房企在最嚴調(diào)控下“浴火重估”

史上最強限購一周年之際，以恒大為首的房產(chǎn)企業(yè)龍頭迎來史上最大漲幅，各地政府力推租賃房市場也沒有阻擋這種漲勢，令人莫名詭異。一系列嚴厲的政策調(diào)控反而讓中國的龍頭房企快速增長，給這些企業(yè)一個重估機會。

按道理講，地產(chǎn)股業(yè)績差不上漲的理由，遠比地產(chǎn)股業(yè)績好股價上漲的理由要多得多。

這次限購不僅是對買方，為買方降杠桿，限制有錢人任性買房，還針對賣方，打擊地產(chǎn)商囤地囤房，限制地價，整頓市場秩序，以前看不上眼的中介也在整治之列。此外還增加交易環(huán)節(jié)成本，可謂立體調(diào)控態(tài)度鮮明，這些措施應(yīng)該能打擊交易熱情，打擊房價上漲。

按照很多人多年來的觀點，房價本來就沒有漲的基礎(chǔ)，和發(fā)達國家國民收入比，中國房價高得畸形，2015年前就高得可怕了，一年多時間又漲了1倍。

但我們看到的是，房價依然堅挺，交易量也沒下降。根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，中國前8個月商品房銷售面積和金額都刷新了歷史同期新高。恒大、萬科等企業(yè)均繼續(xù)刷新歷史同期紀錄，萬科等前8個月銷售已經(jīng)接近2016年全年銷售額。

這種出乎預(yù)料，就是一種利好，證明地產(chǎn)有著難以限制的剛性需求。

地產(chǎn)股上漲的理由很多，核心的有土地價值重估，和產(chǎn)業(yè)集中帶來的馬太效應(yīng)。其實上漲的主要是在香港上市的內(nèi)地幾家地產(chǎn)股，香港本土地產(chǎn)股，和內(nèi)地本土小地產(chǎn)股的漲幅并不明顯，這是高度分化的一年。

漲幅大的碧桂園、恒大和融創(chuàng)中國，都主張快速開發(fā)快速去消化，高杠桿猛拿地擴大規(guī)模，銷售額增速迅猛。三者有一個共同特征就是土地多，土地增值明顯。

2015年房價大漲之時，地價也同時大漲，各地地王不斷，有觀點認為，當(dāng)時正在央企整合，有些央企故意高價拿地做大規(guī)模防止被并購，因此這種漲價是階段性的，但是兩年多過去之后，地價并沒有降低，房企參與土地拍賣依然熱情，前8個月房企拿地面積增加10%，有34個城市土地拍賣超過200億元，房企做多意愿強烈。

這也就意味著市場逐漸用成交掃清了疑慮，土地價格夯實了。碧桂園等房企的存貨很值錢，融創(chuàng)中國通過并購拿了很多地，市場愿意為他們的增速和庫存提高估值。

2016年年末，安信證券前首席策略分析師程定華提到大宗商品價格上漲時曾有過一個很重要的演講，大意是經(jīng)過多年競爭，市場排名靠前的企業(yè)已經(jīng)相對明確，排名靠后的企業(yè)拿不到貸款也無法再繼續(xù)投入。房地產(chǎn)大趨勢也是如此，房地產(chǎn)行業(yè)的馬太效應(yīng)將更加明顯，小型企業(yè)連一塊地都買不起，龍頭企業(yè)有資金優(yōu)勢，相當(dāng)于在德州（樓盤） 撲克游戲中隨時可以“all in”。

今年前8個月許多中型房企成為搶地主力，是因為一旦沒有土地，就在這個市場徹底邊緣化，A股好多小房企就面臨無地可以開發(fā)的境遇，估值自然難以提上去。估計也正是在這種背景下，融創(chuàng)才不斷通過并購拿到土地。

政府力推租賃房市場，對龍頭企業(yè)尤其有利。主要原因在于，一個是土地要拿來建公租房，商品房土地供應(yīng)就會減少，龍頭房企手里的存貨就更值錢了。

這是顯而易見的，上海（樓盤）、北京（樓盤）和深圳（樓盤）都在力推租房市場，上海以很便宜的價格拍賣土地給本地國企建租賃房，深圳規(guī)定棚改除了安置回遷戶之外都要用于建租賃房，這就意味著市場上普通商品房的供應(yīng)量要減少。香港是可供參考的案例，大量公租房推出之后，少部分房企壟斷市場，房價一直穩(wěn)中有升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。