萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的小目標(biāo)：與信托合作 租金三七分成

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式包括兩部分：一是與“有錢沒地”的機(jī)構(gòu)合作開發(fā)投資類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，另一塊是與“有錢有地”的企業(yè)開發(fā)合作類萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，凈租金收入3：7分成。前者主要是與金融機(jī)構(gòu)合作“直投項(xiàng)目”?！　〗谡驹陲L(fēng)口浪尖的萬(wàn)達(dá)，其“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”的實(shí)施備受關(guān)注。　　近日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在查閱工商資料時(shí)發(fā)現(xiàn)，有多家區(qū)域性萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司的股東發(fā)生變更，由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，變更為信托公司、保險(xiǎn)公司等?！　」蓹?quán)變更的背后，是萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的實(shí)施。此過(guò)程中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從項(xiàng)目的持有方，轉(zhuǎn)變?yōu)槭芪械慕ㄔO(shè)運(yùn)營(yíng)管理方，并與信托公司共同探索了一些新玩法。比如，民生信托近期發(fā)行的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品，創(chuàng)新采用TOT的母子信托結(jié)構(gòu)，一次性對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行股權(quán)投資?！　≡摦a(chǎn)品是一個(gè)典型案例，一方面清晰地呈現(xiàn)了萬(wàn)達(dá)“地產(chǎn)+金融”的輕資產(chǎn)操作模式；另一方面，則是信托公司傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的創(chuàng)新樣本?！　〔贿^(guò)，關(guān)于項(xiàng)目未來(lái)退出的問(wèn)題仍然有待探討。雖然在產(chǎn)品中列明了多種退出路徑，包括信托公司長(zhǎng)期持有、REITs方式退出等模式，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)仍然沒有明確政策，在項(xiàng)目到期后是否仍由萬(wàn)達(dá)來(lái)回購(gòu)，能否在長(zhǎng)期實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)，都有待檢驗(yàn)?！　OT地產(chǎn)股權(quán)模式解剖　　近期，民生信托主推了一款名為“至信316號(hào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資集合資金信托計(jì)劃”。說(shuō)明書顯示，該產(chǎn)品設(shè)計(jì)為TOT的“母子信托”交易結(jié)構(gòu)，由民生信托主動(dòng)管理，資金用途為認(rèn)購(gòu)民生信托設(shè)立的至信317號(hào)-至信321號(hào)共5只單一信托。即，至信316號(hào)為母信托，5只單一信托為子信托。　　母信托的總期限預(yù)計(jì)為10年，并進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，按照本金收益分配次序，信托份額分為A、B類，占比7：3。信托設(shè)置開放期，其中B類信托份額每滿24個(gè)月可申請(qǐng)贖回。在10年期限中，受托人有權(quán)根據(jù)投資情況，決定具體退出時(shí)點(diǎn)。　　穿透來(lái)看，單一信托層面，信托資金最終用于收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)包，具體收購(gòu)方式為，通過(guò)收購(gòu)資產(chǎn)包中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)資產(chǎn)。收購(gòu)后根據(jù)各家項(xiàng)目公司實(shí)際情況，可能進(jìn)行增資、發(fā)放股東借款等，民生信托最終對(duì)各家項(xiàng)目公司股權(quán)投資和債權(quán)投資比例約為1：2?！　≡谑召?gòu)之后，信托計(jì)劃將成為項(xiàng)目公司100%控股股東，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的角色，變更為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理方。由信托授權(quán)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司的日常管理，和資產(chǎn)包內(nèi)所有項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)管理?！　≠Y產(chǎn)包即對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目公司，民生信托至信317-321號(hào)單一信托分別持有萬(wàn)達(dá)北海、撫州、九江、雅安、遼陽(yáng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司100%股權(quán)，項(xiàng)目公司對(duì)應(yīng)開發(fā)持有這五個(gè)地區(qū)的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)?！　‰m然為“股+債”的模式，但該信托產(chǎn)品并非“明股實(shí)債”，而是將股權(quán)真實(shí)轉(zhuǎn)讓給信托公司，主要獲得未來(lái)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)租金收入的優(yōu)先分配權(quán)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)提供差額補(bǔ)足義務(wù)。信托計(jì)劃的風(fēng)控措施中，不包括回購(gòu)、抵押擔(dān)保等常見條款。　　具體來(lái)看，風(fēng)控模式用約定資產(chǎn)包凈物業(yè)收入投資回報(bào)率作為限定，若10年內(nèi)未達(dá)約定標(biāo)準(zhǔn)，有權(quán)獲得萬(wàn)達(dá)凈物業(yè)收入部分的優(yōu)先分配；若仍不滿足，則由萬(wàn)達(dá)按每年一次的頻率予以補(bǔ)足，存續(xù)滿10年后仍未達(dá)標(biāo)；則信托計(jì)劃有權(quán)解除萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理權(quán)。　　據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)承諾的10年回報(bào)率為：第1年6%，此后以0.5%為區(qū)間每年遞增，第10年達(dá)到9.5%?！　≡摦a(chǎn)品采用分期發(fā)行，總規(guī)模不超過(guò)45億元。從民生信托官網(wǎng)公告計(jì)算，截至7月20日，2個(gè)月左右時(shí)間中至信316號(hào)產(chǎn)品已經(jīng)成立10期，募集資金總計(jì)約32億元，第11期也在募集中。 上一頁(yè)12下一頁(yè)

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