購(gòu)房恰似搖新股！南京1.46萬(wàn)人爭(zhēng)搶3177套限價(jià)房的N個(gè)細(xì)節(jié)

在全國(guó)樓市漸趨降溫之際，初冬的南京卻逆勢(shì)火爆。上周，逾1.46萬(wàn)名購(gòu)房人頂著寒風(fēng)，拿著一張張幾百萬(wàn)元的銀行本票或存單，爭(zhēng)搶南京市河西區(qū)域10個(gè)樓盤的3177套限價(jià)房。

經(jīng)測(cè)算，此次購(gòu)房驗(yàn)資總額逾378億元。其中有一名購(gòu)房者，竟然在5個(gè)樓盤登記了7個(gè)號(hào)，存入多家銀行以備查驗(yàn)的資金至少在1260萬(wàn)元。

據(jù)了解，南京樓市的此次火爆，主要是由于限價(jià)，導(dǎo)致新房和二手房之間存在1萬(wàn)元左右的價(jià)差，從而吸引了眾多的購(gòu)房者。

不惜斥資上千萬(wàn)登記搖號(hào)

南京河西區(qū)域樓盤眾多，由于政府嚴(yán)厲調(diào)控，一年沒(méi)有開(kāi)盤，市場(chǎng)關(guān)注度極高。為確保此次開(kāi)盤平穩(wěn)，開(kāi)發(fā)商擬定了嚴(yán)格的銷售方案，除限價(jià)外，購(gòu)房登記的門檻被抬到有史以來(lái)最高。

方案顯示，購(gòu)房人報(bào)名登記搖號(hào)時(shí)，不僅要提供市房管部門開(kāi)具的購(gòu)房證明，還需提供個(gè)人名下的本票或定活兩便存單，以備驗(yàn)資。統(tǒng)一搖號(hào)的10個(gè)樓盤中，驗(yàn)資金額最少的180萬(wàn)元，最高的430萬(wàn)元。

這并沒(méi)有擋住蜂擁而至的購(gòu)房人。按照方案，10個(gè)樓盤登記時(shí)間統(tǒng)一為11月15日上午8點(diǎn)至11月16日上午8點(diǎn)。但是，一些購(gòu)房者11月14日深夜就趕來(lái)排隊(duì)。

南京市公證處11月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，24小時(shí)內(nèi)10個(gè)樓盤共接受了1.478萬(wàn)人登記搖號(hào)。記者據(jù)此測(cè)算，此次購(gòu)房驗(yàn)資總額高達(dá)378億多元。

粗略梳理登記搖號(hào)名單，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)人同時(shí)登記多個(gè)號(hào)的現(xiàn)象不少。更令人吃驚的是，有人在5個(gè)樓盤共登記了7個(gè)號(hào)。按照登記規(guī)則，其存入銀行以備驗(yàn)資的資金至少在1260萬(wàn)元，最多要達(dá)1760萬(wàn)元。

對(duì)于這一現(xiàn)象，管理部門認(rèn)為并不違規(guī)：一位市民如果其家庭名下無(wú)房產(chǎn)，是具有2個(gè)購(gòu)房資格的；一個(gè)購(gòu)房證明在多個(gè)樓盤登記搖號(hào)也是可以的，只要其資金足夠。但登記后如果從銀行將資金抽走，會(huì)立即取消其搖號(hào)資格。

根據(jù)網(wǎng)上公示的名單，此次共有100多名購(gòu)房人因資金抽走、證明造假等問(wèn)題被取消了搖號(hào)資格，其中一個(gè)樓盤600多人報(bào)名，審核后有60多人被取消搖號(hào)資格。

最低中簽率只有8%

記者注意到，10家樓盤中和周邊二手房?jī)r(jià)差越大的，報(bào)名搖號(hào)購(gòu)房的人就越多，相應(yīng)的中簽率也非常低。

登記搖號(hào)人數(shù)最多的佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)，349套新房共吸引了4290人，中簽率為8%。目前該樓盤周邊的二手房價(jià)格普遍在每平方米4.5萬(wàn)元至5萬(wàn)元，而其此次開(kāi)盤均價(jià)為每平方米3.5萬(wàn)元，價(jià)差在1萬(wàn)多元。同時(shí)，該樓盤周邊還擁有南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校等名校。

與佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)一條馬路之隔的五礦崇文金城，也遭到購(gòu)房者的追捧，399套房子，2500人報(bào)名登記，中簽率16%。“這兩個(gè)樓盤一、二手房?jī)r(jià)格倒掛太多，不遭瘋搶才怪！”許多購(gòu)房者說(shuō)。

