萬(wàn)科領(lǐng)銜 790億大收購(gòu)宣告：中國(guó)地產(chǎn)之變！

有人漏夜趕科場(chǎng),有人辭官歸故里。

當(dāng)萬(wàn)達(dá)通過(guò)630億的大甩賣(mài),實(shí)現(xiàn)“去房地產(chǎn)化”和“輕資產(chǎn)化”的時(shí)候,今天(7月14日)下午,萬(wàn)科宣布:與厚樸投資、高瓴資本、中銀集團(tuán)等聯(lián)手,以大約790億人民幣的代價(jià),收購(gòu)全球知名的“物流地產(chǎn)”企業(yè)——新加坡的普洛斯。

“普洛斯”的最大股東是“新加坡主權(quán)財(cái)富基金(GIC)”,換句話說(shuō),普洛斯其實(shí)新加坡的“國(guó)有控股企業(yè)”,它的主要業(yè)務(wù)在日本、巴西和中國(guó)。

根據(jù)“普洛斯”官網(wǎng)的介紹:

普洛斯是全球領(lǐng)先的現(xiàn)代物流設(shè)施和工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施提供商。公司的業(yè)務(wù)遍及中國(guó)、日本、美國(guó)和巴西的117個(gè)主要城市,擁有并管理約5492萬(wàn)平方米的物流基礎(chǔ)設(shè)施,形成了一個(gè)服務(wù)于4000余家客戶的高效物流網(wǎng)絡(luò)。

截至2017年3月31日,普洛斯在中國(guó)38個(gè)主要城市投資、建設(shè)并管理著252個(gè)物流園,基本形成了覆蓋中國(guó)主要空港、海港、高速公路、加工基地和消費(fèi)城市的物流配送網(wǎng)絡(luò)。公司已進(jìn)入的城市包括北京、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、常州、成都、重慶、大連、東莞、福州、大廣州-佛山、貴陽(yáng)、大杭州、哈爾濱、合肥、淮安、大濟(jì)南、昆明、廊坊、南京、南寧、南通、寧波、青島、上海、沈陽(yáng)、深圳、蘇州、唐山、天津、溫州、大武漢、蕪湖、無(wú)錫、廈門(mén)、西安、揚(yáng)州、鄭州、珠海。

上圖:普洛斯的商業(yè)布局。

對(duì)于新加坡出售“普洛斯”的原因,媒體一般的說(shuō)法是“新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC要求對(duì)公司的戰(zhàn)略進(jìn)行審查而引發(fā)”。

不過(guò)我個(gè)人猜測(cè),有兩個(gè)原因不容忽視:

第一,這家公司在中國(guó)業(yè)務(wù)比重非常高,如果繼續(xù)成長(zhǎng),需要跟中國(guó)維持良好關(guān)系,新加坡,你懂的;

第二,由于匯率的問(wèn)題,連中國(guó)的企業(yè)都想走出去做大收購(gòu),因?yàn)閲?guó)外的資產(chǎn)更便宜,新加坡主權(quán)基金的投資經(jīng)理當(dāng)然也會(huì)這樣想。

根據(jù)新聞報(bào)道,這次萬(wàn)科領(lǐng)銜的“中國(guó)財(cái)團(tuán)”的報(bào)價(jià)是116億美元(160億新元,接近790億元人民幣),相當(dāng)于每股按照3.38新加坡元收購(gòu),而普洛斯停牌前的價(jià)格是每股2.7新元,溢價(jià)超過(guò)25%。

普洛斯的這次并購(gòu)?fù)瓿珊?由于涉及到外匯管理,這次收購(gòu)應(yīng)該需要中國(guó)政府同意),公司將從新加坡交易所退市。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道,5大股東的持股比例將是:萬(wàn)科集團(tuán)占股21.4%、厚樸投資占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

可以看出,5大股東里3個(gè)是投資公司,真正搞實(shí)業(yè)而且跟“物流地產(chǎn)”相關(guān)聯(lián)的只有萬(wàn)科,而普洛斯管理層顯然會(huì)保留。也就是說(shuō),未來(lái)普洛斯的模式類似華潤(rùn)時(shí)代的萬(wàn)科,大股東們不太會(huì)插手。但萬(wàn)科跟普洛斯顯然會(huì)深度合作。

這意味著:萬(wàn)科全面進(jìn)入物流地產(chǎn),而且通過(guò)普洛斯進(jìn)入了日本和巴西!

根據(jù)普洛斯官網(wǎng),在“物流地產(chǎn)”主業(yè)方面,普洛斯主要有三大模式:

標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開(kāi)發(fā):普洛斯自己投資,建設(shè)高品質(zhì)、通用型物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施,為工業(yè)企業(yè)提供服務(wù),比如汽車生產(chǎn)商、銷售商需要停放新車,手機(jī)生產(chǎn)商需要存放即將發(fā)貨的手機(jī)等等。

定制開(kāi)發(fā):根據(jù)客戶的需求,普洛斯通過(guò)專業(yè)的物流設(shè)施開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì),給客戶規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)物流園區(qū)。

收購(gòu)與回租:有些企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)生了變化,在某地的物流園沒(méi)有用了,普洛斯可以買(mǎi)下來(lái)、租下來(lái),再出租給有需要的。在提高客戶資產(chǎn)流動(dòng)性的同時(shí),獲得了利潤(rùn)。換句話說(shuō),普洛斯將成為中國(guó)最大的“物流園區(qū)”、“物流設(shè)施、設(shè)備”的“做市商”,負(fù)責(zé)收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃等。

此外,圍繞物流普洛斯還有金融業(yè)務(wù)。

也許有人會(huì)猜:萬(wàn)科參與收購(gòu)普洛斯,是不是看中了它巨大的土地儲(chǔ)備。這肯定是重要的因素,但萬(wàn)科未必會(huì)把這些土地都變更用途,變成住宅“賺快錢(qián)”,地方政府也未必允許。長(zhǎng)遠(yuǎn)看,物流地產(chǎn)的價(jià)值其實(shí)也不低。

手中有“普洛斯”,萬(wàn)科就多了一個(gè)跟地方政府談判的籌碼。在地方政府建設(shè)機(jī)場(chǎng)物流園、高鐵物流園的時(shí)候,就可以物流用地和住宅用地同時(shí)下手。

萬(wàn)科正在從“住宅提供商”向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型,通過(guò)收購(gòu)普洛斯進(jìn)入物流地產(chǎn),是其轉(zhuǎn)型的重要一步。

中國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了一多半,從城鎮(zhèn)化速度(每年1到1.25個(gè)百分點(diǎn))來(lái)看,達(dá)到70%的“常住人口城鎮(zhèn)化率”還有10年時(shí)間,這就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“白銀十年”說(shuō)法的由來(lái)。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看,“城市配套服務(wù)”是沒(méi)有止境的,所以萬(wàn)科的選擇不是“逃離房地產(chǎn)”,而是深耕城市配套。

跟深圳地鐵結(jié)緣,參與城市更新,參與城市公共設(shè)施建設(shè),再到今天收購(gòu)普洛斯,都是這種思路的延續(xù)。

6月末551億拿下“廣信資產(chǎn)包”(主要是廣州的優(yōu)質(zhì)土地),7月14日組織財(cái)團(tuán)790億拿下普洛斯,萬(wàn)科在“股權(quán)之爭(zhēng)”期間被耽誤、被壓縮的能量,在股權(quán)之爭(zhēng)獲得解決之后,終于瞬間噴發(fā)了!看來(lái),萬(wàn)科真的準(zhǔn)備邁向王石說(shuō)的“萬(wàn)億集團(tuán)”了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。