西安樓市邁入萬元時代 公積金貸款仍難全覆蓋

西安房價現(xiàn)在已經(jīng)正式進入“萬元時代”，無論情愿與否，這都已經(jīng)成為一個無法改變的事實。

近日，《中國經(jīng)營報》記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，西安破萬的房價已不再是奇談，1萬元/平方米以內(nèi)的房源也所剩無幾，地理位置較好的高品質(zhì)項目已經(jīng)超過了1.3萬元/平方米的水平。

與此同時，今年以來，西安的土拍市場也異?；钴S，中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，西安土地出讓金收入317.7億元，同比增加109%。而隨著西安城市骨架的拉升，西安土地市場呈現(xiàn)外延之勢。

此外，西安房地產(chǎn)市場另外一個現(xiàn)象是，許多項目仍然無法使用住房公積金貸款，盡管今年8月份以來，陜西省住建廳和西安市住房公積金管理中心對住房公積金的辦理流程及所需材料、貸款額度、擔(dān)保行為等作出簡化和規(guī)范要求。

西安房價邁入“萬元時代”

西安樓市的“金九銀十”在最嚴調(diào)控政策環(huán)境和市場監(jiān)管下黯然落幕，然而進入了11月份，卻迎來了一波小高潮。

10月底，西安市房地產(chǎn)市場多個項目集中獲得了預(yù)售許可，這些項目包括中國鐵建·萬科翡翠國際、海亮·唐寧府、陽光城·麗茲公館等，均為品牌房企所開發(fā)。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，上述項目共計新推出房源1813套左右。

然而，從近日記者走訪調(diào)查的情況來看，上述項目中，開盤去化率大都較為理想。11月1日，記者以購房者身份在陽光城·麗茲公館咨詢時就被告知，最新開盤洋房已經(jīng)全部售罄。而華遠楓悅和中國鐵建·萬科翡翠國際也達到了開盤就售罄的效果。

據(jù)創(chuàng)典全程的開盤追蹤，11月3日開盤的普華淺水灣和金地南湖藝境兩個項目開盤去化率分別達到了91%和69%，11月4日開盤的碧桂園鳳凰城的開盤去化率也達到了82%。在碧桂園鳳凰城開盤當(dāng)天，記者在售樓部現(xiàn)場了解到，有二百多人到現(xiàn)場看房，諸多購房者因沒有挑到合適的房源而惋惜。

在價格方面，西安房價已經(jīng)連續(xù)上漲了19個月。10月23日，國家統(tǒng)計局公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中，70個大中城市中15個熱點城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定，新建商品住宅價格環(huán)比全部下降或持平，同比漲幅均繼續(xù)回落。而9月份西安新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.5%，同比上漲14.9%。

記者實地走訪發(fā)現(xiàn)，西安破萬的房價已不再是奇談，1萬元/平方米以內(nèi)的房源所剩無幾，地理位置較好的高品質(zhì)項目已經(jīng)超過了1.3萬元/平方米的水平。

中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄在接受記者采訪時表示，西安房價在全國省會城市中處于中游，具有一定的價值優(yōu)勢，逐步完善的城市軌道交通帶來明確的房價上漲預(yù)期，再者，西成高鐵竣工引來全國投資客的關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，西安市場有一定的熱度，但總體上風(fēng)險可控，這一輪熱度在于周邊城市類似武漢、鄭州等限購以后，逐漸使得西安市場受到了影響，無論是自住的還是投資投機的，實際上都會帶來需求上升和價格上漲。另外，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等也會帶來房價的堅挺。

嚴躍進認為，這一輪去庫存后，西安部分地段實際可售房源其實也有點不足，所以這也會帶來該區(qū)域價格的上漲。在購房者年底積極置業(yè)的情況下，樓盤售罄也是符合預(yù)期的。不排除部分樓盤也面臨預(yù)售證辦理受卡的現(xiàn)象。

外延發(fā)展趨勢明顯

雖然年初西安已經(jīng)開始了限購，但是在土地供應(yīng)方面，西安的供地力度不降反增，創(chuàng)出近年來供地力度新高。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，西安一共推出243宗地，成交182宗，成交面積759萬平方米，其中，住宅用地477萬平方米。數(shù)據(jù)還顯示，西安土地出讓金收入317.7億元，同比增加109%，已超過去年全年水平。同時，西安市土地出讓金漲幅已經(jīng)進入全國40個大中城市的前10名。

嚴躍進認為，土地市場交易熱和房屋交易市場表現(xiàn)較好是有關(guān)的。此時，房屋交易背后的資金面會持續(xù)寬裕，所以房企的投資節(jié)奏也會加快。另外受周邊一些城市的影響，西安市場的受關(guān)注程度加大，相對來說西安拿地成本不高，很多房企也熱衷投資。

不過，在樓市政策影響下，從7月開始，西安土地市場交易量持續(xù)4個月下滑，10月降至下半年新低。據(jù)美城股份統(tǒng)計，10月西安土地供應(yīng)18宗，供應(yīng)量為101.48萬平方米；土地成交9宗，成交面積38.12萬平方米，成交總金額為11.38億元。

美誠股份的研究報告還指出，隨著西安城市骨架的拉升，西安土地市場呈現(xiàn)外延之勢。高陵、周至、閻良、鄠邑等區(qū)域土地供應(yīng)量不斷加大，臨潼更是大型房企紛紛搶灘入駐的地區(qū)。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017年10月份，西安成交的9宗土地中，臨潼成交量最大，為21.7萬平方米，占據(jù)總量的57%。而在此前的9月成交的21宗地中，其中西安城區(qū)僅成交5宗地，其他成交土地均在藍田、周至、高陵。

