北海樓市反轉：半年賣出一年半銷量

2017年，候鳥族、投資客大量涌入北海（樓盤），被認為是助力北海樓市反轉的中堅力量。

廣西（樓盤）北海，曾經的商品房庫存重災區(qū)，如今庫存已經消化到合理范圍，甚至火熱到多數(shù)熱售樓盤無房可售的程度。

而這個曾經的房地產價格洼地，房價已持續(xù)13個月上漲。今年7月份，北海的新建商品房價格環(huán)比漲幅全國第一，5月份與6月份環(huán)比漲幅均列位全國第二。

北海的土地市場亦重回房企視野。8月16日，北海市位于上海（樓盤）路交銀灘大道東南角的一宗住宅用地，經過14家房企136次競買，最終以465.129萬元/畝（樓面地價3488.46元/平方米）成交。土地溢價率203.85%，樓面地價創(chuàng)下了北海房地產有史以來的最高記錄。

2017年，候鳥族、投資客大量涌入北海，被認為是助力北海樓市反轉的中堅力量。

從商品房庫存重災區(qū)到反轉

北海樓市曾幾度沉浮。

1984年，當北海被列為十四個沿海開放城市之一的時候，北海才與一個內地縣城的規(guī)模相當，面積僅3.5平方公里，城市人口不到14萬。1992年開始，一場房地產熱潮在整個北海席卷開來。這一時期是北海樓市的泡沫瘋狂期。

然而，1993年6月24日，中央、國務院下發(fā)《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》，將地產業(yè)從北海經濟體系中強行剝離后，這個中國最早的房地產泡沫源泉和泡沫典型地區(qū)，轟然破裂。北海經濟亦跌至谷底。一直到2000年，北海樓市完全停滯。

1998年全國開始推動住房私有化，此后全國各地的住房建設活動一直呈增長趨勢。北海樓市得以調整和恢復。這期間，北海年度固定資產投資（包括基礎設施建設和房地產支出）從2000年的21.8億元增長到2010年的480億元，增長了20多倍。

2010年到2016年，北海樓市陷入了漫長的低迷期。易居智庫研究院數(shù)據顯示，2011年1月至2012年4月，北海新建商品房庫存消化周期長達40個月以上，即庫存量足夠賣4年左右。雖然2013年北海樓市曾出現(xiàn)過一波小高潮，彼時北海庫存去化周期曾降到20個月以下，但2014年17級臺風橫掃之后又被打回原形，2015年北海商品房去化周期再度升至30個月以上。在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商只好慢悠悠的建樓、慢騰騰的賣房。于是，北海隨處可見在售樓盤。

自2016年年末起，北海樓市迎來反轉期。首次銷售高峰出現(xiàn)在2016年11月至12月，這部分購房人群主要源自北海市購房補貼即將到期前的集中買房。

2015年12月，《北海市人民政府關于促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展的若干意見》顯示，對北海市購房補貼政策相關內容通告如下：2015年11月17日至2016年12月31日期間，在北海市市區(qū)范圍內（包括海城區(qū)、銀海區(qū)和鐵山港區(qū)）購買新建商品住房（不含垂直分戶商品住房）并已繳納契稅的購房人，按所購房屋房款總額的1%給予財政補貼。

“開始這個補貼沒什么效果，2016年9月之后購房人群開始大規(guī)模進入，現(xiàn)在購房已經沒有補貼了。有效期只限2016年?！庇挟?shù)刭彿咳耸糠Q。

第二波購房高峰是在今年3、4、5月，大批外地人集中到來購房。有機構測算，這兩波購房高峰共賣出住宅28028套，共247.61萬平方米，而往年同期（2015年10月至2016年5月）網簽僅10451套，92.3萬平方米。也就是說，僅用半年時間就賣出了以往一年半的銷量。

北海市住房和城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至2016年12月底，北海市新建商品房存量面積為318.83萬平方米，雖然今年1-4月份新增住宅5888套，但2017年前四個月便去化了16225套的樓市庫存。

“猝不及防之下，北海樓盤銷售迅速出現(xiàn)了三大變化：一是售罄的項目不斷出現(xiàn)，在售樓盤由過去的密集變成了稀疏；二是以往賣不動的樓盤見到市場好轉，又重新包裝開賣，選擇性不多；三是部分暢銷的樓盤，后期開發(fā)節(jié)奏突然跟不上?！北焙．?shù)胤康禺a人士指出。

易居智庫研究院數(shù)據顯示，2017年5月，北海新建商品房庫存去化周期降至13個月，7月末，去化周期小幅反彈至17個月。

與此同時，北海新建商品房價格亦持續(xù)回升。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，7月全國70個大中城市新房售價環(huán)比漲幅排名中，北海環(huán)比上漲1.5%，位居全國榜首，且已連續(xù)三個月蟬聯(lián)環(huán)比漲幅前二甲。

候鳥與投資客托起北海樓市

北海市住房和城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據顯示，今年一季度北海市新建商品房網上簽約9699套,簽約面積83.64萬平方米，同比分別增長135.47%、132.53%。其中，外地人購置新建商品住房面積66.03萬平方米，外地人購房面積占比約為80.49%。

“北海屬于典型的外銷市場，本地剛需購買力有限。今年的頭幾個月，中國北方北京周邊地區(qū)的嚴重霧霾，幫助推動北海的購房量增長。北海的氣候和沙灘，也使這里成為中國國內一處度假及養(yǎng)老勝地?！北焙．?shù)亻_發(fā)商表示，北海70%以上購房者都是“候鳥族”，一年只住6個月。

所謂候鳥族，指隨著物質生活的提高，人們理念、生活方式的轉變，許多北方人會在進入冬季之前會像候鳥般飛向南方那些風景宜人、休閑、無污染、氣候適宜的沿海城市作為冬季的巢。

中國自古就有“朝滄梧而夕北?！敝f。2005年開始，北海連續(xù)入選“中國十大宜居城市”之一?？梢?，北海，確是一個理想的候鳥棲息地。

北海樓市的異?；鸨兄铝苏叩恼{控。5月22日北海市政府發(fā)布的《北海市人民政府關于加強房地產市場調控工作的通知》中明確：嚴格執(zhí)行商品房銷售明碼標價規(guī)定，房源和價格經報備后不得上漲，需要調整價格的，必須重新備案；凡在北海市（不含合浦縣）新購買第二套及以上的新建商品住房，須自取得不動產權屬證書滿二年后方可轉讓。

調控意圖很明顯：抑制近期暴漲的房價，遏制伺機炒房現(xiàn)象，規(guī)范北海房地產市場健康發(fā)展。

除了適宜的居住環(huán)境，北海還迎來一個政策利好，即“一帶一路”新的發(fā)展風口。2017年4月19日，習近平總書記在廣西北海市鐵山港公用碼頭考察時表示，鐵山港有區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)展前景廣闊，將來是北部灣經濟區(qū)一個重要依托，要建設好北部灣港(000582,股吧)口，打造向海經濟。

但不可否認的是，北海目前依舊處于去庫存狀態(tài)，且常住人口數(shù)量還遠遠不夠。

根據北海市房地產交易中心數(shù)據，2017年7月，北海新建商品住房僅網簽1992套18.07萬平方米，相比5月份網簽6313套57.26萬平方米，相當冷清，也遠低于6月份的網簽3487套30.83萬平方米。有分析認為，受調控影響，新的購房人群沒有出現(xiàn)是網簽大跌的關鍵因素。

這種樓市反轉能持續(xù)多久尚且是一個未知數(shù)。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。