密集式調(diào)控下的樓市眾生相：有人觀望 有人出手

傳統(tǒng)的“金九銀十”是房地產(chǎn)銷售的最旺時(shí)期，但最近一兩年，“金九銀十”卻成為了調(diào)控措施密集出臺(tái)的時(shí)期。限價(jià)、限售等“密集式”調(diào)控全面出擊，平復(fù)了樓市持續(xù)多年的燥熱，市場(chǎng)各方心態(tài)陡變。那么，樓市調(diào)控是否存在“時(shí)間表”？住房租賃市場(chǎng)的大力發(fā)展能否帶來(lái)住房體系質(zhì)的改變？

去年“十一”長(zhǎng)假前后開始的一輪房地產(chǎn)調(diào)控潮已滿“周歲”。巧合的是，今年“十一”假期前全國(guó)多座城市接連升級(jí)樓市調(diào)控，再現(xiàn)“密集式”調(diào)控。一年時(shí)間過(guò)去，同樣的節(jié)點(diǎn)，調(diào)控重拳平復(fù)樓市持續(xù)多年的燥熱，樓市眾生相也各種各樣。贊者有之，嘆者有之；有人觀望，有人出手。

“密集式”調(diào)控

再度來(lái)襲

目前，調(diào)控依舊是全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞，全國(guó)推出限售措施的城市數(shù)量已超過(guò)40個(gè)，消費(fèi)貸“悄悄”流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。

自去年“十一”長(zhǎng)假前后開始的一輪密集房地產(chǎn)調(diào)控潮以來(lái)，各線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯分化：熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度降溫，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得以遏制，房?jī)r(jià)漲幅趨于平緩；另一方面，部分三四線城市投資、投機(jī)性需求大量進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)一波快速上漲行情。

有鑒于此，調(diào)控依舊是全國(guó)樓市的關(guān)鍵詞。

就在“十一”假期前一周，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)和石家莊等城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控新政，重點(diǎn)都放在“限售”之上，其中重慶和南昌要求新購(gòu)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后才能上市交易；南寧要求在主要市區(qū)購(gòu)買第二套及以上住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書2年方可轉(zhuǎn)讓；長(zhǎng)沙要求購(gòu)房滿3年方可交易，貴陽(yáng)也要求購(gòu)買新建商品住房3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓；石家莊要求新購(gòu)住房及二手房5年內(nèi)不得上市交易；西安還發(fā)布了商品房價(jià)格調(diào)控通知。

隨后，寧波、桂林、無(wú)錫等城市也紛紛升級(jí)樓市調(diào)控措施，其中寧波和桂林也出臺(tái)了相關(guān)限售措施。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前全國(guó)推出限售措施的城市數(shù)量已超過(guò)40個(gè)，政策以流動(dòng)性為切入點(diǎn)，立足于引導(dǎo)居民正確的住房消費(fèi)行為，與限購(gòu)、限貸等政策配合使用已經(jīng)形成新的預(yù)期引導(dǎo)機(jī)制。

從政策內(nèi)容來(lái)看，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售再到“限商”，熱點(diǎn)城市組合執(zhí)行了“五限”措施。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)已有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控措施約150余次。今年前9個(gè)月，全國(guó)15個(gè)核心熱點(diǎn)城市發(fā)布調(diào)控政策均超過(guò)4次。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭形容，第四輪房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)了。

除了“五限”措施，消費(fèi)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)陸續(xù)得到各地監(jiān)管部門重視。此前，消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市降低了樓市調(diào)控效果，由于消費(fèi)貸期限短、利率高，若房?jī)r(jià)回落很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，更進(jìn)一步斷供會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)引至銀行體系。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年3月以來(lái)全國(guó)短期消費(fèi)貸款同比大幅攀升，新增異常短期消費(fèi)貸款金額約3700億元，估計(jì)其中至少有3000億元流向樓市。近一個(gè)月以來(lái)，南京、北京、廣州、深圳、浙江、江西等六省市監(jiān)管層先后發(fā)文，強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)貸的檢查和監(jiān)管，嚴(yán)控消費(fèi)貸流向樓市。

