“五限”政策壓頂 樓市四季度或整體進(jìn)入降溫周期

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，隨著“因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷深入，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)。但需注意的是，北京、南京、無錫、杭州、合肥、福州、鄭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市首現(xiàn)同比下調(diào)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過1年連續(xù)的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將進(jìn)入降溫周期。

退潮 房地產(chǎn)市場(chǎng)告別暴漲

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月份房價(jià)漲幅出現(xiàn)下調(diào)。從環(huán)比看，南京、鄭州、武漢、深圳下調(diào)0.1%，北京、廈門、濟(jì)南、廣州下調(diào)0.2%，無錫下調(diào)0.3%。從同比看，北京下調(diào)0.2%，上海、無錫下調(diào)0.3%，鄭州、合肥下調(diào)0.5%和0.6%，杭州下調(diào)0.9%，南京、福州下調(diào)1.1%，成都、深圳下調(diào)幅度分別達(dá)1.3%和3.3%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求。隨著部分城市房價(jià)同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，70城房價(jià)同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會(huì)繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢(shì)。

“2016年以來，首次出現(xiàn)10個(gè)熱點(diǎn)城市房價(jià)同比齊跌的現(xiàn)象。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，9月時(shí)，僅上海、深圳、成都3城出現(xiàn)同比下調(diào)現(xiàn)象。樓市嚴(yán)格調(diào)控的影響下，核心熱點(diǎn)城市的買房高峰正逐漸退潮。

國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，70個(gè)大中城市中一二三線城市房價(jià)同比漲幅繼續(xù)回落。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，一線城市新建商品住宅同比漲幅連續(xù)13個(gè)月回落，10月下調(diào)0.5%；二線城市同比漲幅連續(xù)11個(gè)月回落，10月下調(diào)1%；三線城市則連續(xù)3個(gè)月回落，10月下調(diào)0.7%。

二手住宅價(jià)格同樣降幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)13個(gè)月下滑，10月回落0.7%；二線城市方面，連續(xù)9個(gè)月下調(diào)，10月回落0.7%；三線城市連續(xù)3個(gè)月下調(diào)，10月回落0.3%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，與9月相比，70個(gè)大中城市中，二手房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量為20個(gè)，下跌數(shù)量增加了7個(gè)?？傮w看，近幾個(gè)月，二手房價(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量持續(xù)增加，明確反映出全國主要城市樓市降溫的總趨勢(shì)。

持續(xù) 調(diào)控向二三四線深入

值得注意的是，張大偉表示，熱點(diǎn)城市在9月全面下行后，個(gè)別城市出現(xiàn)回調(diào)，天津、上海、成都出現(xiàn)了環(huán)比上漲，漲幅分別為0.1%、0.3%和0.7%。10月份70大中城市中，多達(dá)50個(gè)城市出現(xiàn)環(huán)比上調(diào)現(xiàn)象，較9月增加4個(gè)。其中，哈爾濱環(huán)比漲幅高達(dá)1.7%，呼和浩特、南充環(huán)比上漲0.9%，岳陽環(huán)比上漲0.8%，太原、大連、成都、西安、北海、瀘州、遵義環(huán)比漲幅均達(dá)0.7%。

張大偉指出，雖然此前漲幅過大的部分城市已因調(diào)控有所抑制，但從根本來說，部分熱點(diǎn)城市依然是購房熱點(diǎn)對(duì)象。這也是近期成都、南京均開啟搖號(hào)政策的主要原因。

16日，成都市房管局發(fā)布通知，要求全市新取得預(yù)售許可或現(xiàn)售備案的商品住房，開盤銷售全部采取公證搖號(hào)排序選房的銷售方式。其中要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤銷售前，應(yīng)當(dāng)制定購房登記規(guī)則，不得設(shè)置僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)內(nèi)部、全款支付等部分購房人的登記條件，不得設(shè)置捆綁銷售、掛牌價(jià)外收費(fèi)等不利于購房人的登記條件。登記購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人保持一致。登記時(shí)間不得少于3日。

