廣州豪宅市場(chǎng)回暖 成交增長

目前，國內(nèi)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)成交持續(xù)回暖局面。記者采訪發(fā)現(xiàn)，廣州豪宅物業(yè)成交增長明顯，近期更有多個(gè)千萬級(jí)豪宅單位成交。業(yè)界分析，今年以來，隨著政策轉(zhuǎn)向支持改善型購房，信貸進(jìn)一步趨向?qū)捤?，市?chǎng)成交氛圍在政策催動(dòng)下在3月后明顯回暖，買家大膽出手，豪宅產(chǎn)品成交逐漸增多。

回顧

一季度廣州豪宅成交活躍

根據(jù)數(shù)據(jù)，一季度廣州樓市樓盤成交均價(jià)TOP10，排名第一的是天河的僑鑫匯悅臺(tái)，網(wǎng)簽6套，成交均價(jià)為99510元/平方米；排名第二的是天河的凱旋新世界，網(wǎng)簽4套，成交均價(jià)為90204元/平方米，排名第三的是越秀的愛群薈景灣，網(wǎng)簽1套，成交均價(jià)為61176元/平方米。此外，星匯御府、頤德公館、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物業(yè)紛紛錄得成交。日前，頤和地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近期頤和大院千萬級(jí)別墅頻現(xiàn)成交，自3月底有隱形富豪購買一套總價(jià)1.1億元的別墅后，近日又成交了一套5000萬的別墅。

事實(shí)上，2015年廣州的豪宅成交環(huán)境已經(jīng)大為改善，此前，豪宅市場(chǎng)受限售限簽限價(jià)政策影響較嚴(yán)重。廣州2013年4月起就全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，此后高價(jià)盤預(yù)售證獲批嚴(yán)重放緩。據(jù)合富輝煌不完全統(tǒng)計(jì)，廣州總價(jià)1000萬元以上的豪宅，2010年及2011年分別售出123套和167套；在2012年售出488套，大幅增長近3倍；到2013年，千萬級(jí)豪宅的銷售套數(shù)已經(jīng)達(dá)到547套。然而，2014年千萬級(jí)豪宅成交出現(xiàn)下跌，全市僅成交約300套，更多的豪宅成交集中在總價(jià)600萬~1000萬元區(qū)間。

業(yè)內(nèi)人士分析，今年以來，隨著政策轉(zhuǎn)向支持改善型購房，信貸進(jìn)一步趨向?qū)捤桑袌?chǎng)成交氛圍在政策催動(dòng)下在3月后明顯回暖，這對(duì)于買家心態(tài)有刺激推動(dòng)作用，所以豪宅產(chǎn)品成交逐漸增多。從近期數(shù)據(jù)看，大戶型成交宗數(shù)上升，資金實(shí)力較強(qiáng)的改善型買家入市也更為果斷。

頤和地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理劉偉表示，一些改善型買家現(xiàn)在已不再滿足于單純的居住需求，需要更多的功能性社交空間，因此別墅受到青睞。

現(xiàn)狀

部分豪宅新貨是地王項(xiàng)目

據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計(jì)，今年廣州樓市超過144平方米的大戶型豪宅待售貨量近2000套。比如位于海珠區(qū)的天譽(yù)半島花園、珠江帝景苑有新貨，位于越秀區(qū)的文德先生等樓盤都將推出新貨。

不過，據(jù)合富輝煌市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，今年豪宅集中的廣州中心六區(qū)，貨量供應(yīng)持續(xù)減少，占十區(qū)的份額基本在三成以內(nèi)。

預(yù)計(jì)中心六區(qū)2015年的新增供應(yīng)仍難有增長，其中不少熱銷板塊供應(yīng)更有較大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板塊開發(fā)高峰已過，新貨供應(yīng)將大減；海珠中心、珠江新城、東圃、琶洲、天河公園等板塊新貨都有明顯減少。

有個(gè)別板塊供應(yīng)將增加，比如地王頻現(xiàn)的廣鋼新城等項(xiàng)目入市帶動(dòng)新增供應(yīng)將有大幅增加。原荔灣的花語水岸、珠島花園、中信西關(guān)海、興隆廣場(chǎng)等將有較大新貨推出，帶動(dòng)區(qū)域供應(yīng)增長。天河的奧體-廣氮板塊預(yù)計(jì)天健上城、力迅小新塘項(xiàng)目、珠實(shí)項(xiàng)目推新；海珠工業(yè)大道板塊缺貨多時(shí)，預(yù)計(jì)將有中源御品、鳴翠花園推新貨，這兩個(gè)板塊預(yù)計(jì)2015年供應(yīng)將會(huì)增長。

