房企在最嚴(yán)調(diào)控下“浴火重估”

史上最強(qiáng)限購一周年之際，以恒大為首的房產(chǎn)企業(yè)龍頭迎來史上最大漲幅，各地政府力推租賃房市場也沒有阻擋這種漲勢，令人莫名詭異。一系列嚴(yán)厲的政策調(diào)控反而讓中國的龍頭房企快速增長，給這些企業(yè)一個(gè)重估機(jī)會(huì)。

按道理講，地產(chǎn)股業(yè)績差不上漲的理由，遠(yuǎn)比地產(chǎn)股業(yè)績好股價(jià)上漲的理由要多得多。

這次限購不僅是對(duì)買方，為買方降杠桿，限制有錢人任性買房，還針對(duì)賣方，打擊地產(chǎn)商囤地囤房，限制地價(jià)，整頓市場秩序，以前看不上眼的中介也在整治之列。此外還增加交易環(huán)節(jié)成本，可謂立體調(diào)控態(tài)度鮮明，這些措施應(yīng)該能打擊交易熱情，打擊房價(jià)上漲。

按照很多人多年來的觀點(diǎn)，房價(jià)本來就沒有漲的基礎(chǔ)，和發(fā)達(dá)國家國民收入比，中國房價(jià)高得畸形，2015年前就高得可怕了，一年多時(shí)間又漲了1倍。

但我們看到的是，房價(jià)依然堅(jiān)挺，交易量也沒下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，中國前8個(gè)月商品房銷售面積和金額都刷新了歷史同期新高。恒大、萬科等企業(yè)均繼續(xù)刷新歷史同期紀(jì)錄，萬科等前8個(gè)月銷售已經(jīng)接近2016年全年銷售額。

這種出乎預(yù)料，就是一種利好，證明地產(chǎn)有著難以限制的剛性需求。

地產(chǎn)股上漲的理由很多，核心的有土地價(jià)值重估，和產(chǎn)業(yè)集中帶來的馬太效應(yīng)。其實(shí)上漲的主要是在香港上市的內(nèi)地幾家地產(chǎn)股，香港本土地產(chǎn)股，和內(nèi)地本土小地產(chǎn)股的漲幅并不明顯，這是高度分化的一年。

漲幅大的碧桂園、恒大和融創(chuàng)中國，都主張快速開發(fā)快速去消化，高杠桿猛拿地?cái)U(kuò)大規(guī)模，銷售額增速迅猛。三者有一個(gè)共同特征就是土地多，土地增值明顯。

2015年房價(jià)大漲之時(shí)，地價(jià)也同時(shí)大漲，各地地王不斷，有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)時(shí)正在央企整合，有些央企故意高價(jià)拿地做大規(guī)模防止被并購，因此這種漲價(jià)是階段性的，但是兩年多過去之后，地價(jià)并沒有降低，房企參與土地拍賣依然熱情，前8個(gè)月房企拿地面積增加10%，有34個(gè)城市土地拍賣超過200億元，房企做多意愿強(qiáng)烈。

這也就意味著市場逐漸用成交掃清了疑慮，土地價(jià)格夯實(shí)了。碧桂園等房企的存貨很值錢，融創(chuàng)中國通過并購拿了很多地，市場愿意為他們的增速和庫存提高估值。

2016年年末，安信證券前首席策略分析師程定華提到大宗商品價(jià)格上漲時(shí)曾有過一個(gè)很重要的演講，大意是經(jīng)過多年競爭，市場排名靠前的企業(yè)已經(jīng)相對(duì)明確，排名靠后的企業(yè)拿不到貸款也無法再繼續(xù)投入。房地產(chǎn)大趨勢也是如此，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將更加明顯，小型企業(yè)連一塊地都買不起，龍頭企業(yè)有資金優(yōu)勢，相當(dāng)于在德州（樓盤） 撲克游戲中隨時(shí)可以“all in”。

今年前8個(gè)月許多中型房企成為搶地主力，是因?yàn)橐坏]有土地，就在這個(gè)市場徹底邊緣化，A股好多小房企就面臨無地可以開發(fā)的境遇，估值自然難以提上去。估計(jì)也正是在這種背景下，融創(chuàng)才不斷通過并購拿到土地。

政府力推租賃房市場，對(duì)龍頭企業(yè)尤其有利。主要原因在于，一個(gè)是土地要拿來建公租房，商品房土地供應(yīng)就會(huì)減少，龍頭房企手里的存貨就更值錢了。

這是顯而易見的，上海（樓盤）、北京（樓盤）和深圳（樓盤）都在力推租房市場，上海以很便宜的價(jià)格拍賣土地給本地國企建租賃房，深圳規(guī)定棚改除了安置回遷戶之外都要用于建租賃房，這就意味著市場上普通商品房的供應(yīng)量要減少。香港是可供參考的案例，大量公租房推出之后，少部分房企壟斷市場，房價(jià)一直穩(wěn)中有升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。