樓市黃金周成色不足 熱點(diǎn)城市住宅成交大幅下滑

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年10月1日-7日，全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為131萬(wàn)平方米。而去年同期即2016 年10月1 日-7日，這25個(gè)城市的成交面積為237萬(wàn)平方米。如此計(jì)算，今年“十一”假期住房成交同比跌幅為 44%。

在熱點(diǎn)城市中，北京、上海等熱點(diǎn)城市跌幅較大。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年10月第一周（2017年國(guó)慶長(zhǎng)假前7天），北京樓市商品住宅（含新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為98套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌76.9%。

按照慣常規(guī)律，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)層面看，“十一”黃金周具有一定節(jié)假日局限性，但黃金周樓市熱度是樓市真實(shí)晴雨表。分析師表示，國(guó)慶長(zhǎng)假對(duì)樓市的作用，往往受到市場(chǎng)本身的熱度的影響。在市場(chǎng)熱度較高的情況下，國(guó)慶長(zhǎng)假看房更加積極，促進(jìn)了樓市的成交；而在市場(chǎng)平穩(wěn)時(shí)期，長(zhǎng)假反而不會(huì)優(yōu)先看房。

平淡黃金周

每年的10月首周恰逢國(guó)慶長(zhǎng)假，受長(zhǎng)假影響，樓市網(wǎng)簽量水平一般處于低位。然而，作為“金九銀十”中的重要長(zhǎng)假日，國(guó)慶期間網(wǎng)簽量的高低，也反映了當(dāng)年購(gòu)房人的心理預(yù)期，以及市場(chǎng)的熱度。

相較于往年，今年黃金周格外“慘淡”。

據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶長(zhǎng)假上海樓市成交面積、套數(shù)均達(dá)到了近7年的最低點(diǎn)。成交面積僅2.21萬(wàn)㎡，成交套數(shù)也僅有177套，只相當(dāng)于去年國(guó)慶長(zhǎng)假的1/4。從套均面積來(lái)看，今年國(guó)慶長(zhǎng)假全市新建商品住宅套均面積為125㎡，明顯高于去年同期的115㎡。由于今年國(guó)慶長(zhǎng)假成交量較低，少數(shù)大戶(hù)型房源的成交顯著拉高了套均面積。

北京也跌幅較大。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，新建商品住宅網(wǎng)簽78套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌63.9%，創(chuàng)下自2005年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低；二手住宅網(wǎng)簽20套，與去年國(guó)慶長(zhǎng)假同期相比下跌90.4%，創(chuàng)下自2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)新低。

除了北京、上海這些熱點(diǎn)城市，在該研究院監(jiān)測(cè)的25個(gè)新建商品房城市中，有18個(gè)城市出現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢(shì)。包括蘇州（93%，同比跌幅數(shù)值，下同）、東莞（90%）、 寶雞（82%）、南昌（80%）、上海（80%）、肇慶（75%）、呼和浩特（74%）、揚(yáng)州（62%）、江門(mén)（60%）、北京（56%）、長(zhǎng)春（48%）、青島（46%）、杭州（44%）、溫州（38%）、百色（14%）、 惠州（9%）、深圳（7%）和武漢（4%）。

廣州中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，今年“十一”假期前后，廣州11區(qū)總共有19個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推，總推貨量2090套，比去年“十一”假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年“五一”假期大跌51%，比去年“十一”假期大跌78%。

中原地產(chǎn)分析師注意到，整體看，全國(guó)樓市正持續(xù)分化。1-9月，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市新建商品住宅市場(chǎng)持續(xù)下跌，年內(nèi)平均成交跌幅達(dá)到了40%，其中北京跌幅達(dá)到了45%，深圳達(dá)到了47%；二線(xiàn)城市在持續(xù)收緊限售政策影響下也在持續(xù)下跌，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%；三四線(xiàn)城市調(diào)控加碼，成交持平。

購(gòu)房心態(tài)明顯變化

作為傳統(tǒng)樓市銷(xiāo)售旺季，今年“十一”黃金周卻格外平淡。這表明，購(gòu)房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生明顯改變，觀望情緒濃厚。

