存量房貸利率會繼續(xù)下調(diào)嗎？

30日地產(chǎn)股持續(xù)沖高，包括金地集團、天地源等多支地產(chǎn)股漲停，此外，萬科、保利、招商蛇口等地產(chǎn)股票也出現(xiàn)明顯異動。

對于地產(chǎn)股集體異動，分析人士認(rèn)為，或與存量房貸利率調(diào)整的市場預(yù)期有關(guān)。

事實上，隨著首套房、二套房房貸款利率持續(xù)走低，部分城市房貸利率已進入“2時代”，而存量房貸利率卻仍處在4%以上。由于新發(fā)放房貸利率與存量房貸利率之間差距逐步拉大，“提前還貸”成為引人關(guān)注的一個市場現(xiàn)象，調(diào)整存量房貸利率的關(guān)注度也逐漸走高。

“存量房貸利率下調(diào)去年已有。房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，通過降低存量房房貸利率，優(yōu)化商業(yè)性個人住房貸款利率，不僅可以有序調(diào)整優(yōu)化銀行資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)范住房信貸市場秩序，還可進一步減輕已購群體經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，并有助于釋放其消費潛力，促進經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。”58安居客研究院院長張波告訴記者。

調(diào)整預(yù)期走強

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“新一輪存量房貸利率下調(diào)的窗口已經(jīng)打開。”

在其看來，近期存款利率大幅度下調(diào)，5年期存款利率降幅更大。據(jù)融360數(shù)字科技研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2024年7月，銀行整存整取存款3個月期平均利率為1.481%，6個月期平均利率為1.689%，1年期平均利率為1.817%，2年期平均利率為1.94%，3年期平均利率為2.339%，5年期平均利率為2.295%。

“利率調(diào)整極大降低了銀行資金端成本，而且中長期調(diào)整幅度更大。另外，央行公開市場操作利率也在下調(diào)，商業(yè)銀行資金端成本快速下降，為再次下調(diào)房貸利率打開了窗口。”李宇嘉稱。

事實上，去年存量房貸利率已進行過調(diào)降，并惠及眾多購房者。

據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局于2023年8月31日發(fā)布的關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知，其中提到，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

截至當(dāng)年11月6日，中國人民銀行貨幣政策司發(fā)文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調(diào)，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600億—1700億元，戶均每年減少3200元。

而今年以來，隨著各地陸續(xù)取消房貸利率下限以及央行兩度降息，新發(fā)放房貸利率降至歷史低點。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年8月全國首套房平均利率已跌至3.25%左右，二套房貸款平均利率為3.6%；一線城市中，目前5年期以上首套房貸利率最高的北京、上海是3.4%，廣州低至2.9%，而二線城市普遍為3.1%，南京低至2.95%。

隨著新發(fā)放房貸利率和存量房貸利率的差距逐步拉大，今年以來提前還貸現(xiàn)象成為市場關(guān)注的一個熱點。

張波表示，一旦降低存量房貸利率，貸款人提前還款的意愿度就有可能大大降低，這也將有效壓制違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸來置換存量住房貸款的行為，凈化房貸市場。

“去年存量房貸利率調(diào)整是針對首套房房貸，如果市場傳聞屬實，本次調(diào)整是否會惠及二套房房貸，值得關(guān)注。”張波認(rèn)為，隨著近兩年房價不斷回落，作為抵押物的房產(chǎn)其本身價值也大打折扣，而銀行對于貸款人是否能穩(wěn)定償本付息，表現(xiàn)出更高的關(guān)注度。

多地優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”政策

“近期不少城市展開的‘商轉(zhuǎn)公’成為一個熱門話題，說明當(dāng)前存量房貸利率下降，其調(diào)整有著較廣闊的市場基礎(chǔ)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進稱。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，目前，吉林、河南、湖南、河北、山東、安徽、四川等省份超30個城市陸續(xù)執(zhí)行、優(yōu)化“商轉(zhuǎn)公”（商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款）政策，但一線城市中只有深圳開辦“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。

分析人士表示，當(dāng)前，全國五年以上首套住房公積金貸款利率為2.85%，低于商貸平均利率。“商轉(zhuǎn)公”后，此前利率較高的存量房貸便能夠轉(zhuǎn)為利率較低的公積金貸款，可節(jié)省家庭利息開支。

“多地開展房貸商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的背景之一是，存量房貸利率與新增房貸利率之間的利差擴大。除深圳，開展商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)的城市，體量基本較小，北上廣等大城市未來是否會跟進落實，還有待觀察。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，近期優(yōu)化商貸轉(zhuǎn)公積金貸款的城市中，一些公積金額度比較高的城市主動性較強，但是其他城市的主動性較弱。

個貸數(shù)據(jù)變化方面，8月30日，央行發(fā)布的二季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告顯示，2024年二季度末，個人住房貸款余額37.79萬億元，同比下降2.1%。2024年二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.1萬億元，同比下降1%，增速比上年末高0.04個百分點；上半年增加1976億元，同比多增427億元。

降存量房貸利率影響幾何？

如果存量房貸利率繼續(xù)下調(diào)，會來帶哪些影響？

對此，張波向記者表示，由于存量房貸利率涉及到的是已購房群體，因此對于房地產(chǎn)市場的交易并不會產(chǎn)生直接影響，但可能會對即將入市的購房群本對市場后期的信心起到一定提升作用，進而有利于釋放市場購買力。

“存量房貸利率下調(diào)，可以緩解提前還貸現(xiàn)象。”李宇嘉表示，盡管調(diào)整存量房貸利率可能會對銀行利潤產(chǎn)生一定影響，但如果能減緩提前還貸及貸款意愿下降的形勢，同時能夠提升貸款增量，那么即便存量房貸利率低了，銀行總體利潤仍可能穩(wěn)中有增。

對于已購房群體來說，多位分析師認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率對于其再次入市或具有提升效應(yīng)：由于減輕了月供壓力，不排除部分購房者會考慮為父母、子女新購房產(chǎn)，或者產(chǎn)生旅居、養(yǎng)老等多樣化的房產(chǎn)購置需求，從而形成再次改善需求，但這類需求占比預(yù)計不高，并且會呈現(xiàn)出多樣化的特點。

“降低存量房貸利率，能夠切實減少相當(dāng)一部分購房者利息支出。當(dāng)房貸利率下調(diào)或還款壓力減輕時，家庭將有更多可支配收入用于日常消費、教育、醫(yī)療、娛樂等其他方面，并有可能增加在非住房領(lǐng)域的消費支出，如購買汽車、家電、家具等耐用消費品，以及增加在旅游、餐飲、娛樂等服務(wù)行業(yè)的消費。這將促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮和發(fā)展，形成良性循環(huán)，推動經(jīng)濟持續(xù)增長，從而提升民眾生活品質(zhì)。”張波稱。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。