此外，銀行收緊房貸額度與提高房貸利率，進(jìn)一步加速樓市“降溫”。以深圳為例，根據(jù)美聯(lián)物業(yè)提供的深圳商業(yè)銀行貸款利率數(shù)據(jù)，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上浮10%；農(nóng)行則自9月23日起，將首套房貸利率上浮10%。有多位購(gòu)房者對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間變長(zhǎng)，有的甚至要排到年底。

眾生相：市場(chǎng)各方

心態(tài)發(fā)生變化

今年“十一”假期多個(gè)熱點(diǎn)城市成交量大跌，無(wú)論是購(gòu)房者、投資客還是房企，心態(tài)都發(fā)生了變化。房地產(chǎn)行業(yè)的整合潮也悄然升溫。

一年的時(shí)間，樓市調(diào)控全面出擊，打法輕重并舉，緩急相間平復(fù)了樓市持續(xù)多年的燥熱，市場(chǎng)心態(tài)陡變。中國(guó)指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，9月各線城市樓市成交均同比下降，22個(gè)主要城市的樓市成交量同比下降44.4%。與此同時(shí)，從剛剛過(guò)去的“十一”假期也能感受到一絲變化。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”假期前6天，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市成交出現(xiàn)明顯下滑，新房和二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)平均同比跌幅達(dá)到了八成。其中，上海前6天新房網(wǎng)簽量為147套，同比下降78%。

深圳房?jī)r(jià)自2015年初后一直領(lǐng)跑全國(guó)，直到去年10月“深八條”出臺(tái)，深圳樓市的風(fēng)向開始轉(zhuǎn)變。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心的最新數(shù)據(jù)顯示，9月深圳全市一手住宅成交均價(jià)微跌0.1%至每平方米54314元。反映二手住宅價(jià)格的美聯(lián)物業(yè)（深圳）藍(lán)籌住宅價(jià)格為每平方米52612元，環(huán)比微跌0.7%。對(duì)于深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下跌的現(xiàn)象，背后原因眾多，但對(duì)于這座經(jīng)歷房?jī)r(jià)暴漲后在一年時(shí)間里快速降溫的一線城市，可以說(shuō)是本輪樓市密集式調(diào)控的獨(dú)特樣本。

“十一”長(zhǎng)假期間，深圳沒(méi)有跟隨其他城市再度升級(jí)樓市調(diào)控，但這并沒(méi)有讓購(gòu)房者和一些投資者放下“懸著的心”。深圳市規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，10月1日至7日每天都有一手住宅成交，7天的成交套數(shù)接近440套。不過(guò)，記者在深圳羅湖區(qū)和福田區(qū)的多個(gè)新樓盤營(yíng)銷中心調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)場(chǎng)人氣并不旺，一些樓盤在長(zhǎng)假期間還推出特別的折扣優(yōu)惠以吸引購(gòu)房者，甚至還給業(yè)務(wù)員額外的成交獎(jiǎng)勵(lì)。位于羅湖文錦渡片區(qū)的一處新樓盤項(xiàng)目，有業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者透露，國(guó)慶長(zhǎng)假期間來(lái)看房的訪客只有幾十人，一套房子也沒(méi)賣出去。與此同時(shí)，位于湖貝片區(qū)的另一住宅項(xiàng)目則在長(zhǎng)假期間賣出了十幾套單位，算是“不錯(cuò)”的成績(jī)。

“其實(shí)整個(gè)9月深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)還算可以，應(yīng)該是由于推盤量加大的原因，長(zhǎng)期來(lái)看我們自己也看不清楚政策的前景?！睂?duì)于樓市調(diào)控，多位現(xiàn)場(chǎng)的銷售中介對(duì)記者表達(dá)出自己的疑慮。

“現(xiàn)在銀行的房貸利率高了很多，審批也比以前嚴(yán)格，我都不知道是不是該出手買房?！弊鳛閯傂杩偷睦蠲鲗?duì)記者表示，自己已經(jīng)看了好幾個(gè)月的房子，深圳房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯松動(dòng)，身邊一些朋友也還是出手買房，自己卻始終拿不定主意，但覺(jué)得買房的“難度”似乎越來(lái)越大，這包括貸款和各種調(diào)控政策。