相比之下，有的樓盤人氣要差不少。保利天悅224套房子，報(bào)名搖號(hào)的只有244人，中簽率高達(dá)92%。而之前被市場(chǎng)炒得火熱的綠地華僑城海珀濱江，此次共推出555套房子，1303人報(bào)名搖號(hào)，中簽率43%，出乎許多人預(yù)料。

首付款最高達(dá)846萬(wàn)元

此次樓盤開(kāi)盤門檻之高，主要體現(xiàn)在資金上，除了報(bào)名搖號(hào)需要幾百萬(wàn)元的驗(yàn)資，搖號(hào)中簽的還需短時(shí)間內(nèi)湊齊八成首付款。

記者查看了10個(gè)樓盤的開(kāi)盤公告，首付款統(tǒng)一是總房款的80%，付清時(shí)間多數(shù)要求在3天之內(nèi)，最長(zhǎng)的不超過(guò)7天。最嚴(yán)格的是仁恒綠洲新島，要求開(kāi)盤當(dāng)天付清八成首付款。

根據(jù)10個(gè)樓盤推出的不同面積戶型，記者測(cè)算了一下，面積最小的房子八成首付款約在220萬(wàn)元，最高的達(dá)846萬(wàn)元，大多數(shù)房子的首付款在400萬(wàn)元左右。一次性支付幾百萬(wàn)資金，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的壓力。

為防止購(gòu)房者臨時(shí)變卦，有9個(gè)樓盤要求購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)當(dāng)天需繳納50萬(wàn)元至100萬(wàn)元不等的定金。如果在約定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)能付清首付款，將被視為違約，立即收回房源，并沒(méi)收定金。

目前，10個(gè)樓盤的開(kāi)盤選房和認(rèn)購(gòu)簽約正在進(jìn)行中。綜合各方傳來(lái)的信息，除極少數(shù)戶型外，絕大多數(shù)房源銷售已無(wú)懸念。

對(duì)于這次開(kāi)盤的火爆，多位業(yè)內(nèi)人士表示，在存在套利空間、供需失衡等多重因素疊加下，雖然提高了購(gòu)房門檻，但仍然不乏投資客。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”大背景下，如何從市場(chǎng)本身入手，對(duì)樓市進(jìn)行系統(tǒng)性的引導(dǎo)和有的放矢的調(diào)控，尤其必要。

樓市去庫(kù)存之溧陽(yáng)樣本

“溧陽(yáng)市區(qū)商品房的庫(kù)存去化周期低于6個(gè)月？你不是在開(kāi)玩笑吧？”江蘇省溧陽(yáng)市某房企銷售經(jīng)理蔣玉杰（化名）一臉詫異地反問(wèn)記者。

在全國(guó)樓市新一輪調(diào)控一周年之際，熱點(diǎn)一、二線城市樓市逐步降溫的背景下，三、四、五線城市加速庫(kù)存去化，對(duì)于房企而言意義重大。溧陽(yáng)地處長(zhǎng)江三角洲南部的蘇、浙、皖三省交界處，便捷的交通、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境以及連續(xù)多年名列全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）的經(jīng)濟(jì)地位，使得溧陽(yáng)這座毗鄰南京的縣級(jí)市，頗具觀察樓市去庫(kù)存狀況的樣本意義。

記者通過(guò)實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，相較于往年的平穩(wěn)增長(zhǎng)，溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年上半年迎來(lái)了一輪爆發(fā)，溧陽(yáng)市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)較去年年底時(shí)大幅上漲，今年前10個(gè)月二手房實(shí)際成交量已逼近去年全年。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，溧陽(yáng)市區(qū)商品住宅庫(kù)存去化周期已低于6個(gè)月，需要加快供地。

一手房銷售緊俏

近日，記者驅(qū)車來(lái)到溧陽(yáng)燕山新區(qū)燕湖公園北側(cè)的華府晶園。據(jù)銷售人員介紹，該樓盤2015年年底首期開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)均價(jià)11800元/平方米。初期銷售不溫不火，但在燕山新區(qū)開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售轉(zhuǎn)好，目前一期僅剩十幾套房源，二期尚未開(kāi)盤?？蛻糁饕员镜馗纳菩托枨鬄橹?。記者在售樓處的銷控板上看到，一期剩余的房源雖主要以低區(qū)樓層為主，但房?jī)r(jià)最高已升至約16000元/平方米。

