調(diào)控政策持續(xù)加碼 樓市熱度轉(zhuǎn)向三四線城市

2017年的樓市“金九”，各地調(diào)控政策紛紛升級(jí)。來自中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自9月至今，已有超過45個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，最終形成了史上最為密集的調(diào)控政策潮。觀察近期全國各地的樓市調(diào)控可以看出，部分三四線城市也加入到政策收緊的大軍中。

10月1日至8日，CRIC監(jiān)測的33個(gè)熱點(diǎn)城市商品房成交量同比和環(huán)比均大幅下滑超六成，部分城市同比跌幅超過了九成。其中，一線城市成交全線回落，環(huán)比和同比跌幅均在八成以上，上海與廣州成交同比跌幅分別為96%、87%。另外，南京、青島、武漢等15個(gè)二線城市成交跌多漲少，同比平均下跌了58%。

與熱點(diǎn)城市的冷清不同，今年“十一”黃金周，三四線樓市成交量漲多跌少，整體而言仍處于高位。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，鹽城、汕頭、湘潭等三四線城市市場熱度顯著提升，成交量同比和環(huán)比均實(shí)現(xiàn)了較大比例增長，汕頭更是同比大增215%。

三四線樓市的火熱，是從一二線城市及熱點(diǎn)地區(qū)限購后開始的。由于政策限制了熱點(diǎn)樓市的投資，大量熱錢由一二線城市轉(zhuǎn)流入三四線城市，致使一些三四線城市房價(jià)飆升，最終導(dǎo)致很多地區(qū)的房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)?shù)刭彿空叩馁徺I能力。

有專家指出，雖然大部分三四線城市還未受到調(diào)控影響，但是不排除調(diào)控出現(xiàn)在三四線城市的可能。從現(xiàn)在的狀況看，三四線城市由于人口的凈流出以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限等因素，本地人口的購買力相對(duì)較弱。同時(shí)，三四線城市去庫存在上半年的調(diào)控下已基本完成。因此，三四線城市的樓市消費(fèi)多為以下幾種情況：第一，由一二線外溢的購房人群所帶來；第二，源自城鎮(zhèn)化的農(nóng)村人口進(jìn)城和外出務(wù)工人員返鄉(xiāng)置業(yè)而產(chǎn)生的需求。將來，三四線城市的本地人口甚至?xí)a(chǎn)生擁有多套房的情況，根本就沒有購房需求。而目前的購房需求透支嚴(yán)重，未來恐難有接盤者。

再者，由于三四線城市的購房者多為在一二線城市工作的人員或者是返鄉(xiāng)置業(yè)的外出務(wù)工人員，所以三四線城市的許多房屋平時(shí)無人居住，空置率較高。

綜上所述，三四線城市的樓市泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重。房屋空置率較高、購房者門檻被抬高、人口流失導(dǎo)致購房需求流失……種種跡象表明，三四線樓市的風(fēng)險(xiǎn)要大于機(jī)會(huì)。因此，購房者需要更加謹(jǐn)慎，否則便可能“高位站崗”、面臨窘境。

在10月10日國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì)上，國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆透露，國家反對(duì)住房投資投機(jī)性的取向不會(huì)變，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮效果，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制將會(huì)逐步建立。

寧吉喆還表示，針對(duì)分化的形勢，政府會(huì)采用適當(dāng)策略進(jìn)行應(yīng)對(duì)。對(duì)大城市特別是一線城市和熱點(diǎn)二線城市而言，房價(jià)只要漲得過快，政府就會(huì)因地制宜、因城施策，從需求和供給等方面采取措施。而對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)去庫存，相關(guān)部門也采取了一些重要措施。“全國商品房待售面積已經(jīng)同比連續(xù)下降，這反映了一年多來去庫存的效果，特別是三四線城市和一些縣城去庫存的進(jìn)展更大。”

針對(duì)寧吉喆在國新辦發(fā)布會(huì)上的講話，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，其主要涉及了三方面內(nèi)容：

第一，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立將加快。從當(dāng)前樓市的改革和發(fā)展情況來看，租賃市場、集體建設(shè)用地等內(nèi)容或?qū)懭氲酱祟愰L效機(jī)制內(nèi)容中來，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。第二，國家反對(duì)投機(jī)炒房的思路不會(huì)變，這說明“房子是拿來住的，不是用來炒的”這一定位不會(huì)變，后續(xù)依然會(huì)保持嚴(yán)厲的政策思路。第三，未來的房地產(chǎn)調(diào)控很可能還會(huì)加入一些新的政策思路和創(chuàng)新點(diǎn)，這都將有助于樓市的積極穩(wěn)健發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，目前全國限售城市仍在增多，房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策還在繼續(xù)升級(jí)加碼。從全國各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，限購和限售政策都已全面升級(jí)。

目下，三四線城市也漸漸被納入到了調(diào)控的陣營之中。南寧、臨沂、泰州等三四線城市都出臺(tái)了調(diào)控政策，貴州、蘭州等西部省會(huì)城市也發(fā)布了限購、限售規(guī)定。為了打擊炒房族、堅(jiān)持“房住不炒”的定位，不排除會(huì)有更多的三四線城市加入到調(diào)控之中。

此外，張大偉分析，調(diào)控政策也將繼續(xù)堅(jiān)持“打地鼠”模式，三四線城市房價(jià)如果還出現(xiàn)上漲，調(diào)控政策將會(huì)持續(xù)跟進(jìn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。