從開發(fā)商不能為窮人蓋房說起

十九大報告提出，要“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這是立足中國國情和住房政策探索實踐教訓(xùn)，對中國住房市場的科學(xué)定位。十九大報告同時也勾畫出了中國住房發(fā)展長效機制的基本框架。

曾幾何時，開發(fā)商公開宣稱只替富人建房，而沒有責(zé)任替窮人蓋房。當(dāng)然這并不是狂妄之語，而是商品住房市場的普遍事實與規(guī)律。從世界各國的住房發(fā)展經(jīng)驗看，低收入階層住房是一個令西方國家政府頭疼的議題。由于商品住房市場不能有效提供低收入階層住房或低價住房，所以各國政府大都需要提供一定的保障性住房或低價住房，供應(yīng)給中低收入階層。理論上，商品住房市場存在一種“過濾機制”，可以在富人購房的同時改善所有收入階層的住房問題。這個“過濾機制”說的是，富人買入更好的商品住房后，會將他原有的住房出售給次低收入的人。而這個接手的人，又會將自己原有的住房賣給更低收入的人。這樣通過層層傳遞，一次的新房供應(yīng)，能將二手房銷售鏈條上所有人的住房水平都改善一次。然而具有諷刺意義的事實情況卻是，富人購入更好住房后，并不將自己原有的住房出售，有的甚至也不出租。這樣隨著富人收入的增長，手中的住房資產(chǎn)也越來越多，窮人的住房條件卻仍然沒有得到有效改善?？此泼篮玫?ldquo;過濾機制”為什么會失效呢，很大的原因是因為土地和住房更多地變成為一種金融資產(chǎn)、財富象征，它首先被用來炒作或囤積增值，而不首先被用來居住。

從本質(zhì)上看，商品住房必然同時具有兩種天然屬性，一是作為耐用消費品的居住屬性，二是作為金融投資品的投資屬性。一般來說，這兩種屬性是同時并存，不可分割的。這兩種屬性中，應(yīng)存在一個基本主次關(guān)系。其中居住屬性是商品住房的基本屬性，投資投機屬性屬于商品住房的派生屬性。離開了居住屬性，商品住房的投資屬性要么不復(fù)存在，要么只能對社會產(chǎn)生負(fù)的效應(yīng)。投資屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于基本屬性。住房投資投機，必須以節(jié)約社會資源、提高居民居住水平為目標(biāo)。如果派生的投資屬性脫離或超越了基本的居住屬性，要么形成大量無人居住的鬼城，最后只能賣給投機者或單純套取銀行貸款，從而對社會資源造成極大浪費；要么把房價不斷炒高，少數(shù)人擁有大量住房，而多數(shù)人居住水平提高緩慢，住房負(fù)擔(dān)沉重。實踐證明，“商品住房”并非一種單純的“商品”，商品住房的商品(投資)屬性不能脫離民生(居住)屬性而單獨發(fā)展。在住房全面商品化和城鎮(zhèn)房價持續(xù)上漲的條件下，不僅低收入階層無力購房，還將產(chǎn)生大量介于高收入與低收入階層之間住房困難的“夾心層”，同時住房金融風(fēng)險也在累積。

促使住房回歸居住屬性，是深化住房制度改革、建立住房發(fā)展長效機制的出發(fā)點。要回歸住房的居住屬性，其必經(jīng)之途有二：

首先要適度降低商品住房供應(yīng)占整個住房供應(yīng)體系比重，改變商品住房一枝獨大的局面。這也就是十九大報告中所指出的要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，同時也是住房供給側(cè)改革的基本內(nèi)涵。這其中又包括三方面的具體含義：一是需要鼓勵支持各地方政府，因地制宜創(chuàng)新商品住房之外的住房供給渠道，如北京等地的共有產(chǎn)權(quán)住房實驗等均屬此類探索；二是完善基本住房保障制度，明確地方政府對本地基本住房保障體系建設(shè)擔(dān)負(fù)主體責(zé)任，同時鼓勵企業(yè)、用人單位、村集體等社會各方面利用各自資源積極參與住房保障建設(shè)；三是大力發(fā)展住房租賃市場，這需要全面推進租購房同權(quán)，立法保護租房家庭的權(quán)益，支持住房長期租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，同時輔以相應(yīng)的稅收優(yōu)惠和土地政策便利。需要注意的是，租購房同權(quán)的政策立足點并不是為了解決中高收入階層競爭優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的問題，而是為了讓廣大農(nóng)民工及中低收入階層子女也能平等享受基本公共服務(wù)。

其次要適度降低商品住房的金融屬性。如通過堅持和改進限購、限貸等需求抑制政策，支持真實需求、控制投機炒作。限購、限貸等政策不能單純理解為一個臨時性市場調(diào)節(jié)手段，它同時也是保證住房回歸居住屬性的基本性政策制度。商品住房預(yù)售制度也有必要作更深入的改革。期房預(yù)售制度巧妙地將購房者自有資金和購房貸款提前支付用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，曾經(jīng)對于緩解房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金緊張、促進房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了積極作用。但是期房預(yù)售制度也顯著推高了地價，助長了房地產(chǎn)業(yè)的深度金融化。此外，期房預(yù)售制度下，購房者將單方面承擔(dān)虛假宣傳與不實承諾風(fēng)險、質(zhì)量低劣風(fēng)險、跌價風(fēng)險、延期交付及爛尾風(fēng)險等四大風(fēng)險。這嚴(yán)重?fù)p害了消費者的權(quán)益，導(dǎo)致了眾多的購房糾紛與維權(quán)活動。將預(yù)售制度改為成品銷售或根據(jù)建設(shè)進度分期付款，或?qū)⑴c租購?fù)瑱?quán)一樣，成為完善住房市場機制、深化住房制度改革及構(gòu)建住房市場長效機制的一個重要切入點。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。