深圳樓市年內(nèi)成交同比大幅萎縮 新房均價(jià)下行12個(gè)月

剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周樓市表現(xiàn)異常平淡，一線城市更為低迷，而深圳，又是其中的典型。2015年房?jī)r(jià)率先狂飆的深圳，在2016年10月份開(kāi)啟嚴(yán)厲調(diào)控后便進(jìn)入了下行通道，中國(guó)指數(shù)研究院顯示今年前三季度，深圳樓市成交同比跌46.72%，國(guó)慶黃金周也跌了12%；新房均價(jià)雖然環(huán)比下跌緩慢，但已持續(xù)了12個(gè)月，截至9月，環(huán)比跌2%，同比則跌去了約12%。中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)等多家機(jī)構(gòu)指出，在嚴(yán)厲的限購(gòu)、限價(jià)、限貸政策以及近期嚴(yán)查消費(fèi)貸之下，深圳樓市在8、9月份曾小幅反彈的勢(shì)頭被壓了下去，未來(lái)走勢(shì)不容樂(lè)觀。調(diào)控效果明顯這個(gè)黃金周，深圳樓市依舊表現(xiàn)平平。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶前七天，深圳一手住宅成交445套，同比2016年國(guó)慶假期微跌12.4%，也低于前幾周的平均成交量。此前，作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，深圳已經(jīng)持續(xù)一年多低迷。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，無(wú)論是成交套數(shù)，還是成交面積，深圳均墊底國(guó)內(nèi)一線城市，成交面積同比跌幅達(dá)46.72%，超過(guò)一線城市平均跌幅39%。價(jià)格方面，自2016年10月份開(kāi)始，深圳新房均價(jià)連續(xù)12個(gè)月緩慢下跌，與去年10月份的55611元/平方米相比累計(jì)下跌2%；與下跌前同期（2016年9月）的相對(duì)高位61600元/平方米相比相比，累計(jì)跌幅12%；從5月份開(kāi)始，新房均價(jià)同比也五連降了，且由于去年9月價(jià)格基數(shù)較高，今年9月同比跌幅最大，達(dá)11.83%。提起今年深圳樓市的狀況，多位開(kāi)發(fā)商人士表示，新房市場(chǎng)乏善可陳，唯一的亮點(diǎn)是豪宅，在限價(jià)政策下，華潤(rùn)悅府等豪宅低價(jià)開(kāi)盤(pán)，掀起了一波熱潮，但市場(chǎng)中更多的在售產(chǎn)品是公寓，純住宅少之又少，以至于

今年都找不出一個(gè)經(jīng)典案例”。Q房網(wǎng)有關(guān)人士說(shuō)，受新房限價(jià)政策影響，今年開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售證困難。自2016年3月至今，深圳新房住宅備案面積同比19連跌，備案套數(shù)略有波動(dòng)，但也有17個(gè)月份同比下跌；8月份曾有18個(gè)新盤(pán)入市，其中15個(gè)含住宅，推售量達(dá)到7526套，環(huán)比飆升209.71%。但在9月又戛然而止。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，受新一輪調(diào)控政策影響，9月深圳共有6個(gè)項(xiàng)目獲批，其中僅三個(gè)含住宅，總套數(shù)1782套，環(huán)比下跌80%；總面積10.82萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌88%。純普通住宅稀缺，公寓大量充斥市場(chǎng)，使得今年哪怕是在稍熱的三季度，深圳開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)盤(pán)銷售率也僅約36%；國(guó)慶期間僅有一個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，去化率不到一成。深圳房?jī)r(jià)的

跌跌不休”，是政策持續(xù)調(diào)控的效果。深圳中原研究中心指出，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年，從

