強化住房租賃將推動房企利潤上臺階

要讓大家都有房子住，其中房屋租賃將是很好的解決辦法。從現(xiàn)在的情形看，開發(fā)商自持將會是很重要的租房來源，本欄認為，今后如果大量開發(fā)商自持房產(chǎn)出現(xiàn)，房企的利潤將趨于穩(wěn)定，但是利潤增長水平將會大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)將成為典型的藍籌股，并趨向于債券。

很好理解，開發(fā)商通過購買自持土地能夠大幅降低開發(fā)成本，但是蓋出來的房子卻只能出租，不能出售。這樣看起來開發(fā)商將會沉淀大量的資金用于持有房產(chǎn)，不過這種情況在未來或許不會出現(xiàn)，因為開發(fā)商必然更希望持有現(xiàn)金用于再發(fā)展，而投資者也愿意購買相對穩(wěn)健的理財產(chǎn)品，故當(dāng)開發(fā)商自持達到一定規(guī)模的時候，將有很大概率會出現(xiàn)開發(fā)商自持房產(chǎn)證券化，投資者通過投資開發(fā)商自持的房產(chǎn)獲得相對穩(wěn)健的投資收益，而開發(fā)商也能獲得較低成本的融資，這是一個兩贏的事情。

由于房租相對透明，開發(fā)商的開發(fā)成本也相對透明，如果開發(fā)商自持的房產(chǎn)證券化相關(guān)利率也很透明的話，那么房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率也就會變得透明。即投資者根據(jù)開發(fā)商拿地的數(shù)據(jù)，就能夠大概測算出房地產(chǎn)企業(yè)將能獲得多少利潤，房地產(chǎn)股的價格也將趨于穩(wěn)定，那時候房地產(chǎn)上市公司將很難給投資者帶來大的驚喜，房地產(chǎn)股票也將像銀行股、公共事業(yè)股票那樣成為防御性品種，房地產(chǎn)股票也將體現(xiàn)出更多的債券屬性，市盈率將是衡量房地產(chǎn)上市公司最重要的指標(biāo)，銀行也更加愿意給房地產(chǎn)上市公司提供低息貸款。

如果未來的房地產(chǎn)股票都演變?yōu)椴▌硬淮蟮?ldquo;公共事業(yè)股”，那么現(xiàn)在的房地產(chǎn)股價是高是低呢？本欄認為，如果真的大力推行開發(fā)商自持和自持房產(chǎn)證券化，那么首先房地產(chǎn)公司的利潤水平將會直接上一個臺階，然后在這個高水平上趨于穩(wěn)定。

為什么利潤水平會上一個臺階？投資者都知道，房地產(chǎn)企業(yè)最大一塊成本就是拿地費用，大家為了拿到一塊有價值的土地，紛紛給出高價，最后土地價格上漲。如果開發(fā)商改拿自持地塊，那么地價就會下降很多，也就是經(jīng)營成本大幅下降，這對于公司利潤將是一件特別好的事情。此外，由于有了開發(fā)商自持證券化，那么開發(fā)商蓋房根本就不愁銷售，只要蓋出來出租就行了，蓋好的房子還能用來向投資者融資，那么開發(fā)商就不再需要那么多高息貸款，對于不少強勢的開發(fā)商來說，可能根本不需要準(zhǔn)備給施工單位結(jié)賬，因為當(dāng)工程完工的時候，也就是融資開始的時候，施工單位的錢完全可以用融資款支付。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。