廣州上半年住宅出租回報(bào)率降至1.8%-2.3%

根據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，2003年廣州的住宅出租回報(bào)率尚有7.8%，此后則一路下滑，在2005年跌至6.4%，兩年后其回報(bào)率更跌至5.1%。10年之后，2013年廣州的住宅出租回報(bào)率已減至3.5%，而到2017年上半年，更是介于1.8%-2.3%之間。

本周，住建部下發(fā)相關(guān)通知，未來(lái)將立法保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。租房在未來(lái)似乎會(huì)越來(lái)越普遍。具體當(dāng)前廣州的住宅出租回報(bào)率怎么樣？

南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四年前在廣州買(mǎi)二手房，只要首付四成以后，剩余房款（貸款20年）的月供，基本可以以租養(yǎng)供。但如今顯然不行。來(lái)自廣州鏈家研究院和合富大數(shù)據(jù)的調(diào)查，今年上半年，廣州十一區(qū)二手住宅的出租回報(bào)率介于1.8%-2 ．3%之間。從2013年起，廣州二手住宅的平均出租回報(bào)率低于3%，預(yù)計(jì)今年將可能跌破2%．

以上半年廣州二手住宅均價(jià)為26540元/平方米，二手住宅平均租金為51.3元/平方米·月計(jì)算，相當(dāng)于一套建筑面積100平方米，總價(jià)265.4萬(wàn)元的房子，出租回本的話(huà)至少需要43年。

租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蕩缀渭?jí)數(shù)式快速發(fā)展

網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，廣州一手住宅網(wǎng)簽50 762套，廣州二手住宅登記成交79269套，兩者合計(jì)成交130031套。

與此同時(shí)，上半年廣州住宅租賃備案量12 ．49萬(wàn)套，如果加上小業(yè)主尚未報(bào)備的個(gè)案，保守估計(jì)，實(shí)際租賃成交逾20萬(wàn)套。以租賃市場(chǎng)活躍的天河區(qū)為例，今年5月份，全市11區(qū)合共租賃登記備案20727套，天河區(qū)只有1330套，花都區(qū)則不足千套，增城更只有598套，從化甚至只有18套，這與實(shí)際的住宅租賃市場(chǎng)有較大的差距。

以20 17年上半年的數(shù)據(jù)計(jì)算，租房宗數(shù)相當(dāng)于購(gòu)房宗數(shù)的1 ．5倍多，當(dāng)前廣州的住宅租賃成交要遠(yuǎn)比一二手住宅買(mǎi)賣(mài)成交的多。究其原因，一組數(shù)據(jù)或能看出端倪。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年廣州一手住宅套均總價(jià)為181.9萬(wàn)元。而根據(jù)廣州鏈家促成的住宅業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，2017年上半年廣州市二手住宅總體套均總價(jià)為204.07萬(wàn)元/套。目前中心區(qū)一手住宅單價(jià)普遍在4萬(wàn)+，一套80平方米的房子都要300多萬(wàn)元以上，大多白領(lǐng)難以承受。

近日，為了更好的發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，廣州市提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”引發(fā)持續(xù)關(guān)注。在業(yè)界看來(lái)，這個(gè)方案給予廣州的租賃群體有更大的選擇空間，受制于高房?jī)r(jià)，未來(lái)租賃市場(chǎng)或?qū)⒊蕩缀渭?jí)數(shù)式快速發(fā)展。但短期來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)估計(jì)要留待詳細(xì)的細(xì)則公布后才出現(xiàn)。

據(jù)南都記者調(diào)查，在7月18-20日，三天內(nèi)經(jīng)廣州鏈家新增可出租房源量比20 17年7月15-17日減少6.2%，日均新增出租房源量601套。而后三天廣州鏈家接待租客咨詢(xún)比前三天減少8.6%，單日約490個(gè)租客與經(jīng)紀(jì)人員溝通咨詢(xún)。目前，還沒(méi)有租客因?yàn)檎叨哟罅讼蛑薪樽稍?xún)的頻率，業(yè)主也沒(méi)有因?yàn)檎叱醺宄雠_(tái)，便積極將物業(yè)放租。

回報(bào)率持續(xù)下滑，租金漲幅不如房?jī)r(jià)漲幅

一個(gè)聚焦的話(huà)題是，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”新政下，未來(lái)租金是否大漲？廣州的住宅出租回報(bào)率怎么樣？

廣州鏈家研究院于最近數(shù)日向部分老城區(qū)的門(mén)店店長(zhǎng)了解，發(fā)現(xiàn)暫時(shí)未有業(yè)主對(duì)自己出租的物業(yè)進(jìn)行提高租金的行為。以越秀區(qū)為例，2017年上半年越秀區(qū)無(wú)電梯物業(yè)的套均租金為3126元/月，同比僅上升5.9%；帶電梯物業(yè)的套均租金為4727元/月，同比僅上升1.2%。這一幅度處于相對(duì)合理的范圍。

