北京二手房價觸底 成交一絲回溫但重回高溫幾率為零

“3·17”系列新政對扭轉(zhuǎn)市場預期、降溫樓市、平抑房價等起到立竿見影的作用。新政一出臺，交易量應聲而落，市場幾乎冰封。

我愛我家監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年各月上旬二手住宅網(wǎng)簽量中，3月上旬網(wǎng)簽量最高，超過6000套；4月到7月連續(xù)下滑，一路跌至近2000套，8月上旬重新增長后，9月上旬再次下降并創(chuàng)下年內(nèi)目前最低值。雖然因周末、法定假期等因素，各月上旬工作日天數(shù)有所不一，但整體上7、8、9月的二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)跌入谷底。

不過，從各月上旬經(jīng)紀機構(gòu)的實際簽單量看，7、8、9月一直小幅上升。偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計顯示，7月上旬、8月上旬、9月上旬，北京區(qū)域通過我愛我家達成的二手房實際合同簽訂量，分別環(huán)比增加11.5%、22.1%、39.5%，雖然絕對量、漲幅仍較小，但市場似乎已經(jīng)呈現(xiàn)觸底企穩(wěn)、緩慢復蘇的勢頭。

房價或觸底企穩(wěn)

3·17新政密集調(diào)控以來，北京市二手房成交量急劇下跌，自4月一直持續(xù)到7月。二手房價也從5月開始止?jié)q平穩(wěn)，繼而轉(zhuǎn)向下跌，尤其是近郊及遠郊的大戶型住宅，調(diào)控提高了改善型需求的首付比例，房價下跌較為明顯，截至目前，二手房價已經(jīng)下跌10%左右。

諸葛找房監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至9月13日，北京市二手房掛牌均價為67515元/㎡，這是從今年2月到達72735元/㎡的頂點后連續(xù)6個月下跌，掛牌均價已接近去年11月水平（67505元/㎡）。

嚴厲政策出臺帶來了北京市二手房市場慘淡期。鏈家中介朱某表示，北京某小區(qū)內(nèi)76平方米的同類型房源，3月前成交價為710萬元，如今成交價僅為570萬元-580萬元。至7月底，北京市二手房的掛牌價與成交價降幅為10%-20%。

朱某觀察到，調(diào)控至今，北京二手房價降幅最大的為西城區(qū)與通州區(qū)。西城區(qū)二手房價降幅為20%-25%，這主要是由于學區(qū)房購置政策調(diào)整，買學區(qū)房的客戶持觀望態(tài)度，不過，孩子在近一兩年內(nèi)上小學的家庭仍會入市買房。通州二手房成交價降幅約20%，這與3月調(diào)控前通州漲幅極大有關(guān)。

不過，二手房市場在筑底之后近期開始出現(xiàn)企穩(wěn)現(xiàn)象。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，從周來看，掛牌價格下探明顯收緩，上周僅比上上周下降0.16%，兩個月以來最低的周降幅首次降低至0.5%以內(nèi)，跌幅逐步收窄。最近幾周的掛牌均價降幅分別為0.52%、0.51%、0.51%、0.66%。

我愛我家監(jiān)測顯示，從近兩個月的市場形勢來看，北京二手房市場呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)趨勢，隨著房價松動，議價空間增大，受新政影響延緩購房計劃的部分購房需求開始結(jié)束觀望，逐步入市。

近期我愛我家門店、4008電話和我愛我家網(wǎng)5i5jcom的咨詢量、客流量、委托量等逐步增加，由此或可預判，北京二手房市場交易量繼續(xù)大幅回落的空間已然不大，筑底企穩(wěn)，低位徘徊后的逐步小幅回升，將成為未來北京二手房交易量趨勢，但在調(diào)控政策短期內(nèi)不可能撤出，還將持續(xù)從緊從嚴的情況下，交易量也很難出現(xiàn)大幅回暖。

“現(xiàn)在已經(jīng)降不動了?！蔽覑畚壹抑薪楦赌掣嬖V21世紀經(jīng)濟報道記者，3·17政策出臺一個月后，自5月起，通州二手房市場開始降價，至7月基本實現(xiàn)價格穩(wěn)定。

