辦公樓租金水平明顯分化 物流地產(chǎn)空置率創(chuàng)四年新低

2017年10月16日，北京“2017年第三季度，由于優(yōu)質(zhì)辦公樓需求顯著加大，優(yōu)質(zhì)辦公樓和低品質(zhì)辦公樓的租金水平之間出現(xiàn)明顯分化。受其影響，優(yōu)質(zhì)辦公樓的業(yè)主得以獲得比市場上其它類型辦公樓更高的租金水平。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。與此同時，在零售地產(chǎn)市場，餐飲業(yè)態(tài)的多個細(xì)分市場推動需求增長，其中，“生鮮”超市概念、高檔餐飲戶外就餐服務(wù)和“網(wǎng)紅”飲品零售商表現(xiàn)活躍。國內(nèi)外投資者對北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)待售的光華路SOHO2辦公樓表示出了濃厚的興趣。工業(yè)物流地產(chǎn)市場，在電子商務(wù)和第三方物流企業(yè)需求保持穩(wěn)定的帶動下，市場總體空置率創(chuàng)四年以來的新低。在高端住宅銷售市場，政府對高檔住宅實行限價政策。同時，由于政府要求開發(fā)商的新項目盡早開盤，新增供應(yīng)的入市推動銷售量大幅增長。

近期部分優(yōu)質(zhì)辦公樓項目的竣工，帶動本季度的市場升級需求，為租戶在北京市場上的擴(kuò)租或搬遷提供了諸多機(jī)會。絕大部分的吸納量來自于國內(nèi)企業(yè)。許多國內(nèi)著名企業(yè)繼續(xù)考慮在京設(shè)立分公司，以擴(kuò)大其在國內(nèi)的市場占有率。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（EricHirsch）表示：“中央商務(wù)區(qū)的辦公樓業(yè)主仍對吸引金融和服務(wù)行業(yè)的租戶感興趣，而那些來自利潤率相對較低行業(yè)的租戶更關(guān)注于非核心市場相對低廉的辦公空間。不過，無論是在哪個地區(qū)或哪個子市場，優(yōu)質(zhì)辦公樓的業(yè)主獲得的關(guān)注度都最大。”

在優(yōu)質(zhì)辦公樓及新竣工項目表現(xiàn)強(qiáng)勁的帶動下，辦公樓市場租金環(huán)比上漲0.9%。優(yōu)質(zhì)辦公樓受到租戶的青睞，推動其租金上揚。此外，大部分最近竣工項目的業(yè)主在實現(xiàn)較高的出租率后得以提升租金，也帶動了整體租金水平的上漲。例如，上季度竣工的四個項目在2017年第三季度的凈吸納量累計達(dá)到5萬平方米。將預(yù)租計入考量，本季度的吸納量使得這些辦公樓目前僅剩下不足20%的可租賃空間。

麗澤地區(qū)的新竣工項目將為租戶提供位于非核心區(qū)的新選項。預(yù)計未來12個月北京辦公樓市場的新增供應(yīng)將主要集中在新興的非核心辦公樓市場。為吸引租戶進(jìn)駐新興地區(qū)，并希望復(fù)制不斷成熟的望京市場的成功經(jīng)驗，業(yè)主們可提供的租金優(yōu)惠程度將面臨市場考驗。與此同時，如果北京市政府對商業(yè)項目施工的限制政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，市中心原定于近期完工的新建項目也可能延期入市。

投資

北京房地產(chǎn)開發(fā)商SOHO將位于中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的光華路SOHO2項目公開出售。鑒于在中央商務(wù)區(qū)域此類項目的出售機(jī)會稀缺，因此該項目迅速得到了多方的關(guān)注。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示：“(SOHO2)項目的公開出售，為投資者提供了一個非常稀缺的購買北京市場資產(chǎn)的機(jī)會。來自國內(nèi)外投資者都在覬覦這一項目，特別是機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)出濃厚興趣，”

零售地產(chǎn)市場，凱德商用中國信托（CapitaLandRetailChinaTrust）宣布將其位于北京北三環(huán)路外、總建筑面積43,443平方米的安貞凱德廣場（CapitaMallAnzhen）項目出售給北京華聯(lián)集團(tuán)（BHG）。凱德置地以總價11.3億元將其在該項目中的全部權(quán)益出售（交易價包括但不限于其在安貞凱德廣場中的權(quán)益）。北京華聯(lián)集團(tuán)現(xiàn)以長期租賃予百貨商場的形式運營該項目。

