長租公寓是有回報(bào)的長線投資

隨著樓市調(diào)控政策加碼，越來越多的機(jī)構(gòu)開始布局長租公寓。在目前的政策和市場條件下，長租公寓短期的賺錢效應(yīng)并不明顯，只有堅(jiān)持穩(wěn)定經(jīng)營、差異化定位的長租公寓才有可能在未來的市場競爭中獲得長期穩(wěn)定的回報(bào)

在樓市調(diào)控不斷加碼的情況下，房地產(chǎn)銷售和投資出現(xiàn)明顯回落。與此同時，住房租賃市場卻日漸活躍，長租公寓行業(yè)更是成為各路資本的新寵，房企、房產(chǎn)中介、酒店集團(tuán)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛布局長租公寓。目前，全國排名前30位的房企中，已有三分之一進(jìn)入長租公寓市場。

各路資本涌入長租公寓市場，一方面是因?yàn)閭鹘y(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤率不斷下滑，迫使企業(yè)尋求新的增長點(diǎn)。在房地產(chǎn)市場高速增長的“黃金十年”，開發(fā)銷售住宅更有利可圖，房企更傾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的單一模式。但隨著樓市調(diào)控的不斷加碼和日益慘烈的市場競爭，新房市場利潤空間受限，而長租公寓可以產(chǎn)生持續(xù)收益，自然吸引了企業(yè)的目光。

另一方面，住房租賃巨大的市場規(guī)模更讓企業(yè)心動。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住。圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi)，是一個萬億元級的住房租賃市場。東方證券的研究顯示，到2030年國內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，整個房地產(chǎn)租賃市場的規(guī)模將達(dá)到4.2萬億元。鏈家的報(bào)告則稱，中國房屋租賃市場規(guī)模2020年為1.6萬億元，2025年為1.9萬億元，2030年會超過4萬億元。

雖然各路資本已經(jīng)蜂擁而至，但長租公寓市場挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。從目前各企業(yè)的經(jīng)營情況來看，更像是“賠本賺吆喝”，不掙錢是普遍現(xiàn)象。

萬科自2014年以來便積極布局長租公寓市場，數(shù)據(jù)顯示，萬科泊寓目前在全國24個城市擁有2.4萬間公寓，但并未實(shí)現(xiàn)整體盈利。已試水公寓市場兩年多的世聯(lián)行，除北京紅璞公寓外，其余項(xiàng)目均處于虧損階段。鏈家旗下的自如運(yùn)營到了第六年，才在北京實(shí)現(xiàn)了微利，其他城市仍處于投入期。

華興資本關(guān)于長租公寓的研報(bào)顯示，中國長租公寓領(lǐng)域的公司一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，一個重要原因便是租金回報(bào)率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高。另一方面，我國市場利率水平較高，造成企業(yè)融資成本較高。過低的資產(chǎn)收益率和較高的融資成本，很大程度上限制了企業(yè)加杠桿以快速做大的可能性。

在目前的政策和市場條件下，可以預(yù)見，長租公寓回報(bào)周期長，并不是一個能夠賺快錢的業(yè)態(tài)，但是經(jīng)營出色的企業(yè)，將會擁有長期穩(wěn)定的回報(bào)?？紤]到長租公寓行業(yè)的這兩大特點(diǎn)，入局企業(yè)在現(xiàn)階段必須耐得住寂寞莫被資本沖昏了頭腦。

在守住寂寞的同時，長租公寓企業(yè)不能只滿足于做“二房東”，光靠差價賺錢。長期來看，這樣的企業(yè)沒有出路。傳統(tǒng)開發(fā)商的思路在新產(chǎn)業(yè)并不適用，長租公寓更考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品定位、研發(fā)、運(yùn)營等能力，更要用服務(wù)來延伸產(chǎn)品價值，通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價能力。比如，萬科旗下的泊寓，摒棄以往冰冷的租房模式，提倡與租客交友、與租客互動的模式。通過舉辦定期的活動來拉近租客與租客、租客與運(yùn)營方的關(guān)系。

長租公寓無疑屬于長線投資，市場的普遍認(rèn)可也還需要一定時間。對于企業(yè)來說，只有做好消費(fèi)者畫像和產(chǎn)品定位，不斷提升服務(wù)質(zhì)量，開拓個性化需求市場，提升品牌美譽(yù)度和附加值，長租公寓的未來才能走得更長遠(yuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。