首付貸再現(xiàn)引發(fā)憂慮：一旦市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

北京住建委和北京銀監(jiān)局的通知均顯示，購(gòu)房人以辦理“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“個(gè)人信用貸”、“房抵貸”等方式套取資金，作為購(gòu)房首付的現(xiàn)象多有存在。

這既不符合貸款發(fā)放政策，也違反了本市房地產(chǎn)調(diào)控要求。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)、規(guī)范貸款發(fā)放，北京區(qū)域的金融機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)被要求自查。

北京住建委：中介機(jī)構(gòu)自查

9月8日，北京市住房建設(shè)委員會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)行為情況檢查的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求中介機(jī)構(gòu)對(duì)近三個(gè)月本機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開展自查。

自查內(nèi)容包括，為購(gòu)房人辦理“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”、“個(gè)人信用貸”、“房抵貸”作為購(gòu)房首付款的行為；違規(guī)發(fā)布、代理小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋的行為；協(xié)助、教唆購(gòu)房人提供虛假材料，騙取購(gòu)房資格或購(gòu)房貸款的行為等六種違規(guī)行為。

《通知》要求，對(duì)自查發(fā)現(xiàn)的問題，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要及時(shí)進(jìn)行整改。自查時(shí)間為一個(gè)月，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要在10月8日前向北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)提交自查整改報(bào)告。

《通知》要求，市、區(qū)房屋管理部門將抽查部分自查整改完畢的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)檢查近期投訴、舉報(bào)集中的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；并結(jié)合社會(huì)反映、輿論報(bào)道等線索，對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)有針對(duì)性地開展專項(xiàng)檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)存在的違規(guī)行為，將依法給予嚴(yán)懲；對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)配合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違規(guī)辦理貸款的銀行線索，及時(shí)移交給市銀監(jiān)局等金融機(jī)構(gòu)管理部門。

《通知》要求，各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)制定自查工作方案，機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人督辦自查工作，指定專門聯(lián)系人負(fù)責(zé)；規(guī)模較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要結(jié)合實(shí)際，按區(qū)、片組建自查工作小組，落實(shí)自查工作責(zé)任。

去年下半年央行等七部門出臺(tái)新規(guī)明確規(guī)定，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)。今年3月開始的房產(chǎn)調(diào)控重申了禁止“首付貸”的監(jiān)管態(tài)度。

銀監(jiān)局從貸款端從嚴(yán)自查

9月5日，北京銀監(jiān)局、中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合印發(fā)《北京銀監(jiān)局人行營(yíng)業(yè)管理部關(guān)于開展銀行個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查的通知》，要求北京市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款開展自查工作，重點(diǎn)檢查“房抵貸”等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。

在此之前，有數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬(wàn)億元，累計(jì)同比多增7137億元。而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款僅8305億元。

海通證券宏觀首席分析師姜超認(rèn)為，短期消費(fèi)性貸款的爆發(fā)式增長(zhǎng)可能與地產(chǎn)銷售密不可分。地產(chǎn)銷售仍在增長(zhǎng)，但去年下半年以來(lái)銀行房貸額度逐漸受限，部分居民購(gòu)房貸款或借道短期消費(fèi)貸款完成，導(dǎo)致居民短貸的高增長(zhǎng)。

北京銀監(jiān)局的通知顯示，轄內(nèi)個(gè)別銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款存在違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)用于購(gòu)房的情況，這類行為不符合國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策要求。為進(jìn)一步鞏固北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果，規(guī)范個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款用途，請(qǐng)轄內(nèi)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按季度就本機(jī)構(gòu)個(gè)人非住房類信貸資金用途開展自查。

北京銀監(jiān)局要求的自查范圍包括，單筆貸款金額20萬(wàn)元以上的個(gè)人消費(fèi)貸款，單筆貸款金額100萬(wàn)元以上的個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和交易所在地為北京的信用貸。

其中，以房地產(chǎn)作抵押的個(gè)人貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款；同一借款人或不同借款人的多筆貸款受托支付對(duì)象為同一自然人或法人；借款用途為購(gòu)買大額商品、奢侈品、高檔商品或高檔服務(wù)的；收入證明金額明顯高于平均水平的貸款均為重點(diǎn)檢查對(duì)象。

不僅僅是北京，據(jù)中國(guó)證券報(bào)報(bào)道，今年以來(lái)，各地銀監(jiān)局開出“罰單”的數(shù)量和金額確實(shí)增多。其中，房貸業(yè)務(wù)違規(guī)成為被處罰的“重災(zāi)區(qū)”。比如，

上海銀監(jiān)局就對(duì)花旗銀行開出一張千萬(wàn)級(jí)“罰單”，創(chuàng)下8月“罰單紀(jì)錄”。主要違法違規(guī)事實(shí)（案由）是花旗銀行（中國(guó)）有限公司2015年1月至10月，經(jīng)該行審批同意，其轄下部分分行在發(fā)放部分房地產(chǎn)貸款時(shí)，違反利率規(guī)定。同時(shí)，該行對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)客戶的信用卡發(fā)卡授信管理不審慎，截至2015年末逾期未改正。