這時(shí)，有投資客也開始選擇觀望。在羅湖區(qū)的萬(wàn)科深南道68號(hào)營(yíng)銷中心，記者遇到一位來(lái)自東莞的投資客，年近40歲的鄭先生是東莞一家商貿(mào)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，對(duì)房產(chǎn)投資頗為熱衷。在多地的限售限購(gòu)令下，他把目光投向了深圳不限貸不限購(gòu)的商務(wù)公寓，但自己對(duì)炒樓的信心也有所動(dòng)搖?！叭绻I新房，從簽訂合同到拿房產(chǎn)證大概需要兩年，假設(shè)從拿證開始限售兩年，意味著一套房子持有4年才能賣。一筆資金每年不增值12%，投資就算失敗，而且現(xiàn)在銀行還嚴(yán)查消費(fèi)貸首付貸，資金壓力更大?！编嵪壬鷱?qiáng)調(diào)，“現(xiàn)在投資房產(chǎn)千萬(wàn)別想著可以隨便躺著賺錢?！?/p>

有這么一組數(shù)據(jù)可以看出深圳市場(chǎng)上投資客的心態(tài)。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠(yuǎn)低于2015年的30%和2016年超過(guò)20%的比例，自住需求達(dá)到73%。

樓市調(diào)控趨嚴(yán)，也成為考驗(yàn)開發(fā)商的一道難題，其中審批從嚴(yán)成為阻礙高價(jià)項(xiàng)目入市的重要因素。南山區(qū)一新盤營(yíng)銷總監(jiān)張先生對(duì)記者表示，“近期等待預(yù)售證的時(shí)間實(shí)在太長(zhǎng)了，政府價(jià)格卡得非常嚴(yán)，稍微超過(guò)預(yù)期就要重新修改。在拿到預(yù)售證后，相關(guān)部門還會(huì)時(shí)不時(shí)來(lái)檢查，看是否存在捂盤現(xiàn)象?！庇浾咴邶埲A區(qū)調(diào)查時(shí)，鴻榮源一處新項(xiàng)目的銷售人員對(duì)記者表示，“原本要賣每平方米7萬(wàn)元的項(xiàng)目只能賣6.4萬(wàn)元左右，我們周邊中海地王項(xiàng)目的二手房都已經(jīng)賣到每平方米7萬(wàn)元左右。”

盡管在調(diào)控高壓下房地產(chǎn)市場(chǎng)總體降溫，市場(chǎng)環(huán)境也更為復(fù)雜，但沒(méi)能阻擋房企們業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)的步伐。其中，部分規(guī)模增長(zhǎng)較為迅速的房企甚至還大幅上調(diào)了年度銷售目標(biāo)，碧桂園銷售目標(biāo)就由原來(lái)的4000億元大幅上調(diào)25%至5000億元。

值得注意的是，每到樓市調(diào)控趨嚴(yán)和市場(chǎng)調(diào)整時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)掀起一陣整合潮。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在9月下旬就發(fā)生近20家房企并購(gòu)案例，行業(yè)資源洗牌加劇，其中包括陽(yáng)光城以32.35億元收購(gòu)廈門晟集翔房地產(chǎn)100%股權(quán)，華夏幸福擬21億元收購(gòu)秦皇島鼎興45%股權(quán)等。普華永道的報(bào)告指出，對(duì)于一線及二線熱點(diǎn)城市，由于土地供應(yīng)量銳減，為抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府對(duì)于個(gè)人購(gòu)房施行限購(gòu)限貸政策；對(duì)企業(yè)提高了一手土地市場(chǎng)招拍掛的拿地門檻，對(duì)房企的規(guī)模及經(jīng)驗(yàn)的要求越來(lái)越高。同時(shí)土地市場(chǎng)上出現(xiàn)了物業(yè)只租不售的地塊供應(yīng)，因此越來(lái)越多的大中型房企開始通過(guò)收購(gòu)項(xiàng)目公司或中小企業(yè)增加土地儲(chǔ)備，盤活存量。對(duì)于三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策頻出，對(duì)房企資金及抗風(fēng)險(xiǎn)要求更高，有些房企為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)能力，出售部分物業(yè)或股權(quán)。

