河西純大戶型社區(qū)越來越少了

2015年5月13日，位于河西南部的一幅商業(yè)綜合體地塊被金地商置以20.28億元的底價(jià)拿下，金地商置也憑借該地塊首次在南京打造綜合體項(xiàng)目。值得注意的是，這幅綜合體地塊中包含一幅3.8萬方的純住宅用地，開發(fā)條件沒有受到“90/50”政策限制，該地塊打造的住宅項(xiàng)目很可能成為河西板塊越來越稀少的純大戶型社區(qū)。

“想買一套188㎡的大戶型，卻被置業(yè)顧問告知只剩下3套了，看中的其他項(xiàng)目也都剩下尾房在賣，可選擇的房源越來越少?！痹诤游魅A潤悅府售樓處門外，一位看房者向小編“訴苦”。實(shí)際上，這樣的聲音并不在少數(shù)。作為傳統(tǒng)的大戶型房源聚集地，河西板塊近兩年來上市的新房源卻紛紛改走中小戶型路線，純大戶型社區(qū)已經(jīng)逐漸走向稀缺。

改善需求何處安放？河西新盤多數(shù)主攻中小戶型

目前，河西曾經(jīng)主售200㎡以上大平層的三大項(xiàng)目華潤悅府、仁恒江灣城三期和招商雍華府，其銷售都已經(jīng)進(jìn)入到尾盤期，其中華潤悅府的戶型基本集中在200㎡-350㎡之間，僅剩不到30套房源。仁恒江灣城三期和招商雍華府的住宅部分已經(jīng)售完，目前也只剩下部分車位和儲(chǔ)藏間。

另一方面，今年河西在售的主力項(xiàng)目如海峽城、五礦崇文金城、升龍?zhí)靺R、正榮潤峯、仁恒綠洲新島等樓盤，多數(shù)也主攻中小戶型房源，200㎡以上房源占比量相當(dāng)少。五礦崇文金城相關(guān)負(fù)責(zé)人向小編表示，項(xiàng)目主打的是90-142㎡的房源，從開盤至今已銷售38億元，但140㎡的房源在項(xiàng)目中的占比不到1成。位于江心洲的仁恒綠洲新島目前在售94-138㎡房源，其中94㎡兩房戶型的占比達(dá)到了四成。河西中部兩大樓盤宏圖上水云錦和金隅紫京府，產(chǎn)品也以140㎡以下的中小戶型為主。

“目前河西進(jìn)入了多元產(chǎn)品的差異化發(fā)展，純粹的大平層時(shí)代已經(jīng)過去了?！焙游鞯囊环蓍_發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人表示，“一方面，現(xiàn)在地價(jià)高市場不穩(wěn)定，靠中小戶型走量大戶型適當(dāng)補(bǔ)充是很多開發(fā)商的營銷策略。在改善客戶認(rèn)知度不高的板塊打造純粹的大戶型社區(qū)，成本高，去化會(huì)很困難。另一方面，南京在2014要求住宅土地中90㎡以下中小戶型面積必須占項(xiàng)目總建筑面積50%以上；后期即使有項(xiàng)目想做大戶型產(chǎn)品，也只能被迫走上中小戶型的道路?！?/p>

供應(yīng)小年遇上需求大年年底前兩大新盤入市補(bǔ)倉

盡管市面上供應(yīng)逐漸減少，但大戶型產(chǎn)品仍然面臨著旺盛的需求。從南京各面積段商品房銷售數(shù)據(jù)來看，南京克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)2014年，南京市場上的大平層項(xiàng)目去化情況較為理想；尤其是200㎡—220㎡面積段，供應(yīng)面積為125161㎡，成交面積則達(dá)到133040㎡，供求比為0.94，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。

在分析為何大戶型買家需求會(huì)出現(xiàn)集中爆發(fā)的市場行情時(shí)，一位熟悉河西板塊的開發(fā)商表示，一方面是受宏觀政策影響，限購、限貸放開，二套房首付、房貸利率都在降低，具備資產(chǎn)實(shí)力的買家開始集中入市，以第一居所為目的的改善人群，都需要大戶型的房子，和遠(yuǎn)郊別墅相比，河西的大戶型項(xiàng)目擁有資源、地段等優(yōu)勢，會(huì)成為這類人群的主流選擇。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記即將落實(shí)，房產(chǎn)稅開征也箭在弦上，未來房產(chǎn)稅的征收可能會(huì)以套數(shù)來作為參照，因而一步到位買擁有完善功能區(qū)間的大戶型成為這類高素質(zhì)改善客群的共同選擇。

不過，在今年年底之前的這段時(shí)間，河西的大戶型房源會(huì)有適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貨。仁恒江灣城四期預(yù)計(jì)在6月份公開全新樣板間，置業(yè)顧問透露該項(xiàng)目的戶型都在200㎡以上。另外，南京隱形地王——上海建工牡丹園地塊，已經(jīng)被命名為“海玥名都苑”，開發(fā)商透露該項(xiàng)目的主力戶型為160-180㎡，未來售價(jià)或?qū)⑼逼坪游骱勒旎ò?，最快今年年底入市?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。