“因此，房地產(chǎn)調(diào)控力度將繼續(xù)向熱點(diǎn)的二三四線深入。”張大偉說。

事實(shí)上，11月開始，包括山東等省份的三四線城市全面加碼調(diào)控，全國多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。菏澤規(guī)定主城區(qū)和成交量高、房價(jià)穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年；東營規(guī)定中心城新購新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書滿3年后方可上市交易。其他縣區(qū)、東營港開發(fā)區(qū)可依法適時(shí)開展限購、限貸、限制轉(zhuǎn)讓等措施；聊城規(guī)定在市城區(qū)(東昌府區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和度假區(qū))范圍內(nèi)新建商品住房和二手住房本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產(chǎn)權(quán)證書須滿3年。

收緊 四季度樓市面臨全面圍剿

雖然部分城市熱度依然不減，但隨著政策不斷收緊，資金收縮的背景下，四季度樓市或迎下滑。

事實(shí)上，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至10月份，全國商品房銷售面積13億平方米，同比增長8.2%，增幅回落2.1%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2%，其中，住宅銷售額增長9.6%。

張大偉表示，1至10月市場(chǎng)成交面積同比漲幅僅8.2%，這是自2016年初22個(gè)月以來，房地產(chǎn)成交漲幅首次跌入10%以內(nèi)。

同時(shí)，上海易居研究院發(fā)布報(bào)告顯示，今年全國9月和10月的商品房總成交面積為31715萬平方米，與去年的32948萬平方米相比，下降3.7%。

“金九銀十生變，出現(xiàn)下調(diào)態(tài)勢(shì)。”易居研究院研究員王夢(mèng)雯表示，與去年的金九銀十相比，今年的金九銀十顯得成色不足。分地區(qū)來看，東部地區(qū)和西部地區(qū)商品房成交面積增幅出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢(shì)，分別下降9.0%和2.0%。

除此以外，資金對(duì)后期市場(chǎng)抑制更為明顯。近日央行公布的10月金融數(shù)據(jù)顯示，10月，住戶部門長期貸款新增3710億元，相比9月的4800億元減少超過千億元，這也是最近2年來第一次單月住戶長期貸款增加低于4000億元。

企業(yè)到位資金增速也已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示，1至10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1至9月份回落0.6%。其中，國內(nèi)貸款20798億元，增長20.2%；利用外資125億元，增長1.6%；自籌資金41086億元，增長0.8%；個(gè)人按揭貸款19586億元，下降1.0%。

同時(shí)，以消費(fèi)貸款為主的居民短期貸款方面，因消費(fèi)貸、首付貸等貸款的嚴(yán)控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。

CRIC房地產(chǎn)研究院研究員楊科偉說，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.8%，主要因?yàn)檎訌?qiáng)了金融監(jiān)管，去杠桿效果顯著；此外，信貸規(guī)模也得到了有效控制，10月人民幣貸款增加了6632億元，不足1至9月月均水平。而消費(fèi)貸表明前期樓市調(diào)控政策效果開始逐漸在居民需求端顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來在貨幣供給和信貸層面仍不會(huì)放松。

王夢(mèng)雯表示，一般來看，當(dāng)企業(yè)到位資金增幅大于開發(fā)投資增幅時(shí)，預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)步入較快發(fā)展通道。而當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅在9月份與企業(yè)到位資金同比增幅出現(xiàn)重合后，10月份進(jìn)一步上升至企業(yè)到位資金同比增幅上方0.4個(gè)百分點(diǎn)。說明資金趨緊環(huán)境中，銷售下行加劇了房企的資金壓力，開發(fā)商資金面出現(xiàn)變盤。

業(yè)內(nèi)人士指出，從目前來看政策放松難度較大，與此同時(shí)，年底各銀行資金額度不足將加大資金緊縮的壓力，多重抑制下，年末樓市或整體進(jìn)入降溫通道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。