北京租賃市場迎來新變局 未來5年供1000公頃集體土地

11月16日，北京市規(guī)劃國土委、北京市住建委聯(lián)合印發(fā)的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（以下簡稱《意見》）提出，今后5年北京將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。今年4月，北京曾發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》，提出在今后五年的時間里提供約1300公頃的租賃住房用地，其中大部分將通過集體建設用地安排。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，《意見》的提出，既給予了集體土地發(fā)展租賃住房的政策導向，有助于此類土地資源的盤活和土地價值的提升，也為租賃房源增加了更多的用地支持，對于北京未來租賃房源的供應和租賃市場的培育發(fā)展都有積極的作用。集體租賃住房只租不售集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售?！兑庖姟吩诖_定了未來5年的試點土地供應計劃外，還劃定了集體租賃住房項目建設原則，規(guī)定了三類申報主體，對項目租賃專業(yè)化運營和產權管理作出規(guī)定，被認為是此次試點工作的

落地”性指導文件?！兑庖姟访鞔_了集體租賃住房項目建設的基本原則，即符合規(guī)劃原則、市場對接原則、只租不售原則、維護農民權益原則。在規(guī)范租賃模式方面，《意見》鼓勵簽訂長期住房租賃合同，規(guī)定單次租期一般不得低于3年，不得超過10年。與北京此前試點經(jīng)驗類似，《意見》同樣鼓勵躉租作為公租房房源，即國家統(tǒng)一集中租賃農民回遷樓的富余房源，約定租金、租期，統(tǒng)一裝修為公租房，面向公租房備案家庭或人才配租。對于申報主體的界定，《意見》明確了集體建設用地租賃住房的鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織、有條件的村級集體經(jīng)濟組織和集體經(jīng)濟組織與國有企業(yè)合作開發(fā)的三種形式。其中，集體經(jīng)濟組織與國企合作時，需以其土地使用權入股，此模式的申報主體可為集體經(jīng)濟組織也可成立新企業(yè)，需注意的是，集體經(jīng)濟組織在新成立企業(yè)的持股比例不得低于51%。住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示，《意見》中對國有企業(yè)的強調主要有兩方面原因。其一，發(fā)展租賃市場主要是政府職能，目前租賃市場開發(fā)因資金回報、周轉不如銷售市場好，有諸多難點，特別是租賃房的出租利潤能否達到預期效果未知。因而，政府的試點任務首先落實到國企。其二，相對而言，國有企業(yè)的融資相較民營企業(yè)更加便利，具備優(yōu)勢。產權管理方面，《意見》規(guī)定，此類住房僅用于租賃住房建設和運營，未經(jīng)批準不得出讓、轉讓，不得轉租，不得出售，不得改變土地用途。為杜絕變相開發(fā)建設小產權房，包括土地使用權和房屋所有權在內的不動產權利證書將按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產權證書。此外，《意見》還提出在項目選址上注重職住平衡，堅持毗鄰產業(yè)園區(qū)、交通樞紐和新城的原則進行布局建設。增加超10%租賃房源今年8月，在國土資源部與住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》中，對承租人獲得基本公共服務的權利做出探索。此外，還按照地方自愿原則，明確了包括北京市、上海市、沈陽市、鄭州市等13個城市在內的租賃住房需求較大的城市，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。作為樓市標桿和最早進行集體租賃住房試點的城市，北京相關政策的推出和落地，對租賃市場將產生深遠影響。在傳統(tǒng)開發(fā)商和租賃平臺企業(yè)積極參與的同時，一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和國有銀行，同樣開始主動尋求介入租賃市場。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領表示，在政策利好和市場蓬勃的大環(huán)境下，租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應商、開發(fā)建設端、產品運營端、金融支持端、租后服務方等多元主體各司其職的市場新格局。此次《意見》的影響主要體現(xiàn)在土地供應方面。楊現(xiàn)領認為，未來租賃市場的供應主要來自于三部分：一是土地招拍掛市場中的純自持地塊或自持面積，供應主體是政府，代表城市是上海；二是以北京為代表的集體土地供應，或以深圳為代表的老舊城中村整體收儲改造，供應主體是村鎮(zhèn)集體或個人；三是通過對老舊住宅小區(qū)、閑置商業(yè)、廢棄廠房等升級改造帶來的存量供應，供應主體是國企或相關存量資產持有方。第三種方式是目前供應的主體，一、二則代表了未來的趨勢。在中原地產首席分析師張大偉看來，《意見》對北京租賃市場的影響將首要體現(xiàn)在增量上。北京現(xiàn)有租賃房源250萬套左右，1000公頃的地約能建成30萬-40萬套租賃房，若計劃如期完成，將在未來五年為北京提供10%-15%的房源量。張大偉指出，應當密切關注集體租賃住房土地供應的分布區(qū)域，除了增量影響，若區(qū)域分布情況好，《意見》對北京租賃市場帶來的影響會更大。

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