深圳樓市調查：年內(nèi)成交同比大幅萎縮 新房均價下行12個月

剛剛過去的國慶黃金周樓市表現(xiàn)異常平淡，一線城市更為低迷，而深圳，又是其中的典型。

2015年房價率先狂飆的深圳，在2016年10月份開啟嚴厲調控后便進入了下行通道，中國指數(shù)研究院顯示今年前三季度，深圳樓市成交同比跌46.72%，國慶黃金周也跌了12%；新房均價雖然環(huán)比下跌緩慢，但已持續(xù)了12個月，截至9月，環(huán)比跌2%，同比則跌去了約12%。

中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)等多家機構指出，在嚴厲的限購、限價、限貸政策以及近期嚴查消費貸之下，深圳樓市在8、9月份曾小幅反彈的勢頭被壓了下去，未來走勢不容樂觀。

調控效果明顯

這個黃金周，深圳樓市依舊表現(xiàn)平平。

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計，國慶前七天，深圳一手住宅成交445套，同比2016年國慶假期微跌12.4%，也低于前幾周的平均成交量。

此前，作為全國樓市風向標，深圳已經(jīng)持續(xù)一年多低迷。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，無論是成交套數(shù)，還是成交面積，深圳均墊底國內(nèi)一線城市，成交面積同比跌幅達46.72%，超過一線城市平均跌幅39%。

價格方面，自2016年10月份開始，深圳新房均價連續(xù)12個月緩慢下跌，與去年10月份的55611元/平方米相比累計下跌2%；與下跌前同期（2016年9月）的相對高位61600元/平方米相比相比，累計跌幅12%；從5月份開始，新房均價同比也五連降了，且由于去年9月價格基數(shù)較高，今年9月同比跌幅最大，達11.83%。

提起今年深圳樓市的狀況，多位開發(fā)商人士表示，新房市場乏善可陳，唯一的亮點是豪宅，在限價政策下，華潤悅府等豪宅低價開盤，掀起了一波熱潮，但市場中更多的在售產(chǎn)品是公寓，純住宅少之又少，以至于“今年都找不出一個經(jīng)典案例”。

Q房網(wǎng)有關人士說，受新房限價政策影響，今年開發(fā)商獲取預售證困難。自2016年3月至今，深圳新房住宅備案面積同比19連跌，備案套數(shù)略有波動，但也有17個月份同比下跌；8月份曾有18個新盤入市，其中15個含住宅，推售量達到7526套，環(huán)比飆升209.71%。但在9月又戛然而止。

Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)控顯示，受新一輪調控政策影響，9月深圳共有6個項目獲批，其中僅三個含住宅，總套數(shù)1782套，環(huán)比下跌80%；總面積10.82萬平方米，環(huán)比下跌88%。

純普通住宅稀缺，公寓大量充斥市場，使得今年哪怕是在稍熱的三季度，深圳開發(fā)商整體開盤銷售率也僅約36%；國慶期間僅有一個公寓項目開盤，去化率不到一成。

深圳房價的“跌跌不休”，是政策持續(xù)調控的效果。深圳中原研究中心指出，房地產(chǎn)調控已持續(xù)一年，從“五限”到租售同權、購租并舉再到對金融風險的把控，已從供給層面的管控轉向加大樓市投資成本，壓縮獲利空間。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，因為精準的限購限貸限價等政策，抓住了深圳樓市的主要問題，深圳相對其他城市調控效果較好；當其他熱點城市都在打政策補丁時，深圳已經(jīng)出現(xiàn)明顯回落。

平穩(wěn)下行

在持續(xù)成交低迷之下，深圳樓市庫存不斷升高，去化周期變長；隨著首套房貸利率不斷上浮，嚴查消費貸，需求方購房者被稀釋，房子越來越難賣了。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，截至9月26日，深圳市可售面積達約341.1萬平方米，如按照二季度月均成交面積23萬平方米來計算，去化周期延長到14.8個月，已超過6-12個月的安全水平。

9月份，“溫水煮青蛙”的深圳樓市又領教了信貸收縮的威力。首先是首套房貸利率的轉折，今年5個月時間內(nèi)，深圳首套房貸利率連續(xù)5次上調。

融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月深圳首套平均利率達到5.04% 二套利率小幅上升；而在9月22日之后，深圳四大銀行均將首套房貸利率調至基準利率上浮10%，目前這已成為深圳房貸市場的主流。

隨著嚴查消費貸進入樓市，不但新增消費貸要嚴格發(fā)放和監(jiān)控，此前將消費貸用于購房的也將被追回。

“公司有很多人最近都被銀行追查消費貸了，”深圳本地一家知名大公司人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于該公司品牌和信譽良好，多家銀行給予員工消費貸較高額度和利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在普遍受到了嚴查。

進入四季度，深圳的開發(fā)商們感到壓力越來越大。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，新房客戶入市的積極性嚴重下滑，去年10月調控新政之前開盤銷售率基本處于60%以上，新政之后，開盤銷售率急劇下滑，今年只有少數(shù)性價比較高的樓盤開盤銷售率能達到60%，多數(shù)樓盤開盤銷售率在40%以下。

二手房業(yè)主對市場的信心也開始不足。深圳中原數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域來看，近兩周各區(qū)二手住宅只有福田區(qū)報價繼續(xù)上漲，其他各區(qū)都呈現(xiàn)下跌趨勢，火車站片區(qū)業(yè)主報價下調幅度達14.8%。

Q房網(wǎng)指出，四季度政策執(zhí)行層面未有絲毫松動的跡象，甚至還有加碼的擔憂；房貸利率折扣一路收緊到現(xiàn)在，首套房貸款上浮10%，直接提升購房成本，對于曾重點保護的剛需也形成直接沖擊，將對今年剩余三個月的銷售形成直接壓力。

在王鋒看來，深圳并不存在去庫存的問題，“深圳城市建設用地基本到了50%的警戒線，所以深圳采取的政策要比其他城市更嚴格。”王鋒認為，深圳的核心問題是供應太緊張，要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策不能隨便取消。

對于深圳房價的未來走勢，王鋒認為，市場規(guī)律會決定企業(yè)是否降價，可能會出現(xiàn)企業(yè)利用虛假營銷和廣告炒作房價，但政策的核心是房價不能漲。

深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，深圳樓市降價空間不大，一是在政策限制下，即便降價也無法走量；二是目前沒有到通過降價來解決資金問題的時候，“可能到第四季度很難出現(xiàn)大面積的降價走量。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。