跌幅20% 環(huán)京樓市未來在哪？

最近，環(huán)京樓市成了重災(zāi)地。

由于“三年社?！钡恼咭笳跀D壓大部分環(huán)京購房需求，使得很多項目處于艱難求生的狀態(tài)。由此，燕郊樓市成交量下降80%，環(huán)京樓市跌至“2字頭”炒房客開始降價拋售，環(huán)京樓市房價下跌幅度超過20%......關(guān)于環(huán)京樓市的各種消息接踵而來。

面對一波波循環(huán)往復(fù)的唱衰聲，環(huán)京樓市真的沒有未來嗎？

環(huán)京樓市這十年

可以說，環(huán)京樓市是在概念下的瘋漲，從其十年的發(fā)展歷程，可以窺出一二。

燕郊是全國唯 一房價超過3萬元的城鎮(zhèn)，而它又是怎樣成為獨(dú)角獸的？

被稱為北京“睡城”的燕郊，2008年是其轉(zhuǎn)折點(diǎn)。奧運(yùn)之年的北京樓市投 資熱盛起,燕郊作為一片新大陸受到各方關(guān)注,彼時燕郊房價3000元/平方米，在102國道兩側(cè)，大量的售樓處涌現(xiàn)，演變成了后來的“售樓處一條街”。 2009年，大量北漂外溢，燕郊房價開始步步上漲至6000-7000元/平方米。

首次大規(guī)模上漲始于北京限購概念。2010年4月“新國十條”出臺后，北京在月底出臺限購政策，規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。在北京限購政策溢出效應(yīng)下，燕郊房地產(chǎn)迅速膨脹，其房價突破萬元大關(guān)。燕郊最高房價達(dá)到1.3萬元/平方米。

此后，在京津冀一體化政策利好及伴隨著交通的不斷改善，燕郊房價基本穩(wěn)定在萬元左右。

從2015年夏天開始，特別是北京副中心通州確定，燕郊樓市開始火 爆，房價漲至3萬元/平方米。甚至在2016年上半年，通州建設(shè)北京副中心消息發(fā)酵及平谷線的推波助瀾，燕郊樓市再次迎來投 資高峰，有樓盤報價已突破3.5萬元/平方米。到了今年3.17限購前夕，燕郊樓盤最高報價已接近4萬元，漲幅甚至高于北京樓市。

除了燕郊之外，“北三縣”的固安是緊排其后的又一急先鋒。這個與北京大興只有一河距離的小縣城，早在2011年傳聞首都第二機(jī)場開工時，房價還在3000元左右徘徊，而截止到當(dāng)前，當(dāng)?shù)胤績r早已超過2萬元/平方米。

與“睡城”燕郊不同的是，除了新機(jī)場，固安也主打“產(chǎn)城結(jié)合的招牌”，2016年，傳出“國際商貿(mào)城”啟動、“國際輕紡城”開始施工、“大紅門批發(fā)市場”落戶固安的消息，也成為當(dāng)?shù)貥潜P銷售的一大宣傳點(diǎn)。

不過，為了遏制房價的過快上漲，固安在2016年4月1日推出限購新政，成為環(huán)京區(qū)域率先限購的區(qū)域。

但是， 2016年的限購效果尚未浮出之前，此前的各種利好就已經(jīng)再次發(fā)酵：京津冀協(xié)同發(fā)展、通州副中心輻射范圍擴(kuò)大、S6號線、廊涿城際、京霸城際等消息再次刺激房價，環(huán)北京房價上漲的范圍從廊坊四縣擴(kuò)容至廊坊主城區(qū)、永清、霸州等。

除此之外，2015年冬奧會成功申辦的利好消息，也讓張家口的懷來、崇禮等隨后都齊頭跟進(jìn)。

無疑，環(huán)京樓市這十年，房價每一輪的瘋漲都緣于利好政策的實(shí)施。

但是，在今年3月21日執(zhí)行上調(diào)首付比例50%的限購政策之后，環(huán)京樓市已經(jīng)開始大幅縮水。

進(jìn)入7月，環(huán)京樓市限購加碼的發(fā)酵繼續(xù)。燕郊、固安、大廠等環(huán)京區(qū)域冷風(fēng)襲來。

6月2日，三河市再出重拳，廊坊市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，明確加碼限購，要求非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社保證明或納稅證明的，限購1套住房。

重壓之下，燕郊樓市陷入一片死寂。相比3月之前的“門庭若市”，現(xiàn)在多個項目的售樓處“門羅可雀”。

在匯福悅榕灣項目最近一次的開盤中，實(shí)際均價3.9萬元/平方米，現(xiàn)場看房者不足20人，這也是近兩年燕郊新房開盤首次遇冷。

新房市場的冰冷行情與此前的盛況形成鮮明對比。年初，燕郊新建商品住宅交易量從去年四位數(shù)水平下滑至三位數(shù)，6月進(jìn)一步下滑到兩位數(shù)，僅成交52套。7月降至個位數(shù)，僅只有8套，相當(dāng)于正常月份日成交數(shù)量。

根據(jù)北京中原市場研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年燕郊地區(qū)新房成交量大幅銳減，僅成交24萬平方米，同比下降76.7%。2017年上半年累計成交額為37.7億元，同比下跌75.5%。

燕郊二手房中介和業(yè)主也已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，燕郊可售新房為1784套，均價在2.7萬平方米左右，相比3月破3萬元，奔4萬元的房價，環(huán)京樓市普遍下跌了2成以上。

二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項目相比3月時的歷史最高點(diǎn)，降價幅度都在萬元左右。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。