專(zhuān)家表示，18個(gè)城市交易下跌，印證了樓市降溫態(tài)勢(shì)，說(shuō)明在“房住不炒”的政策指導(dǎo)下，各類(lèi)投資投機(jī)需求得到了有效剔除。具體從城市分類(lèi)看，包括蘇州、南昌、上海等一二線(xiàn)城市跌幅較大，當(dāng)然這也和此類(lèi)城市新房房源不足有關(guān)。而包括東莞、肇慶、揚(yáng)州等城市也有各類(lèi)調(diào)控政策，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫也是符合預(yù)期的。

記者調(diào)研了一些二手門(mén)店。經(jīng)紀(jì)人普遍表示，“十一”黃金周看房人寥寥無(wú)幾。樓市仍處于量?jī)r(jià)齊跌局面，絕大部分房源需要議價(jià)成交。

分析師也注意到，在二手房市場(chǎng)，國(guó)慶長(zhǎng)假也以平穩(wěn)為主。從門(mén)店反映的情況來(lái)看，國(guó)慶長(zhǎng)假的二手房帶看量、成交量，并未較9月下旬有明顯增長(zhǎng)。她認(rèn)為，國(guó)慶長(zhǎng)假的成交低谷，與今年市場(chǎng)熱度下降、購(gòu)房心態(tài)平穩(wěn)有根本關(guān)系。

專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)反應(yīng)冷淡有幾個(gè)原因，第一是政策管控下購(gòu)房的首付比例是比較高的，所以部分購(gòu)房者在沒(méi)有籌集足夠的資金的情況下，不太可能入市。第二是觀望情緒也形成各類(lèi)不同的層級(jí)，有一類(lèi)是“真觀望”，是希望房?jī)r(jià)下跌。還有一類(lèi)是“假觀望”，其實(shí)是會(huì)在年底前完成投資計(jì)劃的。

專(zhuān)家分析表示，整體來(lái)說(shuō)，2017年國(guó)慶的北京樓市可謂有史以來(lái)最為低迷的一年，這也如實(shí)反映了北京樓市受3·17新政及之后一系列政策組合拳影響，持續(xù)看漲的市場(chǎng)預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)，“量?jī)r(jià)齊跌”成為當(dāng)下市場(chǎng)各方的普遍心理預(yù)期，受此影響，市場(chǎng)熱度在新政出臺(tái)后持續(xù)大幅降溫。

專(zhuān)家表示，雖然新政出臺(tái)已半年有余，但是政策依舊持續(xù)“從緊從嚴(yán)”，與此同時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)，政策的收緊也由重點(diǎn)一二線(xiàn)城市，逐步向房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的二三線(xiàn)城市延展，全國(guó)樓市調(diào)控力度的持續(xù)從緊，也給北京樓市市場(chǎng)各方的心理預(yù)期產(chǎn)生深刻影響，一些抱有“政策放松”幻想的投資投機(jī)者開(kāi)始逐步放棄堅(jiān)守，降價(jià)出售房產(chǎn)，以求盡快回籠資金另謀其他投資渠道。隨著政策嚴(yán)格執(zhí)行周期的不斷拉長(zhǎng)，將會(huì)迫使更多投資投機(jī)者降價(jià)售房，房?jī)r(jià)也將在目前回落的基礎(chǔ)上繼續(xù)穩(wěn)中有降，對(duì)于廣大剛需購(gòu)房人來(lái)講，隨著房?jī)r(jià)的回落，議價(jià)空間的增大，將迎來(lái)不錯(cuò)的購(gòu)房良機(jī)。

不過(guò)，值得注意的是，正是由于房?jī)r(jià)的持續(xù)回落，從8月份開(kāi)始部分剛性購(gòu)房需求已經(jīng)開(kāi)始逐步結(jié)束觀望，理性入市，北京二手房市場(chǎng)實(shí)際的合同簽訂量已經(jīng)開(kāi)始連續(xù)出現(xiàn)小幅回升，9月份的二手住宅網(wǎng)簽量也環(huán)比8月份上漲了15%，預(yù)計(jì)，在房?jī)r(jià)回落并企穩(wěn)的情況下，未來(lái)北京樓市交易量還將持續(xù)小幅理性回升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。