優(yōu)質(zhì)零售

本季度，餐飲業(yè)態(tài)內(nèi)的多個細(xì)分市場推動零售市場需求增長。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生超市在北京開設(shè)了第二家店，主推“生鮮”概念，以將更多線下消費者向線上引流。太古里將一棟原奢侈品獨棟樓改建為戶外高檔餐飲樓，本季度全面開業(yè)，以滿足人們對戶外餐飲服務(wù)日益增長的需求。“網(wǎng)紅”奶茶零售商喜茶進(jìn)駐北京，開設(shè)了兩家店面。仲量聯(lián)行北京零售租賃部總監(jiān)曲闖表示：“隨著市場競爭日趨加劇，業(yè)主保持對‘新、鮮’餐飲品牌的青睞。此類餐飲租戶有助于提高客流量，促使項目在市場中進(jìn)一步脫穎而出。此外，輕奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到歡迎；而非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如聯(lián)合辦公和細(xì)分市場的健身業(yè)態(tài)，也被業(yè)主納入考量，以保持項目在市場中的競爭優(yōu)勢。”

本季度城區(qū)和郊區(qū)市場零售地產(chǎn)租金保持平穩(wěn)，環(huán)比分別增長0.3%和0.7%。部分核心項目開始觸及租金上限，本季度王府井市場出現(xiàn)項目下調(diào)租金現(xiàn)象。預(yù)計在未來12個月，郊區(qū)零售項目租金表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于市區(qū)項目。由于越來越多的消費者選擇就近消費，五環(huán)外的優(yōu)質(zhì)零售項目將繼續(xù)從中受益。

預(yù)計2017年第四季度將為供給高峰，屆時將有70萬平方米的新增供應(yīng)入市。最受矚目的新項目是位于王府井步行街的王府中環(huán)，該項目由香港置地集團(tuán)開發(fā)。與此同時，租賃進(jìn)度緩慢及北京市政府對商業(yè)項目施工的限制政策，可能導(dǎo)致部分項目延期開業(yè)。

工業(yè)物流地產(chǎn)

受第三方物流和電商穩(wěn)定租賃需求的帶動，工業(yè)物流地產(chǎn)市場總體空置率創(chuàng)下四年新低。成熟區(qū)域的工業(yè)地產(chǎn)空置面積快速被市場吸納。在租賃活動保持穩(wěn)定以及無新增供應(yīng)的影響下，2017年第三季度工業(yè)地產(chǎn)市場總體空置率持續(xù)下跌，降至1.7%，為2013年以來的最低值。市場供不應(yīng)求，使得業(yè)主擁有更大的議價權(quán)，推動租金穩(wěn)中有升，環(huán)比增長1.3%。

預(yù)計2017年底前將有兩個新建項目入市，2018年新增供應(yīng)將達(dá)到峰值。兩個項目預(yù)計將分別在兩個新興地區(qū)，即房山區(qū)和通州永樂經(jīng)濟(jì)區(qū)開業(yè)。由于這兩個項目位置偏遠(yuǎn)，預(yù)計市場吸納速度相對緩慢，2017年年底前市場空置率穩(wěn)中有升。2018年，鑒于有超過30萬平方米的新增供應(yīng)入市，市場空置率繼續(xù)上揚。然而，北京市政府對商業(yè)建設(shè)項目的限制政策可能導(dǎo)致部分項目延期上市。

高端住宅

2017年第三季度，由于政府對住宅市場的限價政策，同時推動新推項目盡早入市，大量新增供應(yīng)增加，受限價格與充足供應(yīng)使得高端住宅市場銷量有所增長。較穩(wěn)定的需求下，豪華公寓銷量環(huán)比上漲9.2%，高端別墅銷量基本持平。在所有豪華公寓銷量中，位于三環(huán)內(nèi)的中國璽項目的銷量超過市場總成交量的半數(shù)。繼北京政府不斷施壓后，開發(fā)商加速項目開盤的進(jìn)度；豪華公寓新增供應(yīng)環(huán)比上升430%。7個豪華公寓項目，共計826套住房獲得了預(yù)售證，超過上季度的192套。本季度持續(xù)受到住宅的限價政策影響，許多入市項目的成交價顯著低于市場預(yù)期。

受新增供應(yīng)大幅增加的影響，本季度豪華公寓成交價稍有下降，環(huán)比下降2.6%?，F(xiàn)存入市較早的項目調(diào)低售價，以便與新推項目競價。本季度，高端別墅的一手房成交價環(huán)比持平。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。