融創(chuàng)萬達(dá)交易計(jì)劃的五個(gè)看不懂

孫宏斌多次在公開場(chǎng)合說，想轉(zhuǎn)讓、找融創(chuàng)，不想賣了可以反悔?；ㄙM(fèi)數(shù)年時(shí)間、經(jīng)歷數(shù)次成敗，他終于打造出了一個(gè)光輝的“接盤俠”形象。

7月10日，無疑是孫宏斌“接盤俠”角色最深入人心的一次了，進(jìn)入他收購名單的企業(yè)是可能比融創(chuàng)更有名的地產(chǎn)巨無霸萬達(dá)商業(yè)，老板是王健林。雙方總對(duì)價(jià)632億元的交易也可能是房地產(chǎn)行業(yè)最大的交易了——打破了幾天前由萬科創(chuàng)造的551億的紀(jì)錄。

交易標(biāo)的是準(zhǔn)備回歸A股的萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)包里的核心內(nèi)容。從數(shù)量上看，王健林賣掉了萬達(dá)商業(yè)80%的文旅項(xiàng)目以及70%的酒店項(xiàng)目。盡管王健林一直堅(jiān)持“去地產(chǎn)化”，但去得如此徹底，還是不免令人驚嘆：王健林怎么了？

相信這樁交易對(duì)兩家大公司而言都具有里程碑式的意義，但單從目前披露的消息，還是有太多讓人看不懂的地方。

第一個(gè)看不懂：核心資產(chǎn)是萬達(dá)商業(yè)回歸A股的主要障礙？

文旅項(xiàng)目以及酒店項(xiàng)目是準(zhǔn)備回歸A股的萬達(dá)商業(yè)資產(chǎn)包里的核心內(nèi)容，一下子賣掉這么核心業(yè)務(wù)和重要的收入及利潤來源，這對(duì)萬達(dá)商業(yè)來說，變化是根本性的。這種膽略和決心，就連熟知萬達(dá)的人也會(huì)驚嘆。

知情人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者透露，早在春節(jié)前，萬達(dá)商業(yè)便打了四個(gè)資產(chǎn)包尋找意向買家。該人士認(rèn)為，萬達(dá)處置掉這些資產(chǎn)等于套現(xiàn)，項(xiàng)目還是他們管，有什么不好，這是一條一直明確的輕資產(chǎn)路線。

好吧，對(duì)萬達(dá)來說，甩掉了酒店業(yè)務(wù)，變文旅項(xiàng)目為輕資產(chǎn)輸出，套現(xiàn)600多億元，降低負(fù)債，這個(gè)結(jié)果似乎完美。

那對(duì)融創(chuàng)來說，這筆收購的戰(zhàn)略意義在哪里？孫宏斌在接受財(cái)新采訪時(shí)表達(dá)了這樣的態(tài)度：這次合作是基于雙方的信任。對(duì)一場(chǎng)并購而言，這句話幾乎沒有信息量。但這個(gè)動(dòng)作本身，已經(jīng)說明了老孫的胃口和自信。

第二個(gè)看不懂：萬達(dá)需要流動(dòng)性，融創(chuàng)不用嗎？

并購主角王健林和孫宏斌，在消息公布的第一時(shí)間向《財(cái)新》透露相關(guān)信息。王健林解釋，此舉是為了“大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營”。我們看到萬達(dá)商業(yè)披露的財(cái)報(bào)，其截至2017年1季度的資產(chǎn)負(fù)債率是70.6%，而融創(chuàng)2016年的資產(chǎn)負(fù)債率是86.7%。

萬達(dá)通過交易降低負(fù)債率，優(yōu)化企業(yè)流動(dòng)性是坊間的普遍猜測(cè)。孫宏斌在對(duì)媒體的介紹是，融創(chuàng)用于支付對(duì)價(jià)全部來自自有資金，到2017年年中賬上趴著900多億現(xiàn)金。那么萬達(dá)看起來是沒那么充裕咯。但情況并非如此，萬達(dá)公開賬目顯示，2017年1季度，其賬上現(xiàn)金為899.9億元，比上年同期增加45%。

當(dāng)然不同公司在不同階段對(duì)企業(yè)流動(dòng)性的要求不同，但從兩家公司的實(shí)際數(shù)據(jù)來看，似乎只有一個(gè)理由可以解釋，那就是王健林和孫宏斌對(duì)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略價(jià)值出現(xiàn)了完全迥異的理解。