嚴躍進認為， 西安周邊市場成為當(dāng)前很多企業(yè)積極拿地的區(qū)域，是因為其城市規(guī)模擴大，輻射能力也在擴大，“從這個角度看，當(dāng)前一些近郊區(qū)用地的機會還是很大，尤其是產(chǎn)業(yè)相對集中的城市更是如此?！?/p>

另外，記者也觀察到， 2016年西安房地產(chǎn)市場的火熱，也為地方財政做出了巨大的貢獻，房地產(chǎn)相關(guān)稅收成為地方重要稅源。從2016年西安市一般公共預(yù)算收支決算表來看，2016年西安市房產(chǎn)稅決算收入176617萬元、 城鎮(zhèn)土地使用稅決算收入79012萬元、土地增值稅決算收入270661萬元、耕地占用稅決算收入291751萬元、契稅決算收入298056萬元，上述5項稅收合計111.6億元，占到了全部稅收收入370.55億元的30%。這還不包括房地產(chǎn)營業(yè)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。

同時，土地出讓金在西安財政收入中的比重也較大，根據(jù)2016年西安市政府性基金預(yù)算收支決算表，2016年西安國有土地使用權(quán)出讓決算收入190.33億元，一般公共預(yù)算收入為680億元，國有土地使用權(quán)出讓收入占到了一般公共預(yù)算收入的28%。此外還有國有土地收益基金收入決算收入16.83億元，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入決算收入0.63億元。由此可以看出，土地出讓對西安財政的貢獻也比較高。

劉澄指出，財政收入提高僅僅是西安市房地產(chǎn)市場繁榮帶來的短期收益，長期看，隨著西安市內(nèi)外部交通基礎(chǔ)設(shè)施完善與城市綜合競爭力提升，最終還是會提高稅收收入，優(yōu)化財政收入結(jié)構(gòu)。

公積金貸款仍難全覆蓋

當(dāng)前，商業(yè)銀行放貸審核趨嚴，首付和利率不斷提高，相對來說，公積金貸款利率低，再加上今年7月，全國所有住房公積金管理中心全部接入全國住房公積金異地轉(zhuǎn)移接續(xù)平臺，在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)了“賬隨人走，錢隨賬走”，使用公積金貸款買房成為多數(shù)購房者的首選。

另外，就西安來說， 8月14日，陜西省住建廳發(fā)文《關(guān)于進一步規(guī)范住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，明確項目放款條件，不得對住房公積金貸款項目建設(shè)進度進行設(shè)限，要積極與當(dāng)?shù)胤抗懿块T聯(lián)網(wǎng)查詢，凡“五證”齊全的樓盤都應(yīng)辦理個人住房貸款。

特別是 9月21日，西安住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于個人住房公積金貸款樓盤項目備案有關(guān)事項的通知》，取消擬備案樓盤項目建設(shè)進度的要求，即公積金貸款要求項目“高層過半、低層封頂”的建設(shè)進度。

上述“降門檻、減程序”的新政策，對于購房者來說是一個利好消息，對于開發(fā)商來說，也可以拓寬客源。但是，記者走訪調(diào)查西安部分在售項目發(fā)現(xiàn)，目前依然有很多項目無法辦理公積金貸款。例如，記者在10月初走訪位于長安區(qū)子午大道與櫻花二路什字的悅美國際，彼時該項目就不支持公積金貸款，現(xiàn)如今，實施新政已經(jīng)過去了一個多月，該項目依然不支持公積金貸款。此外，記者還了解到，碧桂園鳳凰城、雅居樂湖居筆記、保利天悅等項目都不支持公積金貸款。

而記者以購房者的身份咨詢西安市房管局市場處時，一名工作人員告訴記者，目前大部分項目都可以辦理住房公積金，前期辦不了公積金或許是因為房企和公積金管理中心之間的某些手續(xù)沒有完善，后期手續(xù)完善后才可以正常辦理。

而記者也致電上述不能辦理公積金貸款的開發(fā)企業(yè)，不過，沒有一家開發(fā)商正面回復(fù)記者。

事實上，多個售樓處給出的不支持公積金貸款的理由都很相似，需要“高層過半、低層封頂”的建設(shè)進度，而這種說法也忽略了此前“降門檻”的新政策。

“很多房企不愿意接受住房公積金貸款，是因為其對資金回籠有很大的要求?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受記者采訪時表示，公積金審批效率若是比較慢，尤其組合貸的出現(xiàn)，很多開發(fā)商可能會勸導(dǎo)購房者采取商業(yè)貸款進行購房。當(dāng)然實際情況是，若后續(xù)有類似商轉(zhuǎn)公的模式，那么一些商業(yè)貸款最后也還是可以轉(zhuǎn)向公積金貸款方面的，關(guān)鍵要看公積金貸款的資源是否充足。

而對于購房者來說，公積金貸款和商業(yè)貸款所償還的利息總額卻有巨大的差額。記者用市場普遍使用的一款房貸計算器計算，一套價值100萬元的房子，貸款70萬元，按照30年的貸款期限和等額本息的還款方式計算，商業(yè)貸款需要支付的利息款為637431元，月供需3715元。而公積金貸款支付的利息款為396719元，月供只需要3046元。

此外，也有銷售人員向記者表示，雖然選擇公積金貸款對于購房者來說償還利息總額少，但是公積金貸款的額度有限，辦理公積金貸款有可能會導(dǎo)致首付比例提高，因此，在首付準(zhǔn)備不充足的情況下，購房者都愿意選擇商業(yè)貸款。

經(jīng)濟學(xué)家宋清輝指出，絕大多數(shù)項目不支持公積金貸款的原因，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未與住房公積金管理中心簽訂合作協(xié)議有關(guān)。住房公積金管理中心之所以這么做，其目的是為了防范風(fēng)險，保證公積金的安全。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。