二級客數(shù)轉(zhuǎn)化率變慢 一線城市樓市加速“變天”

在金融監(jiān)管 “圍堵”各類金融杠桿、貨幣市場資金利率上行的雙重壓力下， 房地產(chǎn)再次進入“大考”時刻。

“沒有最嚴，只有更嚴”房地產(chǎn)調(diào)控，起于2016年9月30日，至今算來，已實施10個月。調(diào)控火力點頭號目標的北京、上海、深圳等一線城市，無論是房價上漲幅度，還是成交量，均掉頭直下。

彌漫于2016年的房企“不差錢”的拍地豪氣，也已經(jīng)結(jié)束。在金融監(jiān)管 “圍堵”各類金融杠桿、貨幣市場資金利率上行的雙重壓力下，房地產(chǎn)再次進入“大考”時刻。

“房地產(chǎn)對GDP的貢獻比例正在下降，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進入了限制性發(fā)展周期，不可能像過去那樣保持高速增長?！毙鲁强毓筛呒壐笨偛脷W陽捷認為，一線城市量價齊跌，很難創(chuàng)新高，重要原因是土地供應一直在縮減。

政策已形成效力

來自龍湖集團內(nèi)部采用二級客數(shù)的轉(zhuǎn)化率監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性變化。所謂二級客數(shù)，指的是到達售樓處的客戶的來往，轉(zhuǎn)化率指的是有多少人買了房子。龍湖集團副總裁袁春在剛剛結(jié)束的博鰲（樓盤）21世紀房地產(chǎn)論壇上表示，這一數(shù)據(jù)在今年3月份達到最高點，來到龍湖售樓處的100個客戶有13人買了房子。到6月份，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)下降到11人。龍湖監(jiān)測的另一個數(shù)據(jù)是客戶來了多少天形成成交，3月份大概是3.3天，6月份監(jiān)控的數(shù)據(jù)是7.6天。“這是一個判斷指標，從指標來看，政策已經(jīng)形成效力，下半年一定會體現(xiàn)出來，我們只能謹慎地看待市場。”

在房價方面，7月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)。6月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。同比方面，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，70個大中城市中一二線城市房價同比漲幅連續(xù)回落。

在銷量方面，易居房地產(chǎn)研究院報告顯示，7月上半月，監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅銷售面積為1136萬平方米，環(huán)比6月上半月減少2%，同比減少20%。同比來看，50個城市中有33個城市出現(xiàn)同比下跌，其中跌幅最大的城市為北京，同比跌幅為74%。從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。一線城市銷售量下滑最為明顯。

如果說開發(fā)商在去年年底時尚對調(diào)控政策的嚴厲程度存有迷惑，現(xiàn)在幾乎所有開發(fā)商都已意識到，市場調(diào)控短期內(nèi)不會放松。

在不可抗的政策局勢下，開發(fā)商紛紛積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新路徑，從單一開發(fā)向生活、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸，存量市場、輕資產(chǎn)模式成為主要攻堅方向。

歐陽捷同樣認為對一線城市應該謹慎看待，“一線城市現(xiàn)在是限人、限地、限錢、限投資投機，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入全線限制性發(fā)展周期，市場蛋糕會逐漸縮小。”

供應量不足正在導致成交量下降，袁春估計下半年的成交量將進一步萎縮。作為從業(yè)者，袁春感受到政府調(diào)控力度空前，“基本上沒有商量，我覺得今年年底放松是不可能的，明年可以期待，但應該是明年下半年以后的事。”

找路者與堅守者

一線城市歷來是大型房企的糧倉。在增量市場被扼制，業(yè)績壓力又必須解救之局面下，開發(fā)商紛紛尋求新的業(yè)績增長點。綠地在北京商辦項目體量較大，但在北京對商住項目進行嚴厲限購整頓之后，綠地在6月6日將原來的京津房地產(chǎn)事業(yè)部更名為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部，企業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向河北，特色小鎮(zhèn)成為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部新的發(fā)展戰(zhàn)略。

在一線城市，增量市場機會減少，開發(fā)商不得不關(guān)注、抓取存量市場的機會。歐陽捷表示，租賃住宅將成為一線城市的主流，一旦有機會，新城控股就會參與競拍。7月24日，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交，競得兩幅地塊的公司均為國有企業(yè)。

7月26日，住建部表示，將通過立法明確租賃當事人的權(quán)利義務，保障當事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

這進一步說明，未來一線城市的商品住宅市場會有所萎縮，政府將鼓勵租賃市場的發(fā)展。歐陽捷認為，開發(fā)商開發(fā)租賃住宅要解決兩大難題，一是只租不售帶來的現(xiàn)金流問題，二是要避免虧損，政府應該通過讓利、降低地價讓開發(fā)商有盈利空間。

一二線城市堅守者綠城中國，其執(zhí)行總裁李青岸在博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇上表示，盡管三四線城市房價出現(xiàn)明顯上漲，但綠城認為三四線城市依然不是房地產(chǎn)投資的主要方向，綠城仍然堅持北上廣深一線城市和核心二線城市的布局。

面對一線城市出現(xiàn)的變化，李青岸表示，綠城在提升開發(fā)專業(yè)化水平的同時，積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的路徑，成立了小鎮(zhèn)集團和管理集團。以開發(fā)領(lǐng)域為依托，向生活、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸。綠城管理集團是綠城向代建領(lǐng)域領(lǐng)域延伸的重要平臺，是開發(fā)領(lǐng)域中的輕資產(chǎn)模式。從數(shù)據(jù)上，李青岸相信綠城的市場地位，“綠城中國的待建項目，已經(jīng)達到166個，總的建筑面積已經(jīng)達到4881萬平方米，可售金額達到2848億元，總代建費收入金額達到131億元”。根據(jù)中國指數(shù)院公布的中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展平均收益的數(shù)字，綠城的總代建總建筑建筑占代建行業(yè)的比例達到45%，項目銷售金額占到代建行業(yè)比例的19%。

李青岸認為，輕資產(chǎn)模式是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域。在一線城市，舊城改造的方式也難以為繼，北京和上海這樣的城市，拆遷成本一平方米就高達5萬元，開發(fā)商紛紛表示這并非一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的方向。李青岸判斷，一線城市很大空間的二次改造或許是未來方向。

以上海為例，上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標顯示，上海預期新增供應租賃住房70萬套，遠超新增供應商品住房45萬套。歐陽捷據(jù)此認為，未來上海銷售型住宅用地供應不僅將退居二線，而且遠低于“十二五”期間商品住宅8872.24萬平方米、大約80萬套的實績，這意味著未來上海的銷售型住房將變得更少。“游戲規(guī)則變了。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。