類住宅亂象根源在于用地 解決關(guān)鍵在土地市場(chǎng)化改革

五一小長(zhǎng)假之前，上海市發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營(yíng)性用地出讓管理的若干規(guī)定》，要求辦公用地不得建設(shè)公寓式辦公，商業(yè)用地未經(jīng)約定不得建設(shè)酒店式公寓等“類住宅”；土地出讓合同要明確商辦持有比例和年限，持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)要明確長(zhǎng)期持有的比例；社區(qū)或住宅配套商業(yè)要長(zhǎng)期持有?！　∵@并不是一個(gè)孤例。此前在3月份，北京和廣州就曾發(fā)布打擊“類住宅”的一攬子政策，從銷售對(duì)象（僅限企業(yè)）、設(shè)計(jì)報(bào)建（限制最小分割單位）、暫停貸款、停止項(xiàng)目審批等幾個(gè)死角，全面堵死“類住宅”的生存空間?！　?ldquo;類住宅”緣何泛濫，地方政府為何要果斷出手呢？　　首先，商業(yè)辦公（有其城市外圍）租或售，都存在資金回籠周期長(zhǎng)、利潤(rùn)不高的問題，商辦用地建“類住宅”，對(duì)開發(fā)商而言是利潤(rùn)最大化和盡快收回投資的選擇?！　∑浯?，互聯(lián)網(wǎng)沖擊實(shí)體商業(yè)，大城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)（現(xiàn)代服務(wù)業(yè)貢獻(xiàn)率超過70%），商辦空間需求明顯下降，商辦項(xiàng)目很難招商，土地也很難賣個(gè)好價(jià)錢?！　≡俅?，住宅項(xiàng)目要配給公共服務(wù)設(shè)施，教育、醫(yī)療類設(shè)施還要獨(dú)立供地。對(duì)于空間逼仄的北上廣等大城市來(lái)說，住宅項(xiàng)目對(duì)政府和開發(fā)企業(yè)的壓力較大。而“類住宅”項(xiàng)目不僅不需要配建公共設(shè)施，還享受住宅溢價(jià)?！　∽詈?，近年來(lái)一線城市人口涌入，住宅需求旺盛。房?jī)r(jià)“上臺(tái)階”，限購(gòu)政策強(qiáng)化后，不限購(gòu)和價(jià)格較低的“類住宅”就應(yīng)運(yùn)而生。2016年，北京和上海類住宅銷售均價(jià)分別為每平方米29770元和25700元，僅相當(dāng)于同期商品住房均價(jià)的72%和56%。由此，“類住宅”火爆就不難理解?！　”M管“類住宅”客觀上有生存空間，也補(bǔ)充了住宅需求，但其最大的問題是違反了土地用途管制、城市分區(qū)規(guī)劃，造成城市生活和生產(chǎn)功能混雜，人為降低用地效率，并導(dǎo)致“城市病”更加突出。目前，“類住宅”主要集中的城市外圍，本來(lái)基本規(guī)劃為商業(yè)辦公的區(qū)域，卻集中了大量居住人口，加重了配套壓力。區(qū)域內(nèi)小商小販、私立學(xué)校醫(yī)院散點(diǎn)式無(wú)序分布，從外圍到中心區(qū)的各條道路和軌交、換乘站點(diǎn)擁擠不堪。另外，“類住宅”泛濫導(dǎo)致京滬等大城市人口和空間“緊約束”政策失效。 上一頁(yè)12下一頁(yè)

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