前的調(diào)控成果來之不易，庫存降至歷史低位，部分城市仍有房價(jià)上漲壓力，居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍須放在突出位置。

發(fā)展租賃市場(chǎng)

完善住房保障體系、加快培育住房租賃市場(chǎng)，各地依然著力解決住房問題、保障民生的重點(diǎn)工作。

完善住房保障體系方面，多地提出2019年棚戶區(qū)改造、政策性產(chǎn)權(quán)住房等方面的目標(biāo)。

北京市提出，2019年將多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬套，完成棚戶區(qū)改造1.15萬戶。福建省提出，完成棚戶區(qū)改造4.5萬套。四川省提出，改造城鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)15萬套、農(nóng)村危房11萬戶、農(nóng)村土坯房30萬戶。安徽省提出，新開工保障性安居工程21.45萬套，基本建成10.19萬套。河南省提出，新開工棚改安置房15萬套左右，更好解決群眾住房問題。

從棚改數(shù)量看，多地2019年將出現(xiàn)一定下調(diào)。業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合2015年至2018年的數(shù)據(jù)看，全國棚改實(shí)際完成數(shù)量都在600萬套以上。經(jīng)過多年發(fā)展，棚改出現(xiàn)一定程度下滑在合理范疇。

多位受訪專家表示，2019年，住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)政策將成為各地推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要抓手。

天津市指出，將增加長期租賃住房供應(yīng)，大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。海南提出大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線租賃、房屋分享等共享經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式及經(jīng)營性旅居物業(yè)，積極完善住房保障和供應(yīng)體系，加快建設(shè)面向本地居民和引進(jìn)人才的商品住房和租賃住房。

夏磊表示，根據(jù)住建部等部委2017年8月印發(fā)的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，2017年11月前，北京、上海等13個(gè)試點(diǎn)城市編制實(shí)施方案上報(bào)，2019年11月前試點(diǎn)城市中期評(píng)估，2020年底總結(jié)試點(diǎn)工作并形成可推廣經(jīng)驗(yàn)。預(yù)計(jì)相關(guān)城市將加大力度建設(shè)租賃住房，保障房源供應(yīng)。

上述13個(gè)試點(diǎn)城市近日擴(kuò)圍至18個(gè)。根據(jù)自然資源部、住建部聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于福州等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?/strong>、貴陽5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

張大偉表示，過去兩年住房租賃市場(chǎng)持續(xù)被關(guān)注。近日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提及補(bǔ)齊租賃住房短板。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，租賃作為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向，涉足其中的主體或在2019年繼續(xù)大幅增加。