此外，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行深圳分行因“個(gè)人綜合消費(fèi)貸款被挪用做本行個(gè)人住房按揭貸款首付”被深圳銀監(jiān)局罰款20萬(wàn)元；上海銀行深圳分行因“個(gè)別房地產(chǎn)住房按揭貸款違反國(guó)家房地產(chǎn)信貸調(diào)控政策”被深圳銀監(jiān)局罰款20萬(wàn)元；浙江泰隆商業(yè)銀行“貸款資金被挪用，用于購(gòu)房等”被臺(tái)州監(jiān)管分局罰款70萬(wàn)元等。

雙重檢查背后，多種首付墊資形式重現(xiàn)市場(chǎng)

近期，來(lái)自中國(guó)之聲、證券日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)等中央媒體均對(duì)首付貸予以關(guān)注，記者走訪中發(fā)現(xiàn)，墊資首付的現(xiàn)象并非偶發(fā)。與此同時(shí)，開發(fā)商為購(gòu)房者墊資的現(xiàn)象多有發(fā)生。

中國(guó)之聲《新聞晚高峰》的記者以購(gòu)房者的身份，走訪了北京朝陽(yáng)、東城、西城多個(gè)房產(chǎn)中介。對(duì)于 “首付款不足，有沒有什么辦法（解決）”，西城區(qū)的一家中介機(jī)構(gòu)工作人員說可以協(xié)助辦理信用貸。

上述中介工作人員稱，“我們這塊倒是有解決首付的辦法，比如信用貸款，正常的信用貸款大概一個(gè)人能貸三十萬(wàn)。因?yàn)槟行庞觅J款的一個(gè)還款和正常買房的一個(gè)貸款，可能得還款能力稍微多一點(diǎn)，這樣能解決買房首付的問題，是我們公司和銀行合作的而且在我們這塊算利率比較低。利率現(xiàn)在基準(zhǔn)利率是4.9，買房首套是基準(zhǔn)，如果是二套就上浮百分之二十?！?/p>

這樣的情況并非偶然?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者走訪發(fā)現(xiàn)類似情況。北京某房產(chǎn)中介有工作人員表示，如果客戶首付差一些，其可以提供墊資或者首付貸。

除此之外，房產(chǎn)中介違規(guī)協(xié)助提供首付貸，為了掩人耳目，還引入了合作的擔(dān)保公司，并假借“信用貸”、“消費(fèi)貸”之名繼續(xù)活躍在二手房交易市場(chǎng)。上述中介人士稱，每筆貸款還需繳納5000元手續(xù)費(fèi)給與中介合作的 “擔(dān)保公司。

裝修貸也是變相首付貸的重災(zāi)區(qū)之一。《國(guó)際金融報(bào)》的報(bào)道顯示，現(xiàn)在很多商業(yè)銀行推出了裝修貸，這個(gè)實(shí)際上就是消費(fèi)貸，一般可以貸款20萬(wàn)元上下。但此類資金最終很可能會(huì)被貸款申請(qǐng)者違規(guī)用作買新房，這樣就放開了一個(gè)口子，而信用卡透支等實(shí)際上也是有類似的邏輯。

“個(gè)人消費(fèi)貸款上演‘乾坤大挪移’，違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，其實(shí)也從側(cè)面反映了部分銀行貸前、貸中和貸后審查不嚴(yán)的問題?！蹦硣?guó)有大行相關(guān)人士在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)坦言。

與上述各房產(chǎn)中介“偷摸”提供“首付貸”類似，北京周邊一些地區(qū)的新盤出現(xiàn)的開發(fā)商“墊資”則顯得有些“光明正大”。

《央廣網(wǎng)》的報(bào)道顯示，環(huán)北京區(qū)域一個(gè)名為孔雀城的樓盤，售樓人員告訴記者，購(gòu)房者只支付首付的一部分，由開發(fā)商墊付另外的首付余款，以此達(dá)到銀行的首付規(guī)定后辦理銀行按揭貸款。

據(jù)銷售人員介紹，首付可以分五期付，買兩居大概70多平（的房子），首付十多萬(wàn)就可以。目前北京周邊，可以實(shí)施首付分期政策的有八達(dá)嶺還有涿州這兩個(gè)區(qū)域。70年產(chǎn)權(quán)的住宅是不限購(gòu)的，外地人也可以買一套。正常情況下，兩居30%首付是30多萬(wàn)，先交一半，大概15萬(wàn)左右，剩下15-20萬(wàn)，到2018年的年末截止，兩次還清，無(wú)利息，無(wú)手續(xù)費(fèi)。

不僅孔雀城，武清的碧桂園也有類似的首付分期促銷措施，可以給付不起首付的客戶提供資金支持。

銷售人員坦言，根據(jù)個(gè)人資質(zhì)，首付兩年分期。有的人有一套房貸，再買首付就是60%，首付比例相當(dāng)高了，首付款就得大幾十萬(wàn)，所以做成分期。

此前，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾發(fā)文直指，“首付貸”等資金違規(guī)流入樓市，危害不小。由于降低了購(gòu)房和首付門檻，實(shí)質(zhì)上是一種加杠桿行為?！笆赘顿J”等還讓還款能力不足的人進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)逆轉(zhuǎn)，開發(fā)商賣完房套現(xiàn)離場(chǎng)，但這些還款能力不足的人會(huì)產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)，從而造成金融機(jī)構(gòu)壞賬，并可能帶來(lái)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。