第三個(gè)看不懂：融創(chuàng)為什么收購那么多酒店？

酒店業(yè)務(wù)對(duì)地產(chǎn)商而言意味著什么呢？沉淀資金大，周轉(zhuǎn)慢，經(jīng)營上由于國際管理品牌的強(qiáng)勢(shì)也通常沒有太大想象力。很多時(shí)候，都是企業(yè)與政府勾地時(shí)的一塊敲門磚或者是企業(yè)稅收籌劃的一種方式。

早些年，酒店還沒有現(xiàn)在這么差的時(shí)候，用酒店資產(chǎn)融資也是有作用的，但是這幾年隨著酒店業(yè)行情變差，現(xiàn)金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那么強(qiáng)了，所以，市場(chǎng)上多的是拋售酒店資產(chǎn)的消息。

所以，大量持有酒店并不是開發(fā)商的主流選擇，特別是過去以快周轉(zhuǎn)著稱融創(chuàng)的選擇。當(dāng)年融創(chuàng)收購綠城時(shí)，后者旗下的酒店資產(chǎn)被看成是沉淀資金大戶而建議剝離。

同時(shí)，長久以來，王健林都宣布自己要打造屬于中國的五星級(jí)酒店品牌。

讓這兩位同時(shí)發(fā)生這么大轉(zhuǎn)變的是什么原因呢？

第四個(gè)看不懂：融創(chuàng)多線作戰(zhàn)的邊界在哪里？

一度，孫宏斌很堅(jiān)定地將融創(chuàng)入主城市數(shù)量控制在10個(gè)之內(nèi)，在調(diào)控最嚴(yán)之地深挖單城市產(chǎn)能，這是他第二次嘗試沖擊地產(chǎn)江湖時(shí)喊得最響亮的口號(hào)：核心城市、高端精品。房地產(chǎn)不是賣電腦，非標(biāo)產(chǎn)品、差異市場(chǎng)考驗(yàn)管理能力。

到2016年末，融創(chuàng)已經(jīng)形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區(qū)域，44座一線、環(huán)一線和核心城市的全國布局。單是2016年，新進(jìn)入城市就有10個(gè)左右。

隨著萬達(dá)文旅和酒店業(yè)務(wù)的納入，融創(chuàng)的管理半徑再一次擴(kuò)大。

目前尚不知萬達(dá)轉(zhuǎn)讓酒店的布局情況，不過單從文旅項(xiàng)目來看，新增加的城市為西雙版納、哈爾濱、桂林和?？?/strong>四地。

不僅是未來項(xiàng)目管理半徑。更重要的是，融創(chuàng)近年加大了收購力度，目前同時(shí)操作的大標(biāo)的就包括樂視、萬達(dá)和金科。很難想象這家即便是以高強(qiáng)度工作著稱公司的管理層如何分配精力？

第五個(gè)看不懂：為什么文旅項(xiàng)目交割后“四不變”？

從此前綠城、佳兆業(yè)和樂視等孫宏斌的收購案例看，孫宏斌對(duì)收購對(duì)象的操控力是非常強(qiáng)的，不但自己跑去對(duì)方公司上班了解財(cái)務(wù)狀況，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，融創(chuàng)也會(huì)全面參與。

但這一次不同，萬達(dá)保留了項(xiàng)目的品牌、規(guī)劃、建設(shè)和運(yùn)營權(quán)，孫宏斌更像是一個(gè)財(cái)務(wù)投資者。

從文旅項(xiàng)目的開發(fā)特點(diǎn)看，這完全說得通。

目前國內(nèi)的文旅開發(fā)大多生地熟賣，一級(jí)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、二級(jí)開發(fā)實(shí)際上往往沒有明顯界限，且文旅項(xiàng)目包含商業(yè)、文旅、酒店、住宅等多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，在這個(gè)過程中，開發(fā)商和地方政府的合作千頭萬緒，財(cái)務(wù)情況復(fù)雜，如果項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，團(tuán)隊(duì)也隨之發(fā)生變化，項(xiàng)目和政府很有可能出現(xiàn)斷層，影響后續(xù)的開發(fā)，這是地方政府和企業(yè)都不愿意看到的。

7月10日流出的一幅照片記錄下了歷史性的一刻，與王健林喜慶的臉形成鮮明對(duì)比的是，同框的老孫，努力刻畫著嘴角的弧度，卻最終沒有成功呈現(xiàn)出一個(gè)笑容。哈，這或許可以勉強(qiáng)算作第六個(gè)看不懂了。