有知情人士告訴記者，想買到好的房子必須要找關(guān)系。

記者隨后又來(lái)到與華府晶園相近的另一個(gè)樓盤銀江國(guó)際。“即將開(kāi)盤的是1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓，總戶數(shù)516套，目前蓄客3000多個(gè)。樓盤預(yù)售證還沒(méi)拿到，可以先看房子，如果想買到戶型滿意的樓層就得找關(guān)系。”銀江國(guó)際的銷售人員李文華（化名）告訴記者，政府對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放管理比以前嚴(yán)格，要求房屋必須建到總層高的1/3時(shí)才能去申領(lǐng)預(yù)售證。另外，政府對(duì)燕山新區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了限價(jià)，凡是2015年之前拿的地，商品房銷售均價(jià)一律不得超過(guò)12000元/平方米。“我們拿地時(shí)間早，均價(jià)應(yīng)該不會(huì)超過(guò)12000元/平方米，但一些去年或者今年拿地的項(xiàng)目，估計(jì)要賣到14000元/平方米左右。”

記者在采訪中了解到，就市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)看，截至目前，溧陽(yáng)全市2017年新開(kāi)工的商品房面積為86.8萬(wàn)平方米，全年獲批上市銷售的商品房面積大概率超過(guò)100萬(wàn)平方米，而2016年這個(gè)數(shù)字為78萬(wàn)平方米。

市場(chǎng)交易方面，2016年溧陽(yáng)商品房成交量約為102.5萬(wàn)平方米，其中住宅成交量約為94.18萬(wàn)平方米。2017年前10個(gè)月商品房成交量為99.1萬(wàn)平方米，其中住宅成交量約為92.4萬(wàn)平方米，已與去年全年相差無(wú)幾。

溧陽(yáng)市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，今年以來(lái)，溧陽(yáng)新建商品房銷售一直非常好，外來(lái)人口買一手房的占比估計(jì)不足1%。為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，政府多個(gè)部門還專門設(shè)立了聯(lián)席會(huì)議制度。

二手房成交量可觀

與一手房銷售緊俏不同，溧陽(yáng)二手房市場(chǎng)在2017年經(jīng)歷了由旺轉(zhuǎn)淡的變化。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介王海（化名）告訴記者，今年4月至8月，溧陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲較快，自己門店的二手房成交量同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。但9月份之后，市場(chǎng)行情有轉(zhuǎn)淡跡象，10月份只成交了兩三單生意。

盡管如此，今年溧陽(yáng)二手房成交量依然可觀。記者從溧陽(yáng)市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心了解到，2017年前10個(gè)月溧陽(yáng)二手房網(wǎng)簽數(shù)量為6300多宗，實(shí)際成交4300多宗，已接近2016年全年成交的4600多宗。

在王海看來(lái)，當(dāng)下的溧陽(yáng)，如果是剛需，可以買房；如果是投資，那是堅(jiān)決不能買房。今年4月至8月份的樓市行情有可能是溧陽(yáng)歷史性的記憶。

明年的行情會(huì)怎樣？有中介直言溧陽(yáng)二手房市場(chǎng)明年也不會(huì)有起色。而王海似乎更加樂(lè)觀一些：“明年春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)行情可能會(huì)好轉(zhuǎn)。”

庫(kù)存壓力已不存在

“別看溧陽(yáng)是小地方，這里有錢人不少，而且部分區(qū)域的房?jī)r(jià)甚至比常州還要高。”李文華向記者透露，2016年上半年溧陽(yáng)地區(qū)最貴的地塊大約每畝400萬(wàn)元，市區(qū)房?jī)r(jià)大約9000至10000元/平方米。今年上半年路勁、時(shí)代、宋都、碧桂園、華盛等很多企業(yè)來(lái)溧陽(yáng)拿地，成交價(jià)格基本上已達(dá)到或超過(guò)每畝700萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)相拿地推高了溧陽(yáng)人對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，造成現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)盤的樓盤銷售很快，包括一些以前賣不掉的樓盤。

有溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商表示，包括央企在內(nèi)的諸多外地開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚，在溧陽(yáng)拿地“非常輕松”，即使本地開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體，也無(wú)法與外來(lái)開(kāi)發(fā)商相抗衡。

溧陽(yáng)市房管部門有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，溧陽(yáng)的土地供應(yīng)量一直控制得很好，所以長(zhǎng)期以來(lái)房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定。溧陽(yáng)在住宅方面實(shí)際上已經(jīng)沒(méi)有庫(kù)存壓力，而是需要加快供地，所以政府接下來(lái)會(huì)考慮下一步的供地計(jì)劃。“預(yù)計(jì)會(huì)在今年年底前推出以住宅用地為主的多幅地塊以平抑房?jī)r(jià)。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。