五限”到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉再到對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的把控，已從供給層面的管控轉(zhuǎn)向加大樓市投資成本，壓縮獲利空間。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，因?yàn)榫珳?zhǔn)的限購(gòu)限貸限價(jià)等政策，抓住了深圳樓市的主要問(wèn)題，深圳相對(duì)其他城市調(diào)控效果較好；當(dāng)其他熱點(diǎn)城市都在打政策補(bǔ)丁時(shí)，深圳已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。平穩(wěn)下行在持續(xù)成交低迷之下，深圳樓市庫(kù)存不斷升高，去化周期變長(zhǎng)；隨著首套房貸利率不斷上浮，嚴(yán)查消費(fèi)貸，需求方購(gòu)房者被稀釋，房子越來(lái)越難賣了。深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，深圳市可售面積達(dá)約341.1萬(wàn)平方米，如按照二季度月均成交面積23萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，去化周期延長(zhǎng)到14.8個(gè)月，已超過(guò)6-12個(gè)月的安全水平。9月份，

溫水煮青蛙”的深圳樓市又領(lǐng)教了信貸收縮的威力。首先是首套房貸利率的轉(zhuǎn)折，今年5個(gè)月時(shí)間內(nèi)，深圳首套房貸利率連續(xù)5次上調(diào)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳首套平均利率達(dá)到5.04%　二套利率小幅上升；而在9月22日之后，深圳四大銀行均將首套房貸利率調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%，目前這已成為深圳房貸市場(chǎng)的主流。隨著嚴(yán)查消費(fèi)貸進(jìn)入樓市，不但新增消費(fèi)貸要嚴(yán)格發(fā)放和監(jiān)控，此前將消費(fèi)貸用于購(gòu)房的也將被追回。

公司有很多人最近都被銀行追查消費(fèi)貸了，”深圳本地一家知名大公司人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于該公司品牌和信譽(yù)良好，多家銀行給予員工消費(fèi)貸較高額度和利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在普遍受到了嚴(yán)查。進(jìn)入四季度，深圳的開(kāi)發(fā)商們感到壓力越來(lái)越大。據(jù)深圳中原統(tǒng)計(jì)，新房客戶入市的積極性嚴(yán)重下滑，去年10月調(diào)控新政之前開(kāi)盤(pán)銷售率基本處于60%以上，新政之后，開(kāi)盤(pán)銷售率急劇下滑，今年只有少數(shù)性價(jià)比較高的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售率能達(dá)到60%，多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售率在40%以下。二手房業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的信心也開(kāi)始不足。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來(lái)看，近兩周各區(qū)二手住宅只有福田區(qū)報(bào)價(jià)繼續(xù)上漲，其他各區(qū)都呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，火車站片區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)下調(diào)幅度達(dá)14.8%。Q房網(wǎng)指出，四季度政策執(zhí)行層面未有絲毫松動(dòng)的跡象，甚至還有加碼的擔(dān)憂；房貸利率折扣一路收緊到現(xiàn)在，首套房貸款上浮10%，直接提升購(gòu)房成本，對(duì)于曾重點(diǎn)保護(hù)的剛需也形成直接沖擊，將對(duì)今年剩余三個(gè)月的銷售形成直接壓力。在王鋒看來(lái)，深圳并不存在去庫(kù)存的問(wèn)題，

深圳城市建設(shè)用地基本到了50%的警戒線，所以深圳采取的政策要比其他城市更嚴(yán)格。”王鋒認(rèn)為，深圳的核心問(wèn)題是供應(yīng)太緊張，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策不能隨便取消。對(duì)于深圳房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)，王鋒認(rèn)為，市場(chǎng)規(guī)律會(huì)決定企業(yè)是否降價(jià)，可能會(huì)出現(xiàn)企業(yè)利用虛假營(yíng)銷和廣告炒作房?jī)r(jià)，但政策的核心是房?jī)r(jià)不能漲。深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，深圳樓市降價(jià)空間不大，一是在政策限制下，即便降價(jià)也無(wú)法走量；二是目前沒(méi)有到通過(guò)降價(jià)來(lái)解決資金問(wèn)題的時(shí)候，

可能到第四季度很難出現(xiàn)大面積的降價(jià)走量。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。