事實(shí)上，住宅的租金漲幅遠(yuǎn)不如房?jī)r(jià)的漲幅。比如13年前，2004年廣州中心區(qū)二手住宅均價(jià)為3649元/平方米，同比2013年的3307元上漲10.3%；但同期住宅租金均價(jià)不升反降。而到2017年上半年，廣州二手住宅均價(jià)26540元/平方米，同比去年全年的23704元/平方米上升1 2%；但上半年租金51.3元/平方米/月，對(duì)比去年全年的49.49元平方米微升3.7%。

也正因于此，住宅的租賃投資回報(bào)率也越來(lái)越低。根據(jù)廣州鏈家數(shù)據(jù)，2003年廣州的住宅出租回報(bào)率尚有7.8%，此后則一路下滑，在2005年跌至6.4%，兩年后其回報(bào)率更跌至5.1%。10年之后，2013年廣州的住宅出租回報(bào)率已減至3.5%，而到2017年上半年，更是介于1.8%-2.3%之間。

廣州住宅出租回本至少要4 3年

中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)稱(chēng)，當(dāng)下一二線城市住宅年出租回報(bào)率普遍1-2%，一套房要出租100年才能回本。在廣州，南都記者通過(guò)廣州鏈家抽查廣州10個(gè)有代表性的板塊，出租回報(bào)率低于2%的板塊有五羊新城板塊、淘金板塊、珠江新城板塊及天河北板塊。當(dāng)中，出租回報(bào)率最低的板塊屬天河北板塊，其上半年出租回報(bào)率只有1.54%，比珠江新城還少0.17%．值得注意的是，出租回報(bào)率低于2%的板塊都位于越秀區(qū)和天河區(qū)，屬于廣州房?jī)r(jià)最高的兩個(gè)區(qū)。反觀海珠、荔灣、番禺和白云區(qū)的相應(yīng)板塊，其出租回報(bào)率都在2%以上。

在過(guò)去7年間（不含今年上半年），這十個(gè)板塊的出租回報(bào)率多在2.3%-2.8%之間，出租回報(bào)率呈現(xiàn)逐年下滑?！霸?013年以前，如果購(gòu)買(mǎi)市中心的二手房，在首付四成以后，剩余的房款貸款超過(guò)20年的話(huà)，基本都可以做到以租養(yǎng)供”。廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰表示，但從2013年以后，房?jī)r(jià)和租金的差距越拉越大，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加。

與去年同期相比，今年住宅出租回報(bào)率大部分減少0.3%-0.5%，甚至更多。比如五羊新城板塊上半年的回報(bào)率跌至1.69%，而去年同期還有2.22%。周峰表示，往年出租回本大約在33年左右，如今至少需要40年。假設(shè)以上半年廣州二手住宅均價(jià)為26540元/平方米，二手住宅平均租金為51.3元/平方米/月計(jì)算，相當(dāng)于一套建筑面積100平方米，總價(jià)265.4萬(wàn)元的房子，出租回本的話(huà)至少需要43年。

20個(gè)代表小區(qū)17個(gè)出租回報(bào)率低于2%

南都記者抽查了淘金家園、美林海岸花園、華景新城、駿云景花園等20個(gè)大型小區(qū)，發(fā)現(xiàn)在今年上半年，這20個(gè)大型小區(qū)只有3個(gè)小區(qū)的出租回報(bào)率高于2%，且都集中在番禺和黃埔，分別是麗江花園、祈福新邨及黃埔區(qū)石化大院。

當(dāng)前雖為暑假期間，但大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)入社會(huì)并未令整個(gè)租賃市場(chǎng)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。但在重重調(diào)控之下，不少業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致市場(chǎng)上的可租房源增加，租賃競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金亦因此出現(xiàn)回調(diào)?！岸址康淖饨瓠h(huán)比一月份肯定是下調(diào)的了”。周峰表示，第二季度開(kāi)始，市場(chǎng)放租量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一季度，鏈家截至7月25日，租賃備案登記達(dá)到1700宗，環(huán)比6月同期增加8.2%．周峰認(rèn)為，9月份以后都是租賃淡季，預(yù)計(jì)屆時(shí)廣州的住宅租金仍會(huì)回落。

同時(shí)，合富研究院高級(jí)分析師梁燕明也強(qiáng)調(diào)，出租回報(bào)率減低并不影響市民購(gòu)房?，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上購(gòu)房群體以自住型買(mǎi)家居多，投資需求的買(mǎi)家占比保持在一成以?xún)?nèi)，目前以長(zhǎng)線投資需求為主，決定買(mǎi)什么類(lèi)型的房源主要看物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值力，而并不是單單只盯著每個(gè)月的租金回報(bào)。投資型買(mǎi)家更在意入手價(jià)格是否筍、價(jià)格是否比同類(lèi)房源的要低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。