值得注意的是，2013年四季度至2014年一季度，廣州樓市總體向好，樓價(jià)上漲速度較快，此期間的土地市場(chǎng)火爆，產(chǎn)生了不少地王，特別是市中心的土地更是受到開發(fā)企業(yè)追捧，面粉貴過面包的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。大部分地王項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)將有13宗于2015年集中入市，其中供應(yīng)稀缺的中心區(qū)的荔灣白云區(qū)占據(jù)7宗，其余分布在番禺、黃埔、蘿崗、南沙、增城。這些項(xiàng)目的定位都是豪宅或高端住宅。

頂級(jí)豪宅集中于臨江一帶

記者從某網(wǎng)站廣州住宅數(shù)據(jù)中心查閱到，近半年（2014-10-10至2015-04-07）以來，網(wǎng)簽均價(jià)排在前10名的樓盤中，有7個(gè)位于天河區(qū)，2個(gè)位于越秀區(qū)，1個(gè)來自于白云區(qū)。其中，僑鑫匯悅臺(tái)、凱旋新世界和愛群薈景灣，分別憑借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均價(jià)，名列前三甲。

廣州頂級(jí)豪宅目前供應(yīng)有限，主要集中在珠江新城南向臨江一帶。3月，珠江新城超級(jí)豪宅僑鑫匯悅臺(tái)網(wǎng)簽了1套347平方米的大戶型，成交總價(jià)達(dá)4030萬，均價(jià)116147元/平方米。而在整個(gè)3月份，該項(xiàng)目就有三套單位簽約。據(jù)悉，僑鑫匯悅臺(tái)去年曾賣出1套1505平方米的復(fù)式洋房，網(wǎng)簽總價(jià)2.2346億元，均價(jià)突破14萬元/平方米，刷新廣州洋房網(wǎng)簽記錄。

分析

政策利好致豪宅市場(chǎng)回暖

對(duì)于廣州樓市現(xiàn)狀，暨南大學(xué)教授胡剛分析，豪宅市場(chǎng)的回暖可能是受到大的市場(chǎng)環(huán)境影響。今年不動(dòng)產(chǎn)登記正式執(zhí)行，今后也可能征收房產(chǎn)稅，而現(xiàn)在二套房的首付降低了，在各種利好政策出臺(tái)的形勢(shì)下，不少市民會(huì)考慮賣了多余的房子，再買一套更好的房子。

合富輝煌首席分析師黎文江指出，豪宅市場(chǎng)是真回暖了。主要原因是信貸放松，二套房首付由7成降至4成，釋放了大量的購房需求。

預(yù)計(jì)二季度豪宅價(jià)穩(wěn)量升

根據(jù)陽光家緣網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前廣州可售住宅套數(shù)7萬多套，面積959萬平方米，平均下來每套都在130平方米以上，接近豪宅（144平方米以上）的標(biāo)準(zhǔn)。

合富輝煌首席分析師黎文江分析，廣州樓市庫存量偏大，而且大戶型居多，這會(huì)使得開發(fā)商接下來將以去庫存為主要目標(biāo)，并不適宜提升售價(jià)。但是由于政策利好，購房需求得到釋放，成交量一定會(huì)呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)在二套房首付下降了，但是銀行貸款的額度還沒完全放松，若是接著放松，成交量還會(huì)有一定幅度的提高。黎文江預(yù)計(jì)，若是近期樓市在各種利好政策的影響下，回暖不明顯的話，廣州就應(yīng)該會(huì)有針對(duì)性地放松限購了。

合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌認(rèn)為，廣州目前在售的頂級(jí)豪宅大概是6萬~10萬元/平方米，與其他一線城市如北上深相比，仍處于價(jià)值洼地。早在2010年以前，北京、上海頂級(jí)豪宅的價(jià)格就突破了10萬元/平方米以上，上海像湯臣一品、中糧海景一號(hào)等豪宅價(jià)格在15萬~19萬元/平方米。目前，北京在售的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在12萬~17萬元/平方米，深圳也是12萬~14萬元/平方米。從經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，廣州在中國城市體系里是處于第三，即排在北京和上海之后，各個(gè)指標(biāo)都是比較強(qiáng)的，而廣州的高凈值人群在中國城市中總量排第三位，增速快，對(duì)頂級(jí)物業(yè)的購買力、需求可觀，但廣州最高端的豪宅價(jià)格水平與北京、上海是有差距的，現(xiàn)在，這一差距在逐漸拉近。

鏈接

北京

今年第一季度，北京單價(jià)超過每平方米10萬元的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

上海

近期上海再現(xiàn)連夜排隊(duì)買房，上海融綠單日成交額達(dá)4億元。

深圳

深圳1月份一手豪宅成交套數(shù)共計(jì)511套，環(huán)比下跌31.7%；2月份一手豪宅成交套數(shù)僅136套，下跌72.3%。3月份，深圳一手住宅成交4854套，環(huán)比上漲144.5%，同比上漲72.2%，其中改善型住房比例明顯上升，二房、三房單位成交量占比為73%。4月預(yù)計(jì)入市的豪宅項(xiàng)目僅1個(gè)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。