調(diào)控時(shí)間表：

租賃成破局焦點(diǎn)

樓市調(diào)控是否存在“時(shí)間表”？其實(shí)，“密集式”的樓市調(diào)控實(shí)質(zhì)是為了改變預(yù)期，而這一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)，而是由傳統(tǒng)“結(jié)果管理式”的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向基于長(zhǎng)效機(jī)制的多維調(diào)控，構(gòu)建“租售并舉”長(zhǎng)效住房制度。

在“密集式”的樓市調(diào)控背景下，市場(chǎng)參與各方或許都在考慮，調(diào)控是否存在“時(shí)間表”?

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)主要是為了穩(wěn)定市場(chǎng)，當(dāng)然穩(wěn)定市場(chǎng)的一個(gè)很核心內(nèi)容就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)。目前潛在的上漲態(tài)勢(shì)還是很明顯，需要積極進(jìn)行管控。另外，宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)還不錯(cuò)，對(duì)于房地產(chǎn)本身的依賴程度也會(huì)降低，預(yù)計(jì)調(diào)控政策會(huì)延續(xù)到明年上半年，即明年上半年政策思路不會(huì)變，到了明年下半年市場(chǎng)交易和價(jià)格如比較低迷，那么調(diào)控可能會(huì)放松。

易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，觀察政策演變下的市場(chǎng)發(fā)展，從2006年以來(lái)全國(guó)樓市經(jīng)歷了兩輪政策刺激和三輪政策抑制，目前處于本輪政策抑制的第四波，今年以來(lái)房?jī)r(jià)增速已見(jiàn)頂回落。本輪房地產(chǎn)周期上半場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控是主導(dǎo)，而下半場(chǎng)貨幣、金融、信貸則成為主導(dǎo)。從走勢(shì)來(lái)看，本輪樓市上漲周期中華東和華南累計(jì)房?jī)r(jià)增幅領(lǐng)跑，而以北京和天津為首的城市二手房房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌，預(yù)計(jì)2018年將是樓市“尋底年”。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，調(diào)控政策出臺(tái)表面上是為了抑制成交，實(shí)質(zhì)是為改變預(yù)期，這一效果確實(shí)達(dá)到了，例如目前的深圳市場(chǎng)。對(duì)于本輪調(diào)控持續(xù)時(shí)間，徐楓預(yù)計(jì)將持續(xù)到2019年左右。

對(duì)于房企而言，中駿置業(yè)研究總監(jiān)趙建偉認(rèn)為，目前一線城市地價(jià)已經(jīng)被抬高，但房?jī)r(jià)卻有所“限制”，所以從房企發(fā)展的角度，需要不斷思考限價(jià)等措施到底什么時(shí)候會(huì)放開。不過(guò)，有一點(diǎn)值得肯定的是當(dāng)前政策具有較強(qiáng)的持續(xù)性和穩(wěn)定性，可能部分政策在某些時(shí)間和階段會(huì)微調(diào)，但總體仍將保持穩(wěn)定。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，與以前相比，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)，而是由傳統(tǒng)“結(jié)果管理式”的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向基于長(zhǎng)效機(jī)制的多維調(diào)控，構(gòu)建“租售并舉”長(zhǎng)效住房制度。其實(shí)，近幾個(gè)月來(lái)全國(guó)各地似乎將更多精力放在住房租賃政策帶來(lái)的影響上。相比調(diào)控，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的影響相對(duì)緩慢但持久，也有可能帶來(lái)住房體系質(zhì)的改變。徐楓認(rèn)為，租賃市場(chǎng)處于初始化的階段，應(yīng)該說(shuō)在未來(lái)的2到3年之內(nèi)會(huì)有翻天覆地的變化，租賃市場(chǎng)應(yīng)該是未來(lái)的一個(gè)紅海。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。