樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化 加速租賃時代到來

2016年9月底開始的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，讓一二線城市及環(huán)熱點周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場明顯降溫。

從限購、限貸、限價、限售到限住房類型，一系列調(diào)控措施顯現(xiàn)效果。與此同時，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整勢在必行。

近期，上海（樓盤）、北京（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、福州（樓盤）等多個城市制定了大規(guī)模的供地計劃。如《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提出，計劃在2016~2020年期間供應(yīng)5500公頃宅地，可提供住房170萬套，比“十二五”期間增加60%。而此前，北京發(fā)布的規(guī)劃當(dāng)中，未來5年，計劃新增供地6000公頃，年均供地比過去3年均值增長50%。

在上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的50個典型城市中，今年上半年土地成交面積達8750萬平方米，同比增長20%，其中一線城市漲幅為42%。

近年來，熱點城市房價不斷上漲，居民首次購房年齡呈現(xiàn)逐漸推遲的趨勢。如北京首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲。同時，房貸月供與房租的“鴻溝”越拉越大，相繼進入社會的85后、90后和00后更加偏好租房，導(dǎo)致租房需求大幅增加。

此外，外來人口居住穩(wěn)定性提升。2014年，約2.53億城鎮(zhèn)外來人口當(dāng)中，有大約60%攜配偶、子女一起流動。其中，72%的流動人口選擇租房居住。

目前，城鎮(zhèn)化已進入“下半場”，即大城市化，根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，2015年，京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群，以5.2%的國土面積集聚了23.0%的人口。

因此，目前住房需求較為緊迫的是大城市，特別是五大都市圈（包含西部成渝和中部武漢（樓盤）鄭州）內(nèi)的核心城市。

隨著人口集聚，熱點城市的供地結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化――全面向保障性住房（主要是公租房）和自持物業(yè)的租賃住房轉(zhuǎn)變。

比如，“十三五”期間上海計劃新增供應(yīng)的170萬套住房中，租賃住房占比達到60%；未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房50萬套；深圳未來5年計劃供應(yīng)65萬套住房中，保障性住房35萬套。

與此同時，新增供地“自持并租賃”也呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢。7月4日，上海發(fā)布兩則擬出讓地塊公告，用途都為“租賃住房”，競得人須將全部物業(yè)自持并出租。2016年以來，熱點城市供地附加“競自持”條款的現(xiàn)象越來越普遍。

可以看出，租賃需求在迅速崛起。

最近，廣州樓市的“租住同權(quán)”引發(fā)熱議。

根據(jù)廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，除了賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益、保障租購?fù)瑱?quán)以外，廣州還將劃出一定比例的公共租賃住房，優(yōu)先滿足符合條件的中低收入住房公積金繳存人，并明確允許商改住。

在過去一周里，不僅廣州有“租住同權(quán)”的政策出臺，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場。廣州、深圳、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）12個城市作為首批開展住房租賃試點的城市。

對此，業(yè)內(nèi)分析人士稱，租購并舉是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一，《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》的印發(fā)，有利于提高租房者權(quán)益、穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加租賃房源，加大供給以緩解房價上漲，并讓更多的人可以通過租房而不是買房來保障居住需求，有助于市場平穩(wěn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。