嚴(yán)躍進(jìn)：全國(guó)存量房貸利率正式下調(diào)，各地月供能少還多少？

9月25日，全國(guó)存量房貸利率正式下調(diào)。此次下調(diào)是房貸利率政策中非常重大的創(chuàng)新。從政策落地第一天開(kāi)始，可以看出市場(chǎng)情緒積極高漲，大家對(duì)于國(guó)家這項(xiàng)惠民政策非常支持，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心進(jìn)一步增加了。

根據(jù)我們調(diào)研的各個(gè)案例和實(shí)際反饋的情況，我們認(rèn)為，此次存量房貸利率下調(diào)有幾個(gè)重要的特點(diǎn)。第一，全國(guó)各地、各購(gòu)房者、各購(gòu)房類型普遍都享受到了存量房貸利率下調(diào)的利好政策，從手機(jī)短信、手機(jī)銀行APP等方面都了解了此類政策。需要說(shuō)明的是，一般情況下業(yè)主不需要操作什么，銀行系統(tǒng)自動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，10月份開(kāi)始銀行卡還款額就會(huì)減少。第二，從此次調(diào)整可以看出，大部分地區(qū)普遍都是按4.3%的利率進(jìn)行的，即不是我們理解的4.2%的最新LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)利率。這主要是因?yàn)殂y行重定價(jià)日的規(guī)定。一些貸款合同重定價(jià)日將在四季度或2024年按照4.2%進(jìn)行。

此次存量房貸利率政策落地后，實(shí)際上市場(chǎng)上出現(xiàn)了三種不同的月供利率。(1)低于4.3%的。這部分群體普遍是過(guò)去貸款的時(shí)候拿到過(guò)折扣的，所以這次執(zhí)行的是低于4.3%的利率，不參與此次調(diào)整。(2)等于4.3%的利率。這個(gè)是最普遍的，各地銀行從便捷和統(tǒng)一操作考慮，基本上都做到了4.3%的利率。一些業(yè)主可能過(guò)去利率為5.3%，直接減少了100個(gè)基點(diǎn)，其減負(fù)效應(yīng)非常明顯。(3)高于4.3%的利率。這部分主要是北京和上海2020年以后購(gòu)房的群體，此次也可以下調(diào)，但是底線是LPR+55基點(diǎn)，即4.85%。

此次存量房貸利率政策的減負(fù)效應(yīng)是比較明顯的。我們初步針對(duì)三類城市做簡(jiǎn)單測(cè)算。

1.一線城市。一線城市一套房購(gòu)置成本平均需要500萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為200萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低100個(gè)基點(diǎn)左右，月供成本從11106元降低為9897元，減少1209元。

2.二線城市。二線城市一套房購(gòu)置成本平均需要300萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為120萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低80個(gè)基點(diǎn)左右，月供成本從6515元降低為5938元，減少了577元。

3.三四線城市。三四線城市一套房購(gòu)置成本平均需要100萬(wàn)，考慮到首付比例和中間涉及的公積金，其商業(yè)銀行貸款本金大概為50萬(wàn)。按照30年等額本息的方式計(jì)算，其利率最高可以降低50個(gè)基點(diǎn)左右，月供成本從2623元降低為2474元，減少了149元。

另外，從購(gòu)房者的不同城市、購(gòu)房時(shí)間、貸款合同約定等分析，2020年以前購(gòu)房的群體，明顯可以比較容易進(jìn)入到LPR的水平，即按LPR+0基點(diǎn)的低水平定價(jià)。而2020年以后購(gòu)房的，當(dāng)時(shí)一些城市房貸利率下限定得略高，所以即便下降，也不可能直接降低到LPR+0個(gè)基點(diǎn)。而因?yàn)楦鞣N原因買房時(shí)沒(méi)有拿到折扣的購(gòu)房者，現(xiàn)在恰可以較大地享受此次政策帶來(lái)的利好。從城市分類來(lái)看，大城市房貸利率總體更高、貸款的總金額也更高，所以在統(tǒng)一下調(diào)的過(guò)程中，此類城市可以享受到更大的減負(fù)效應(yīng)。

我們認(rèn)為，這一政策在后續(xù)還會(huì)發(fā)酵，因?yàn)榈荣?gòu)房者開(kāi)始還月供的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)銀行扣款的金額減少了。所以客觀上提振了市場(chǎng)信心。疊加各地“認(rèn)房不認(rèn)貸”、取消限購(gòu)等利好消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極樂(lè)觀情緒跡象增加，這有助于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。