付某表示，近一個多月內(nèi)，通州二手房房價很穩(wěn)定。不過他認為，雖然房價筑底企穩(wěn)，但受限價限購政策影響，房價一時還難以漲起來。

成交量一絲回溫

盡管近期二手房房價并未上漲，但成交量已有回暖。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，隨著賣方市場逐漸轉(zhuǎn)為買方市場，購房者議價能力增強，逐漸由觀望轉(zhuǎn)為入市，8月份二手房交易量環(huán)比上漲7.7%，表明購房者入市積極。從最近兩個月諸葛找房監(jiān)測掛牌房源來看，降價房源量已經(jīng)逐步下降，信心指數(shù)小幅度上漲，中介門店的帶看量、客流量及咨詢量都有不同程度回升。

從安居客發(fā)布的《2017年8月國民安居指數(shù)》看，8月安居客購房者信心指數(shù)為101.4，環(huán)比上漲1.2%，結(jié)束了自5月起連續(xù)三個月信心指數(shù)下滑的頹勢。與此同時，經(jīng)紀人信心指數(shù)繼續(xù)回升，8月房產(chǎn)經(jīng)紀人信心指數(shù)環(huán)比上漲0.9%達112，遠高于基準值100。對于今年房地產(chǎn)市場需求量，經(jīng)紀人普遍看好，認為今年房地產(chǎn)市場需求量增幅占比可達62.4%。

鏈家中介人員朱某觀察，3月調(diào)控前，五道口片區(qū)可實現(xiàn)成交量逾200套/月，調(diào)控后的成交量非常少，3-7月間，該片區(qū)每月僅成交十多套。不過他發(fā)現(xiàn)，自8月起，在京無房、外地無房貸的剛需客開始入市，成交量明顯回暖。

我愛我家通州區(qū)域中介人士付某也注意到，客戶咨詢量有所上升，成交情況有所好轉(zhuǎn)。7月，通州區(qū)所有中介公司二手房成交量約300套，8月達到400套。

付某認為，自3月調(diào)控至今已有半年時間，政策影響發(fā)酵已穩(wěn)定下來，剛需客遇到價格較低的房源也開始購置。此外，對于換房客戶而言，其換房原因包括增加住房面積，如今增加同樣面積所需資金較少，因此也開始入市，這部分購房者入市通常伴隨原有住房出售，因此也帶來二手房市場房源一直較多。

不過，付某也明確表示，盡管通州市場成交量明顯回暖，但仍不及去年高峰時期。去年8-10月期間，通州區(qū)成交量一個月最多可達1000套。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月北京二手房市場簽約7600套，7月累計簽約7158套。雖然8月成交量已有所回暖，不過相比今年3月、4月、5月、6月的25952套、16902套、10801套、8918套，8月的成交量仍然處于低位。

偉業(yè)我愛我家集團在其9月監(jiān)測報告中稱，“3·17”政策后，北京二手房網(wǎng)簽量經(jīng)過4、5、6月連續(xù)三個月下滑，在7月份呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)勢頭，剛剛過去的8月，北京二手房市場延續(xù)了7月的低位企穩(wěn)趨勢，網(wǎng)簽量、成交價格都與7月基本持平，市場整體進入了觸底企穩(wěn)狀態(tài)。不過，隨著7月中下旬以來實際簽單量的小幅回升，北京二手房市場還是有了一絲回溫跡象，但在政策持續(xù)調(diào)控下，回溫幅度恐將有限。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，通常每年“金九銀十”都是樓市活躍期，今年前8個月一二線城市整體成交量環(huán)比均有所回落，各地限購政策也有愈加嚴厲之勢。但金九開頭市場似乎出現(xiàn)小幅反彈，找房用戶小幅增加，杭州、西安、成都等城市部分樓盤甚至出現(xiàn)一房難求，但這種市場局部小幅回暖實屬正常。

張波表示，一方面金九銀十對部分自住型購房者來說，是入市集中期；另一方面從調(diào)控結(jié)果看，雖然一二線城市成交量減少明顯，但成交價格平穩(wěn)，加快了部分購房者入市的決心?？傮w而言，下半年房地產(chǎn)銷售增速不會高于上半年高點，增速相對平穩(wěn)，樓市整體重回“高溫”的幾率幾乎為零。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。